谁是崛起的城市副中心

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居住新城PK科技新城

“后湖”PK“光谷”

10月12日，武汉2012年第十次挂牌土地拍卖会上，经过近1小时的竞拍，朗诗地产以4.87亿元在光谷拿地208亩，越秀地产经过与中海地产数伦竞拍，最终以12.01亿抢得后湖塔子湖地块。

11月2日，武汉2012年第十一次挂牌土地拍卖会上，位于后湖的塔子湖P（2012）126地块一经推出，就吸引了越秀、中海、汉江集团丹江口房地产有限公司出价争抢，经过近100次举牌竞价，最终由越秀地产以5.68亿元竞得。

11月8日，武汉2012年第十二次挂牌土地拍卖会上，继越秀地产近日耗资17.69亿元夺下后湖塔子湖两宗地块后，武汉塔子湖置业有限公司豪掷19.4亿抢下塔子湖两宗城中村地块。

前面的一系列日期和数据，无一不透露着一个信息：塔子湖很火，后湖很忙！尤其是10月12日朗诗进驻光谷，越秀拿地后湖的消息，一时间搅热了两个片区。让人在担心后湖和光谷是否要涨价的同时，也感叹这两个片区楼市近年来的迅猛发展。

5年前，提起后湖和光谷，在市民心里的印象恐怕就是三环边、偏远、配套不齐全、交通不方便，仿佛一个“城外地”被人们所遗忘。而现在随着政府的扶持、相关设施配套的完善和交通路网的建设，这两个片区的发展和日益凸显的价值有目共睹。

尤其是在中心城区渐渐饱和和高房价的市场状态下，光谷后湖作为武汉楼市片区中的后起之秀受到的关注度越来越高，不仅是开发商的拍地必争之地，也是众多购房者的心仪之所。

实际上，单从房地产的发展角度来看，不论是在地理位置还是房价走势或是片区的发展，后湖和光谷各自作为汉口、武昌的一个大片区，都有着或多或少的相似之处。

第一回合片区规划

从武汉的城市地图上看，后湖和光谷二者呈对角线分布。素有“汉口后花园”之称的后湖位于北部偏西方位，而“武昌东大门”光谷位于南部偏东方位。

作为武汉规划中的“四大新城（东湖、后湖、南湖、四新）”之一，后湖居住新区的中心居住区价值逐渐凸显。近几年随着政府对城市交通建设的重视，片区内二七长江大桥和金桥大道已经建成通车；同时以市民之家、塔子湖体育中心等为代表的大型公共设施，极大的改变了区域的单一居住功能。这一系列对后湖地区不断倾斜的举措，提升了后湖的区域地位。

另外根据规划，到2020年后湖将建成黄孝河绿化轴线、三环线和京广铁路沿线两个绿色长廊，后湖公园、塔子湖公园两个公园，百步亭游园、后湖中心广场和竹叶山商贸城游园等3个社区游园，区域内人均绿地面积和绿地率分别达到14.5平方米和38%，初步建成“后湖绿城”。

光谷，这个素有“小硅谷”之称的高新科技开发区，是武汉的规划蓝图中打造“科技新城”的最佳选择。随着四环线开建、地铁2号线全面贯通、“两桥一隧”的建设，光谷的前景更加被看好。武汉市市长唐良智表示，东湖示范区要从“开发区”向“新城市”转变，成为“独立城市”。

日前，武汉市政府原则通过《东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年）》。根据总体规划，10年后光谷企业总收入要达到3万亿，成为全球高新技术产业园区第一梯队、世界一流科技园区，光谷将真正成长为享誉全球的“世界光谷”。

TIPS

后湖名片

后湖，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西起姑嫂树路，北接施工中的三环线，规划用地面积23.6平方公里，这个就是规划中的后湖蓝图。

根据2006年出台的《后湖地区分区规划》，后湖被定义为“和谐生态居住新城”，位列武汉4大居住新城之一，到2020年该区域内规划人口将到30万人。

光谷名片

1991年，被国务院批准为国家级高新技术开发区；

2000年，被科技部、外交部批准为APEC科技工业园区；

2001年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉·中国光谷”。

2010年，国务院同意支持东湖新技术产业开发区建设国家自主创新示范区。

光谷片区位于武汉市东南部的三湖六山（东湖、南湖、汤逊湖和珞珈山、南望山、喻家山、马鞍山、伏虎山、狮子山）之间，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路。

后湖片区

随着金桥大道高架桥、竹叶山四层立交桥、武汉大道、二环线汉口段以及二七长江大桥的相继完工，后湖的近年来的交通情况得到巨大的改善。

竹叶山立交桥是目前武汉市最大、最高的互通式立交桥，是二环线和武汉大道交会点，分别与工农兵路、唐家墩、二七路互通。四通八达的交通网络，将后湖辐射到武汉各大中心城区，使后湖变成新的宜居生态城。

光谷片区

珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。

年底通车的地铁2号线起于汉口常青花园，止于武昌鲁巷，将直接串起解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈四大商圈。

另外值得一提的是，欲打造武昌第二大道的“雄楚大道快速化”工程已经启动，武汉市将在雄楚大道上开建武昌站至关山快速公交示范线，预计2014年通车。

TIPS

后湖轨道交通情况

已经通车的轻轨1号线：由东吴大道驶往堤角，共设26个高架车站，其中停靠百步亭花园，极大地缩短了后湖居民到汉口各大商圈的时间。

开工在建的地铁3号线：起于汉口府河三金潭，经金桥大道、后湖大道、发展大道、建设大道、过汉西路口，穿越汉江至王家湾、武汉体育中心，到达终点沌阳大道。全线设站23座，计划于2015年建成。

规划中的地铁8号线：连接盘龙城到武昌，起于盘龙城，止于野芷湖。八号线设车站25座，线路经盘龙城、府河、金银潭大道、宏图路、中一路、黄浦大街、卢沟桥路等。

光谷BRT快速公交线

这将是武汉市的首条BRT快速公交线。按规划，雄楚大街快速化改造工程西起梅家山立交，以高架形式连续跨过京广铁路、静安路、丁字桥路、石牌岭路、珞狮南路、卓刀泉南路、民族大道、关山大道、光谷大道后接落地，接现状地面道路至三环线胜利立交。

全长14.8公里，升级后的雄楚大街定位为城市快速路，其沿线路段将规划武汉首条公交快速通道，是雄楚大道快速化改造工程的一大亮点。

第二回合楼市发展

对购房族来讲，买房最先考虑的两要素：价格和交通。所以一个区域的交通状况对片区楼市的发展有着至关重要的作用。

从上表可以看出

本土大型房企 百步亭集团、地产集团以及星海地产等。这些房企开发的都是超大体量社区，在区域形成了有影响的生活圈。

知名品牌房企 新世界地产、中海地产、越秀地产等地产界巨头逐渐进入，越秀中海更几度争抢塔子湖地块。

优质外企 晋合置业，以其高品质的精装修在地产界著称，吸引了很多房地产业内人士。

房价　从上表中的几个代表性的楼盘可以看出，后湖楼盘间的价格差别不是很大。新盘价格基本都在8000元/平方米以上。

PK点评

较后湖片区的几个本土地产商开发的大体量生活社区，光谷本土大型房企少一些。而外来大品牌房企居多，且呈现开发多个项目的扎堆趋势。

房价走势上，二者都是后来居上，发展迅猛。但光谷较后湖房价总体要高一些。

从上表可以看出

本土大型房企 本土大型房企不算多，值得一提的是当代地产，以光谷当核心根据地，相继开发了当代国际花园和当代·卡梅尔小镇、当代·安普顿小镇等等楼盘，为光谷楼市发展起到了很大的作用。

知名品牌房企 以龙头万科地产为首、碧桂园、新世界、金地、保利、朗诗等地产界巨头齐聚光谷，大盘云集，尤其是保利可谓是深耕细作，楼盘扎堆光谷。

房价 仅根据上表中几个楼盘，可以看出光谷楼盘价格区别较大，这是由于光谷片区面积过大，所以楼盘间的价格存在很大的出入。总体来说，区域均价在8500元/平方米以上。

第三回合生活配套

光谷片区

教育医疗配套

众所周知，光谷片区光谷云集了武汉80%以上的科研院校，教育资源十分丰富。

学校 华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学、华师一附中，华师一附中、华工附中、关山中学、华工附小、光谷第一小学等。

医疗 湖北省中医院、武汉市第十二医院（关山医院）、长航医院等。

研究机构 七0九所、七一七所、核动力研究所、化学研究所、电力高压所等。

商圈配套

随着光谷片近些年来的迅速发展，其整体配套全面升级，特别是堪称全球第一步行街的光谷步行街的修建，一期西班牙风情街的落成以及意大利风情街的的修建，光谷片区的人气更加的火爆。

中商平价、中百仓储、家乐福、大洋百货、光谷国际广场、天河环艺、鲁巷购物广场、华美达酒店、苏宁、工贸、国美电器……光谷的商业配套短板渐被弥补，一个核心商圈在光谷广场周边形成。

除此之外，光谷不少楼盘也通过自身商业配套的进一步补充和完善，来满足片区内居民的需要。如光谷坐标城开发的光谷天地等。

PK点评

不管是教育医疗还是商业配套上，目前对后湖来说都不完善，这也是片区的短板。

但根据未来的规划，相关配套正在紧跟后湖突飞猛进的发展势头，不久的将来应该会有翻天覆地的改善。所以与各大高校集中的醇熟商业圈光谷相比，后湖还有待提升。

后湖片区

教育医疗配套

学校 市重点育才小学一分校、二分校，汉口铁中初中部、高中部（建设中，省级重点中学），塔子湖小学（规划中），六中后湖分校

医疗 一六一医院，武汉市中心医院分院

其他机构 武汉市民中心，长江传媒大厦、塔子湖体育中心

商业配套

片区基本没有大型的商业中心或成熟的商圈，多为社区底商和一些配套超市，例如武商量贩、中百仓储等。虽然在后湖大道与百步亭交汇处，有一个近6万方的商业中心——新生活摩尔城，却一直运营的不温不火。

作为片区的短板，目前也在改进：建设大道延长线和后湖大道交汇处、商业部分达20万方的汉口城市广场，后湖首个商业街幸福里，以及规划引进华润苏果超市的万家汇项目，预计都将于2013年正式营运。日本永旺株式会社也将在后湖建立日式“摩尔城”，预计2014年10月开业。

TIPS

武汉城市规划院首席规划师徐昊说，后湖区域的商业将布局在地铁3号线站点周边，该市级商业副中心将建成9个独立的商业中心或大型超市。在文教卫设施上，还将建成1所综合医院、2所专科医院、4所社区卫生服务中心和12个社区卫生服务站；建成1个中等规模的公共图书馆，1个中等规模的文化馆，1座多厅影院；以及配建小学17所、初中8所、高中3所。

第四回合在售楼盘

PK点评 由于片区面积上的差距，光谷的楼盘较之后湖，不仅数量要多一些，且产品类型也更丰富。二者之间的差别大致如下：

光谷由于产业园扎堆，所以区域内购房需求更大，楼盘也相对更多。

在产品类型上，除了普通住宅，光谷最明显的一种集群产品就是别墅，这也与之优美的环境的有关。而后湖片区，目前只有新世界地产开发的梦湖香郡是别墅产品，其余住宅均为刚需类型。

在价格上不难发现，较之后湖楼盘间的微小差别，光谷的价格差距跨度也较大。