现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究

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摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。

关键词：商品房预售；预告登记制度；完善

2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。尽管如此，在实践中仍然出现了问题。本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。

一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析

（一）恶意利用预告登记

预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？ 在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。这将是需要我们完善改进的地方。

（二）预售方利益受损

《物权法》第20条规定预告登记在于保障买方将来实现物权。而预告登记所登记的只是将来发生不动产物权变动的请求权，并不是现实的不动产物权。比如说在商品房预售中，预购人与开发商订立了房屋买卖合同，在离开发商交房之前，如果开发商把房屋卖给第三人，这就侵害了预购人的利益。此时《物权法》规定的预告登记制度就能确保预购人的利益不受损。但是从另一个角度讲，如果预售商品房买卖合同签订后，房地产行情突变，价格出现大幅下跌，此时买方首先提出解除合同，而且愿意接受违约处理，但不愿意依合同去办理房屋登记，那么价格下跌的房屋实际是在卖方手中。这样一来，房地产开发商将遭受巨大的损失，这无疑会引起房地产市场秩序的混乱，因此只允许买方具有反悔权，风险让卖方承担，这是不公平的。所以如何真正依法交付与接受、规范和保护卖方与买方双方的合法权益，需要我们进一步思考。

（三）预售人抗辩权的缺失

抗辩权是权利人用以对抗他人请求权，阻止其效力的民事权利，它是与请求权直接对应的。在我国现行的《物权法》中，对预告登记义务人抗辩权没有做出相关规定，致使预告登记制度在实践中无法解决相关问题。例如李小姐与某房产公司签订了商品房预售买卖合同，购买其位于上海西路的房屋，李小姐先向该公司支付30万首付款，并办理了预告登记。但该公司违约没有办理产权过户手续。王小姐申请诉讼保全，查封该公司位于上海东路的房屋，并要求解除买卖合同。而房产公司却状告王小姐恶意侵权。在这种双方都不愿意履行合同的情况下，王小姐若不撤销对上海西路房屋的预告登记，将导致两套房屋都被限制。李小姐是否要为自己未及时撤销预告登记而对该房产公司造成的损失做出赔偿吗？通过审理，法院判决被告李小姐为保障自己的权益而采用诉讼保全方式并没有不当之处。《物权法》中对预告登记义务人的抗辩权没有做出规定，因而该房产公司无法得到法律支持。由此我们可知预告登记权利人若不撤销预告登记，房屋将无法过户给他人。而当事人本来办理预告登记是为防止一房多卖，维护自身利益，同时也暗藏着一定的责任风险，如果不及时撤销就会构成对他人侵权。

二、如何完善我国预售预告登记制度

（一）对预告登记申请进行实质审查并统一公示

当前通过伪造客户虚假信息而进行的欺诈行为屡见不鲜，给社会带来了很多不稳定因素。要想登记内容与实际权利相一致，就应当对预告登记申请进行实质审查。首先要赋予登记机关具有当场询问、受理并审查申请材料，以及查看不动产实际情况等等权利，当登记机关接受了当事人的预告登记申请后，为确保登记内容的真实性，可对登记内容进行仔细询问和调查，这将有利于增强登记机关的责任意识。一旦发生错误登记，由此造成当事人的损失，登记机关有义务给予赔偿。当然为了防止登记机关，应当规定预告登记的审查期限，预告登记机关必须在规定期限内及时为当事人办理相关登记手续。此外还可建立一项不动产登记信息的公开查阅制度，方便公众及时了解预告登记不动产的变动及其流转情况。首先建立统一的不动产产权信息登记簿，统一登记收件。其次建立包括产权档案在内的计算机信息库，开展电子登记。科学的检索方法，完善的检索系统，方便公众从不同角度检索自己想要的信息，从而降低交易风险。

（二）增设并完善预告登记涂销规定

涂销登记实际上就是以消灭原有登记事项为目的的一种登记。但是我国《物权法》中并没有对预告登记的涂销进行规定。在商品房预售行为中，建立预告登记制度主要是为了保护预购人的权利，防止将来发生不利于被保全的请求权的任何物权之变动。《物权法》中的预告登记制度为请求权人提供了充分的法律保护，但未对对方当事人的权益保护于法无据。按照公平的原则，权利义务应相一致，如果请求权人不履行义务，势必对预告登记义务人的权益造成不利影响，也可能会影响预告登记义务人与第三人进行物权处分。因此增设预告登记涂销规定，能有效地平衡当事人之间的权益，这是非常有必要的。所以当权利人因未能及时行使权利，而侵害到对方当事人的利益时，对方当事人或其它利害关系人可以申请涂销该预告登记，从而能重新处理尚未转移的物权。涂销生效之时也就是预告登记失效之时，这充分体现了民法公平原则。

（三）明确规定预售人的抗辩权

预告登记制度的目的是为被登记的请求权提供强有力的保障，它并不改变合同债权本来的法律关系。抗辩权与请求权是直接相对应的，那么按照公平的原则，在预告登记制度过程中，在赋予债权人请求权的同时，也要同等地赋予债务人的抗辩权，否则对债务人不公平。预告登记权利人享有两项请求权：其一为预告登记请求权；其二为基于预告登记所享有的债权请求权。作为预告登记义务人，根据请求权本来的法律关系，义务人在承担相应义务的同时，也享有两项抗辩权（这与预告登记权利人的请求权相对应）：第一是针对预告登记本身的抗辩权；第二项是针对预告登记所保全的请求权的抗辩权。在预告登记制度中赋予预告登记义务人抗辩权，不仅是理论发展的趋势，更是实践发展的需求。因此，完善我国的预告登记制度刻不容缓。

三、结语

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入，商品房预售形式将成为我国房地产市场主要的买卖方式。要想充分发挥预告登记制度对我国商品房预售市场的规范作用，切实保障预购人的权利，还需进一步完善我国预告登记制度。