从限涨令看楼市迷局
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长期以来，中国的楼市像是一个看不透的迷局，只不过越来越多的人已习惯了在局中。或困惑，或疯狂，或愤怒，或淡定。
4月1日是西方愚人节。在这天前后，不少原本变得淡定的人感觉到自己过了一个东方式的愚人节，而且是个四一长假。他们再次愤怒了，也更加困惑了。
“最严厉”调控变身“涨价令”
1月26日，国务院号称史上最严厉的国八条房地产调控措施，第一条就提出各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
3月28日，有40个城市公布了2011年房价的控制目标，距国务院要求的最后期限只有3天。从已经公布的房价控制目标看，有些城市提出“房价上涨速度不高于GDP增长速度”，有些城市则是“房价涨幅不高于居民平均收入增长幅度”，所有的城市都未提降价二字。
这让住建部坐不住了，3月29日发通知让各地出台的房价调控目标“要在征求民意的基础上酌情调整”。就在同一天，北京公布了2011年的房价控制目标――稳中有降。显然，这个目标符合“民意”。但别高兴得太早，截至3月31日晚12∶00，据各地住建部门上报汇总，全国657个城市中，608个公布了年度新建住房价格控制目标，只见涨声一片，提出降价目标的只有北京。业内人士称为限涨令和涨价令。
羞答答一个涨字
从所公布的方案来看，大多数直接与经济增长、人均可支配收入涨幅指标挂钩，要求新建住房价格涨幅低于GDP和人均可支配收入增长，预期房价涨幅目标都在10%左右。个别城市如吉林榆树甚至高达50.5%。与国八条的要求相对照，没有一个城市提出调控目标考虑到居民住房支付能力。
房价涨幅与GDP和人均可支配收入增长相挂钩是十分荒谬的。这样的挂钩建立在两个假设之上。一是当前的房价合理，楼市不存在泡沫，这是必要前提。二是与普通商品不同，购房虽是当前的一次性大宗购买行为，但建立在数十年内对住房持有的基础上，如果房价涨幅与人均可支配收入增长挂钩，势必要求持有期内人均支配收入保持当前的高增长。这两个前提显然均不存在。
有人愤怒地问：“假设某个省会城市，目前的房价每平方米2万元，这在目前省会城市里应该算是很普通的价位了。一套商品房100平方米，就要卖200万元，限涨10%，那就是可以涨20万元。请问，这个20万元是与哪一种居民可支配收入增长挂钩？哪一位劳动者可支配收入可以净增20万元？”三口之家即便不吃不喝，其全年可支配收入也赶不上一套100平方米商品房的涨价金额。
“房价与人均可支配收入增长挂钩貌似有理，实则不然。由于中国房地产泡沫已经过高，房价收入比远超警戒线，如果从2011年开始房价与人均可支配收入挂钩，中国目前的房地产泡沫不可能被挤压。”著名财经评论员叶檀指出，“拥有一套商品房资产的人，哪怕工资一分钱也没涨，只要房价上升，财产性收入就会随之上升，反而成为人均可支配收入上升的原因。鼓励居民买房，然后提高房价，客观上起到提高居民人均收入的效果，并进一步成为房价上涨的依据，实在是滑天下之大稽。”
中国社科院金融研究所研究员、本刊编委易宪容认为，如果不对住房投资与消费进行严格的区分，并就此采取不同的政策，无论住房价格目标与任何指标挂钩，实际上能够起到作用都十分有限。如果没有一套科学客观的住房价格统计及评估体系，房控制价格目标反而可能成为地方政府操弄当地房价的工具。
限涨令显然不是出于一种深思熟虑的预案，而是一种“临时抱佛脚”的下意识反应。到了下面，卖地者毫不犹豫就把它弄成了一种实实在在的“救楼市”预期，不管东南西北风，不涨10%不罢休。正如这些年所看到的，房价总是带动着其他物价涨，救楼市预期极有可能进一步转化为通胀预期。
官方数据更是一度遭受质疑。以上海为例，2006～2010年，尽管很多市民的实际感受是房价两年翻1倍，官方的数据却显示年均增幅仅为5.72%，而GDP、城市居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均可支配收入的同比年均增幅分别高达10.62%、11.3%和10.5%。换句话说，如果按照上海的调控目标（新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平），今年的房价上涨幅度还应继续加大才是。
复旦大学房地产研究中心主任、本刊编委任尹伯成表示，国务院限期出台房价控制目标的本意是要稳定房价，结果地方政府出台的控制房价目标变成了涨价目标，强化了今年房价上涨预期。他认为，由于房价经过10年来尤其2007年和2009年的猛涨，部分房价和城市居民收入相比，已经高得离谱。今年再提房价涨幅低于或不高于GDP以及人均可支配增长，而不提居民支付能力，不提房价收入比，在当前楼市调控形势下，实际上成为地方政府的一种托市行为。
轻飘飘一面旗帜
北京作为房价调控中唯一言降的城市，算是大大地出了风头，各种叫好之声不绝于耳。不过，仔细看看，北京的调控目标政治意义更大一些。这个“稳中有降”，指的是新建普通住房，而不是人们认为的商品房，或者全部住房。
何为新建普通住房？北京的解释是，新建普通住房是指住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的住房，其中以90平方米（含）以下住房为主，包括普通商品房和保障性住房。也就是说，北京稳中有降的目标，只统计新建普通住房口径内的房价，说不定还要大大提高90平方米以下住房的权重，并且是包括了保障性住房在内的。如果都按照北京的这个口径说事，估计大部分地方政府都敢言降。
北京市住建委主任隋建江透露，今年北京市计划新建和收购各类保障房20万套，第三季度将全部实现开工。显然，这20万套保障房不可能在今年全部投放市场，但它们的陆续上市可以起到拉低房价平均水平的作用。同时，目前地方政府仍然握有新建商品房上市销售的审批权力，面对高档住宅的上市销售申请，特别是价格很高的市中心楼盘的销售申请，北京可以将其暂时冷冻，从而使市场房价统计中高档商品房的份额大幅度减少。这样“一高”（保障房的高）和“一低”（高档商品房的低）相结合的措施，自然能够对房价统计指标产生影响，总体上房价水平的下降就可以达到了。
各个城市在公布目标时仅仅笼统地说对比2010年，却未指明具体时间节点。是以全年均价呢，还是年末比年初价格？如果是后者，那么只需在最后一个月严格限制高端商品房的开盘即可。从地点上，新开盘离市中心越来越远，房价的可比性越来越低，这已不是秘密。
房价云山雾罩依旧
“房价调控目标，让开发商放心，让老百姓死心。”一看房者告诉记者，他对楼市调控已完全不抱希望。“到现在才明白，我把政府说的调控房价理解成降房价是多么想当然。”
实际上，自从2005年以来的历次调控政策，正如任志强一再明确指出的那样“从来没有说过要降房价”。温总理与网民交流和在记者招待会上反复强调并在政府报告中明确说明了的，是“抑制部分城市房价过快上涨势头，保持房价稳定”。
促使房价大幅下跌，只有一个可能，就是发生住房体制上的深刻变革，政府真正倡导住房民生，让土地财富实现全民共享。这只是一种理想状态，在当前阶段难以发生。一是政府现在立足发展区域经济，而房地产经济是最有区域经济的特征，既然不能搞一刀切，利字当头，就不可能实现住房民生。二是开发商根本不敢降价。现在的市场是人人都知道的，之所以还有购买，只是因为房产可以保值，而一旦房价下降，保值功能消失，就将是一泻千里。死扛房价是唯一选择。
中国社科院研究员曹建海指出，“土地财政加房地产，成为了中国经济增长的最主要的动力。土地财政表现为政府倒卖土地的活动，房地产开发则是开发商倒卖土地的活动。中国的房地产，就是由开发商与地方政府合力推动的。由于土地的重要性，现在地方政府成为主角，开发商相对而言只是配角了。开发商借着地方政府的土地升值，然后通过房屋炒作，把房价推高获利。”
当前房地产调控的基本政策逻辑就是以时间换空间，即通过增加保障房建设和提高居民可支配收入，来实现稀释房地产泡沫，缓解危机压力的目的。支撑高房价的最重要因素是货币，在人民币升值无法到位，信贷货币供给也无法大幅减速背景下，政府不可能真的指望房价降下来。
调控目标的推出，意味限购令将是一种长期政策，一时还无法退出。因为一旦限购令退出，预期房价将全面上涨，届时将更加难以控制。
近期媒体报道，北京、上海等地的房价出现松动，其中北京有楼盘开盘出现8.4折优惠，而上海甚至出现7.6折销售。有人开始宣扬楼市调控已经奏功，拐点将要来到。这只不过是别有用心的忽悠。
一位业界人士透露，“业内有个传闻，有的城市的政府部门通过不向高端房发放预售证来做低成交价”。至于个别地方高达70%以上开盘降价的奇观怪象，实则是业者基于发改委“一房一价”要求，迫于无奈以“先拉高标价，再放低成交价”的假摔应对。
根据中国指数研究院的数据，3月百城住宅平均价格环比依旧保持上涨，涨幅为0.59%。而全国十大城市中，除上海之外，同比涨幅均超过10%。
阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，二三线城市房价会平稳，但略有上涨。一线城市会分化，市区中高端商品房的房价下降可能性不大，但郊区的房价可能会稳中有降。“现在还谈不上拐点。目前一些城市成交量下降的主要原因是购房者的观望情绪，但量在下降，价却在僵持。后期成交量会适度回升。由于限购的存在，不太可能出现去年7月底开始的量升价涨的局面，房价会控制在一定的程度。拐点虽然未现，但目前的市场结构与运转的游戏规则确实正在发生改变。”
云山雾罩的房价，高的壮美，美的让人迷乱。