松绑外资进入房地产业得不偿失

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易宪容

中国社会科学院金融研究所研究员

外资进入中国房地产市场所带来的风险及危害是难以预计的,而试图通过简化和放宽有关手续的方式来为外资进入房地产市场松绑,进而增加FDI,实在是得不偿失。

The risk and harm brought by foreign investment’s entering Chinese real-estate market is unpredictable. The loss would overweigh the gain if we try to free foreign investment in entering our real-estate market through simplified and relaxed procedures in order to increase FDI.

据悉,鉴于中国FDI(外国直接投资)连续几个月负增长,商务部已向国务院建议对外商投资中国房地产业松绑,具体做法是简化和放宽外商投资房地产企业的外汇登记手续。据认为,如果这项意见得以实施,外商投资房地产将获更多便利。

按照国家统计局的界定,房地产是投资品。作为投资品,根据中国资本项目的管制政策,外资进入应受严格限制。世界上的许多国家都是如此。因此,也就有2006年建设部等六部委的171号文件对外资进入房地产市场设置各种限制。但自去年9月金融海啸之后,随着中央政府宏观经济政策完全逆转,为确保地方经济增长,北京与广东已逐步放开这些政策。照目前的情形看,无论是中央部委还是地方政府,都希望突破政策限制,让外资进入中国房地产市场。

但外资进入中国房地产市场所带来的风险及危害是难以预计的,而试图通过简化和放宽有关手续的方式来为外资进入房地产市场松绑,进而增加FDI,实在是得不偿失。

首先,到目前为止,中国房地产业是一个暴利行业,吸引国内所有行业不同的资金都进入房地产市场,导致产业结构及发展模式完全扭曲。如果放开外资进入房地产业,这种产业结构与发展模式扭曲的态势不仅不会改变,反而会进一步恶化。从而,要实现中央政府提出的发展模式的转变就根本不可能,问题只会越来越严重。

其次,房地产作为投资品,其价格是由市场预期决定的。如果政府采取政策鼓励的方式让更多投资者进入房地产市场,那么政策预期利好的消息就容易推高房价。房价的推高不仅会完全背离中央政府2008年底出台131号文件鼓励居民住房消费的宗旨,让更多居民的住房消费需求无法释放出来,还会导致房地产泡沫,从而给中国经济带来巨大的潜在风险。

再次,房地产业具有利益分配功能,外资大量进入,不仅令外国投资者通过这种投资获得巨大利润,也将令中国的国家利益受损,由全体人民共享转移为少数人享有。这种利益转移机制不仅会造成中国财富向国外转移,也会造成国内居民财富分配越来越不公,造成严重的,并引发严重的社会矛盾与冲突。外资进入房地产会引起如此巨大的问题,政府部门对这些简单的常识岂能不知?

今年1到5月份,国内房地产开始出现住房销售与价格上涨态势,特别是5月份销售增长达到近50%。这在2008年住房销售下降20%以上、国家又出台多项激励房地产市场的政策的情形下,一些地方房地产销售增加是正常的,但这并不意味着房地产市场全面回暖。只有房地产市场价格出现全面理性回归,让绝大多数居民的住房需求释放出来,让他们都有支付能力,让房地产库存迅速减少,房地产业务的全面回暖才会出现。不过,在目前的国内外经济形势及市场价格水平之下,房地产市场回暖还是比较困难的事情。这时如果让外资进入国内房地产市场,将使局面更为复杂。

总之,从当前房地产市场的基本形势来看,房地产市场的症结在于,不少地方政府把推高房价作为谋求GDP增长的工具,房地产业所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取财富的工具。如果还让外资参与其中,会令这种利益分配机制更为复杂,绝大多数民众与国家的利益受到伤害的可能性更大。