40°C大热重庆商业地产却提前入冬?

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自住宅市场的购买力受限以来，越来越多的购买力集中到了商业地产上，商业地产也成为了更多投资者保值升值的首选。与住宅相比，商业地产具有哪些优势？

有人称“上一个十年是住宅市场的蜜月期，下一个十年是商业地产的蜜月期”，果真如此吗？

现状：住宅亮灯 商业“燃火”

当住宅业务被逼上梁山，商业地产随即成为地产商们的“避风港”。不容忽视的是，当前全国无论一线城市还是二三线城市，商业地产市场都呈现出了前所未有的热闹景象。

当住宅类地产过快增长遭遇抑制，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足，而政府正努力拉动内需，商业地产在刺激下发展在所难免。

随着各地“国五条”细则的纷纷出台，住宅领域受到更严厉的调控，而非住宅项目则相对宽松。受住宅调控影响，大江南北掀起新一轮商业地产热，商业综合体也是遍地开花，以龙湖地产等为代表的知名房企纷纷加大商业地产项目的投入。

2012年重庆土地市场交易火热，涉及商业的成交土地量达97宗，其中纯商业用地成交的有35宗。涉及商业用地多以挂牌的方式出让，仅有少数土地采取拍卖的方式出让。涉及商业的成交土地面积达749万平方米，成交金额共计3924692万元，纯商业用地共成交134万平方米土地，成交金额共计709016万元。

重庆近几年来商业发展一路向北，再加上观音桥、解放碑等繁华区域的拥堵环境，也让北部新区、高新园这些待开发区域成为了投资者亲睐的“世外桃源”。北部新区涉及商业的土地成交面积约263万平方米，成交金额1452823万元的土地交易量高居榜首。

而业内人士认为，相比住宅地产投资回报周期短的特征，商业地产的投资回报周期相对较长，市场前景存在变数。这也意味着房企在转型的过程中，不仅需要大量的资金投入，还要面临市场的考验。

潜力：扩城+辐射 潜力无限

重庆已成为国内发展最快的城市， 庞大的商业投资环境催生商业地产建设。

重庆作为长江中上游的中心城市，城市经济实力和对外辐射力越来越强，能够逐步吸纳外界大量的高素质人群和投资者，他们除了居住需求外还需要相配合的办公需求和消费需求，这些对推动重庆城市商业物业的发展具有极大的推动意义。

伴随城市的发展，重庆商业核心将不在仅限于传统意义上的五大商圈，加之国内一线商业物业开发机构的入住，可以确定的是未来重庆的商圈数量将会扩容，以西永大学城、渝北两路等为代表的次生商圈将会在其辐射区域内产生积极的意义。

重庆正处于快速城市化阶段，据政府相关文件称，重庆将在未来10年内将有1000万的农村人口转为城市居民；重庆两江新区挂牌，10年内产值增加1000亿再造一个重庆，为重庆商业地产提供了足量的刚性需求。为重庆商业地产提供强劲的增长动力，拥有巨大的发展潜力。

困境：招商困局 消化动力不足

销售难，招商难，运营难，成为商业地产的三大困境。

宏观调控下，企业的战略夹杂着资本的力量使中国的商业地产“野蛮”地生长着，强劲而有力。然而，随着商业地产数量的不断增加，巨大的释放量是否能得到市场的完全消化，销售难、招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的集聚，将商业地产陷入不可避免的困境。

一直以来，商业地产都有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售两种。一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高，出售商铺的开发商可以快速回笼资金。加上国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为大多数的选择。然而，电子商务的冲击加之地价的不断飙升，使得传统商业开发模式呈现出不转型只能等死的境地。多业主持有商业地产转型却存在太多障碍，转型做什么？怎么做？谁来做？没有收益怎么办？都成了摆在眼前的棘手问题。

商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单，消费市场的近几年增长幅度在13%左右，消费占GDP的比重只有不到40%，与发达国家消费占GDP70%以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，在消费市场的增幅在13%这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24%左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。

部分开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划没有考虑到下游商家的意愿，不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性，造成了业态组合的不合理或不切实际。

商业地产的市场定位要解决在什么样的地段，针对什么样的客群，为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题，定位的外部基础是需要对商圈进行详细的市场调查。但许多开发商往往是房子盖好了才考虑招商的事，没有市场定位或市场定位不当，是项目闲置的最大原因。

此外后期运营管理不到位、设计结构不合理、租金回报率低、招商环节的认知误区以及品牌对接信息的不畅通，都是商业地产开发和运营管理上面对的棘手问题，此番种种使正在持续走高的商业地产背后暗藏“泡沫危机”。这些话题也成为了此次重庆商业地产营销破局沙龙的主要讨论对象。