拐点或春节前后出现

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无论房价是否真的回暖,决定房价最终走势的依然是供需情况,近两个月以来,由于房地产市场刚需和投资需求爆发,市场供给却未有效放大,致使房价继续高位“滞涨”。

而未来供应量有逐步放大的趋势,业内专家认为不仅房价的快速上涨难以出现,甚至可能迎来下降。不过,由于消费者期盼中的房价向下“拐点”则要等到市场供需逆转之时,估计将在春节前后出现。

北京大学房地产研究所所长陈国强指出,现在判断房地产市场已回暖为时尚早,目前成交量的大幅反弹只是短期行为,主要是部分新开楼盘、远郊楼盘等新入市项目以价换量所带来的,而部分项目的热销则与同多数楼盘的滞销并存,未来量价齐升的趋势是否能够持续还面临不确定性。

随着负利率格局进一步明确,对房价报复性反弹担忧升温,大量刚需仓皇入市,投资客又卷土重来,多个城市商品房成交量大幅增长,部分城市房价重新抬头。而“史上最严厉调控政策”遭遇执行难,银行悄然放水,投资客曲线贷款入市,导致楼市骤然回暖。

对此,专家普遍认为,新一轮调控政策出台为时尚早,严格监管、强化执行才是上策。在投资需求抑制、开工面积增长、供应量日趋放大情况下,房地产市场供需关系极有可能在未来两个季度出现逆转,届时房价尴尬僵局终将打破。

众所周知,2008年至2009年上半年房屋新开工面积一直维持低位,导致市场回暖后出现供不应求。去年下半年新开工面积才开始增加,按照一年多的开发周期计算,大量新开工项目到今年第四季度才能转为市场供应。

世联数据平台统计显示,楼市未来供应量或将大幅增加,2010年1-8月全国房地产开发企业完成住宅投资同比增长33.9%,相对于去年同期10.9%的增幅,足足高出20个百分点,其中北京更是高达70.6%。正因为如此,8月北京楼市量价的同比增幅均要低于沪深穗三个城市。

根据统计局的数据,截至2010年8月末,全国商品房住宅销售面积同比上升4.1%,商品房住宅竣工面积上升8.8%,尽管各方所期盼的竣工面积大幅上升尚未到来,但从目前不足60%的销售面积与新开工面积之比来看,明后年的供给量会显著增加。

与此同时,未来保障性住房的供应量也将持续增长。保障性住房的大量开工是从2009年开始的,根据工程进度预计,大量项目将在今年年终竣工投入使用。仅以廉租房为例,2009年我国新开工的廉租房有200多万套,超过了计划新开工的183万套。不仅如此,今年还将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套,增加未来保障房供应量。

面对即将出现的供求关系逆转,业内普遍认为,随着未来两个季度新建商品房大量上市,保障房投入使用,房地产市场供给压力将得到极大缓解,恐慌性刚需和投资需求或将退潮。

更有业内人士指出,结合开发商新开工增长走势和半年报中对下半年的供货预期,新增供应将在未来两个月间大量入市,供应将逐步从偏紧转为宽松,甚至逐步进入供过于求,导致房价从中期看具有涨幅回落甚至下跌的可能性。

另外,对于开发商而言,临很多压力:年底供应量上升所带来的去库存压力、年底冲业绩压力、资金回笼压力,因此未来出现降价、让利的可能性很大。