昆明万亩土地闲置 囤地开发商面临大考

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从8月1日起至明年6月30日，云南省昆明市将在全市范围内深入开展为期近1年的清理整顿土地市场秩序工作，并依法对存在手续不完善的用地、闲置、低效、空闲等“闲散”土地进行清理和处置。

囤地 乐观预期房市

来自统计部门的最新数据显示，目前昆明有10503亩土地面临清理，所闲置的土地相当于全市两年商品房的供地量。

“囤地”、“惜售”在过去一直是房地产业界两个较为常见的说法。而一直以来，这两个开发商惯用的做法，也被人们当作是导致房地产市场供求失衡，房价大幅波动的主因。

某房地产企业一位负责人说道，开发商囤地的主要原因其一是土地作为稀缺资源，具有不可再生性，开发商认为只要把地拿在手里早晚有一天会升值；其二，开发商认为房价总是朝上涨的趋势发展。

“但一些囤地的开发商忽略了一个问题，房价上涨还是下跌，除了由市场决定外，还有很多因素是不可控的。”这位负责人认为，之前有那么多开发商选择囤地，就是源于他们对市场的预期太乐观。

昆明春融房地产开发有限公司营销总监冯志恒表示，前几年房地产市场火爆的时候，一些开发商开始囤地，但今年以来受大的宏观调控政策的影响，使得房地产市场出现冷清，销量下降等现象。这也就直接影响到了房地产开发的一级市场――土地市场。

从今年多宗土地流拍，一些土地以底价成交就可以看出今年的市场并不像预期的那么乐观。因此，许多囤地的开发商不仅失去了囤地带来的可观利润，囤地的市场预期也开始遇冷。

卖地 盘活闲置资本

“清理闲置土地对开发商不会造成太大的影响。”云南俊发房地产有限责任公司董事长赵彬称。他表示，对于开发商来说，只有盘活土地，尽快开发才是缓解资金紧缺最好的办法。“其实对开发商而言，囤地所要付出的代价和成本也是很高的。”

现在开发商获取土地要通过招拍挂，地价都很高。许多开发商拿地都必须从银行贷款，以现在的银行贷款利息计算，也是一笔不小的支出。加之土地闲置一年，就要交纳地价15%~20%的闲置税，这些都是开发商囤地的成本。

冯志恒也认为，开发商在拿地之前就应该有较全面的开发计划、经营策略，并考虑其中存在的各种风险。

开发商拿每块地都是在一定程度上存在风险的，而通过政府强有力的清理也将更为考验开发商对市场的掌控、预测、抗风险等能力。同时，“清理”也可以提醒开发商今后拿地应该对各种因素考虑得更加全面。

就此，昆明风之铃市场咨询机构副总经理陆韬也认为，购买土地的资金是开发过程中积压资金最大的一部分，因此，囤地对开发商的资金实力要求很高。

他还表示，加大土地的利用率，对平抑房价会有一定的积极作用。他说，没有经济能力开发的地产商，几年前以很便宜的价格“囤地”，目的之一就是等待土地升值，获取最大利益。

但面临地方政府认真落实土地政策，对闲置土地进行清理的话，他们只有两种选择，一种是将土地卖出去，另一种就是尽快开发或者联合开发。该人士分析说，土地是房产商最大的成本，土地价格上扬对房价的影响是最大的。