商铺投资风险有几何

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分类：纯商业建筑和底层商业

商业房地产项目建筑形式主要分两大类。一类是单体商业形式，即以单体建筑的形式经营商业内容，主要以SM(SHOPPINGMALL)为代表，特点是一般单层面积较大，进深和层高可以适合绝大多数商业业态需求，卖场通透，使用率高，有充足的停车位，由开发商直接或委托招商，统一管理。

另一类是底层商业形式，即包括住宅、公寓、写字楼以及建筑综合体一、二层及地下一、二层，通常面积较小，以分割铺面形式对外租售，主力铺位面积在200-500平方米之间。底层商业形式又分为写字楼底商和住宅底商，写字楼底商一般位于成熟商务区，以国贸、燕莎、金融街、中关村区域商业地产项目为代表，这类商铺面向的消费群体收入水平较高，虽然租金较高，但由于经营品类利润率可观，如快餐、精品、服装等，因此比较旺销。

住宅底商大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道，消费群体相对固定，一般作为小区生活配套，以为小区居民服务为主。

误区：没有留白只看表象

随着社会的发展，现在许多开发商、投资人、经营商逐渐认识到社区商业的潜在商机，不少项目的商铺销售极为火爆，价格也随之飙升，甚至有的销售率超过100％。华高莱斯顾问公司总经理李忠指出，这种现象不正常。宾馆的最佳出租率为90％，超过这个比率就容易出问题。这是因为宾馆的人员配备、设备运行、房间使用不可能满负荷运转，应该有一定的商业空间留白。如果出租率达到100％，一旦有人员缺勤、设备故障、房间维修等突发事件出现，宾馆将无一点迂回、挽救空间，每年五一、十一的旅游旺季带来的人满为患就是一例。同样，当商铺的出租率高于100％，过分拥挤的购物环境不仅使整个商业品质下降，而且无法开展促销活动，久而久之，最终导致该地区商业的衰落。因此，在规划、招商过程中应该适当地留有空白。

测算：只是预计无法承诺

亚运村地区生活气息浓厚，被称为中心居住区CLD，也是北京一个新兴的商圈，其发展主要依托亚运会而兴起，但房地产发展起步较早，区域形成了一些体量较大的商业，如北辰购物中心、阳光广场以及分布在安立路两侧和与其垂直交叉的慧忠路商业街。由于办公及高档社区相对较多，以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主，形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。

北京红石行有关负责人以亚运村商圈为例，大致测算了一下该地区商铺的投资回报率：从本商圈餐饮集中的商业街――安立路、慧忠路及安慧北里地区来看，假定测算的商铺面积为100平方米，此商铺的购置价格为15000元／平方米，相关税费比例按总房款额的10％计，日租金价格水平为7．5元／平方米，物业管理费25元／月／平方米，贷款按商业用房的贷款比例六成十年计算，考虑10％的房屋出租空置率。计算过程如下：

总房款=单位售价×商铺面积：15000元／平方米×100平方米=150万元

贷款额=总房款×贷款比例=150万元×60％=90万元

首付款=总房款一贷款额+总房款×相关税费比例=150万元一90万元+150万元×10％=75万元

月还款=贷款额÷10000×每万元还款额=90万元÷10000×109．82＝9883．80元

年还款=月还款×12=9883．80元×12=118605．60元

总付款额=首付款+年还款×贷款期=75万元+118605．6元×12=1936056元

年物业管理费=26400元

月租金收益=商铺面积×日租金价格×月平均天数=100平方米×7．5元／平方米／日×30．5=22875元

扣除空置率实际年租金收益=月租金收益×12×(1-空置率)=22875元×12×(1-10％)=247050元

年利润=扣除空置率实际年租金收益－总付款额÷贷款期－年物业管理费=247050元－1936056元÷10年－26400元=23444．40元

内部收益率=累计总收入÷累计总投入=年利润×贷款期÷总付款额+年物业管理费×贷款期=23444．40元×10年÷1 936056元+26400元×10年=10．48％

投资回收期=1÷内部收益率=1÷10．48％=9．54年

该负责人还强调，这仅仅是一个测算，没有考虑其他影响投资收益的因素，投资人在实际投资过程中必须把那些因素计入成本。同时要意识到，是投资就势必有风险，没有100％的收益承诺。

(摘自《北京娱乐信报》2006．9．26)