对牟定实施经营城市的思考

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城市是现代社会发展的中心。当今世界最活跃的生产力总是集中于城市，然后再逐渐向乡村转移，所以，城市的发展对于整个经济和社会的发展起着龙头作用。近年来，牟定县委、县政府，审时势度，科学决策，充分运用市场机制、市场规律的方法解决城市建设，将经营理念贯穿于城市规划、建设、管理，加快推进了牟定县城建设的发展。本人就牟定实施经营城市问题进行了调查、分析和思考，提出了一些思路对策。

一、牟定经营城市的做法

牟定是一个典型的农业县，如何立足“工业弱县、财政穷县”的基础条件，创新工作方法加快县城建设，充分发挥县城辐射带动作用，一直是牟定县委、县政府着力思索的问题。近年来，县委、县政府立足牟定县情，认真分析发展形势，借鉴外地经验，科学确立 “经营城镇”的理念，统筹考虑经济和社会效益，提出了“城镇活县”战略，经营城市的理念逐步清晰，制度逐步规范，探索逐步深化，把筹资建设资金的思路确定为“以地生财、以财建城”，遵循市场规律，给予优惠的政策，采取灵活的方式，最大限度盘活存量土地资源，按照“谁投资、谁所有、谁经营、谁受益”的原则，实行用地统一规划、统一储备、统一出让、统一开发的办法，按照政府主导、多元化参与、市场运作的城镇经营思路，千方百计解决财政投入十分有限的“瓶颈”，引导和鼓励社会资金投入，带动市场、小区、街道的建设，全面加快县城建设步伐，走出了一条既能干成大事、又不过度负债的路子。一是企业化运作建大街。采取政府规划、企业垫资、以地抵债的方式，建成县城中园西路、中园东路、东清路、中园东路延长段等街道。二是农民出钱建大街。牟定县共和镇发科屯村按照“统一规划、集体投资、集体建设、群众受益”的原则，利用集体征地安置补偿资金，投资144万元，建成了长354.15米、宽24米的发科屯商业步行街，连通了南大街和中园街，并在街道两边建盖了商住房分给了村民，既解决了因城市建设而失地的农民的安置和生存发展问题，又推进了城镇化进程和解决建设资金紧缺的问题。发科屯商业步行街建设，开创了农民出钱建大街的先例。三是社会投资建市场。按照“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，粮油议价公司投资300多万元，建成了占地面积15.6亩的粮食交易市场；共和镇政府投资80多万元，建成了占地10亩的红坡脚畜牧交易市场，完善了县城功能。四是统一规划建小区。为改善城中村、城郊结合部居民的居住和生产生活条件，按照“统一规划，统一配套公共设施”的原则，采取群众出一点，集体出一点，政府补助一点的投资方式，积极引导城郊居民规划建设商住小区。已统一规划建成了南苑小区64套、东二小区91套、发科屯商业步行街商住房136套，锦秀小区规划193套。商住小区的建设，为社会主义新农村建设起到了较好的示范和带动作用。五是搞活房地产业。房地产开发中，确立了 “限制小宗土地出让、以房地产企业为龙头统一开发建设”的原则，搞好住宅与房地产业发展的布局规划，严格控制小规模开发，禁止小宗土地出让和零星建设，让具有良好社会信誉和开发业绩、有较强经济实力的企业参与开发建设，房地产开发步入了统一规划、统一设计、统一开发、统一建设的轨道。2009年招商引入房地产开发企业3家投资3800多万对县招待所、县电影院、县运输公司闲置资产进行整体开发，吸引开发企业投入资金1.25亿元开发投资化湖人家、化湖印象商住小区建设。房地产业的搞活，既解决建设融资难题又推动了县城建设发展。七是政府投资建设公用基础设施。投资397万元建成了中园广场、东园广场两个休闲广场，投资6000万元开发建设县城东北片区。从2005年起三次实施县城供水管网改扩建，供水能力达1.2万吨/日，完成县城南山公园人工湖、路面改造工程，完成中园东路延长段街道建设，实施了县城南大街、中园街、学兴路、中青路、茅阳路等道路的绿化、亮化、美化及路面改造工程，启动了县城生活垃圾处理厂和污水处理厂建设工程。截止2010年底，县城建成区面积由2000年的2.5平方公里达到现在的4.2平方公里，城镇化率达到25.77%。

二、牟定经营城市存在的问题

牟定经营城市的理念，加快推进了牟定县城的建设发展，虽然取得了一定的效果，但仍存在一些不足，如县城公用事业政企不分；机制不够灵活；融资渠道单一等。主要有以下两点：

（一）经营城市基本局限在浅层次的经营。许多人一提起经营城市通常只是想到出售土地、拍卖经营权这些能“来钱”的作法。但土地及各类经营权是有限资源。如果一旦卖完了就会坐吃山空。所以这种做法只是浅层次的经营。更深层次的经营应该是从整体的角度来建设、包装城市，完善城市基础设施，提高城市的附加值和吸引力，促进招商引资的突破，形成自己的支柱产业，城市才有持续发展的能力。

（二）经营城市没有凸显城市特色。提高城市吸引力一方面可以增加游客，增加三产收入，同时还会吸引投资者，可谓一举两得。要提高城市吸引力，城市经营就必须考虑到凸显城市特色，以特色来增添城市魅力。在这方面就有所欠缺，在城市经营当中考虑凸显城市特色的作法、思路并不多。

三、关于牟定经营城市的思路对策

经营城市涉及到各个方面，各个领域，是一项庞大的社会系统工程。如何把政府职能真正转变到用市场经济的办法来经营城市上，如何把经济效益、环境效益和社会效益三者有机结合，如何把经营贯穿到城市的规划、建设、管理的全过程，最大限度地盘活城市资产，激活增量，走出一条以城养城、以城建城、以城兴城的城市建设市场化道路。本人就牟定实施经营城市问题提出一些思路和对策。

（一）经营城市要树立创新理念。在加快市场经济和城市化进程的背景下，政府的职能从原先建设城市到管理城市，再从管理城市到经营城市，是时展的必然选择。城市发展初期，我们经常听到的政绩就是“建了一座桥”、“盖了一幢楼”、“修了一条路”等。这一阶段主要是从“点”的方面发展城市，衡量城市建设的标准也很单一。现在来看，这种观念早已不能适应城市发展的需要。第二个阶段是管理城市，就是大搞绿化工程、广场工程等，包括城市的生活污水治理、旧城改造等等。这是“线”的做法。第三个阶段是城市经营的高级阶段，即从“点”、“线”到“面”和“体”，也就是用系统的眼光和思维来寻求城市的发展之路，即我们所说的“经营城市”。这时候城市发展考虑更多的是：既然城市是一笔资产，怎么发展才能让其最大限度的增值？既然城市是一个战略节点，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有个性，更富有竞争力？既然城市是区域经济的龙头，怎样才能牵一发而动全身，从而带动城乡统筹发展？目前，我县正积极争取资金和招商融资，将实施县城环境综合整治和专业市场建设，完善城市功能。借助元双公路的建设，大手笔开发县城东北区开发建设，带动了全县房地产业和建筑业的发展，县城辐射带动能力明显增强，促进了县域经济的发展。为进一步提升牟定县城形象和品位，营造良好的人居环境，吸引外资开发建设县城，县委、县政府提出了开发县城东南片区，把东南片区的开发融入牟定左脚舞文化，将东南片区打造成“彝人天堂”，凸显城市特色，以特色来增添城市魅力。从我县县城发展建设看，我们正处于城市发展的第二阶段，向第三阶阶段探索发展。所以说，解放思想，树立经营城市理念，就相当于解放了生产力。我们要通过组织学习借鉴发达地区在经营城市方面的先进理念，创新运作机制，实现经营城市新跨越。

（二）经营城市要树立“以人为本”理念。经营城市不同于经营企业。经营企业是以获取经济利润为终极目的，经营城市是通过经营手段使城市资本增值的同时，最终目的是不断地满足人民日益增长的物质文化生活需要。“以人为本”的意思，一是必须确立“以人为本”的规划理念、建设理念、管理理念和经营理念，为人民群众全面发展创造良好的城市环境，维护人民群众的利益。二是城市的规划、建设管理作为经营城市的内在要求，必须需要高素质的人才为支撑点，必须加大人才引进力度，塑造一支素质优良、勇于创新的经营城市的人才队伍。因此，我们必须通过建立健全行之有效的人才引进制度不断满足经营城市对人才的需求。三是城市的发展必须符合科学发展的思想，不要因规划不超全不科学造成重复建设，不要因城市发展造成环境污染，不要只考虑城市建设发展速度而浪费土地资源，城市的建设要走可持续发展的路子。

（三）经营城市要盘活土地存量资产，做好以地生财文章。土地是稀缺而又不可再生的资源，是城市开发中最大的一笔现实的和潜在的财富。必须把城市土地作为经营城市的重要载体和最大产值，一是要坚持政府垄断土地一级市场的原则，确保城市土地垄断价值，使土地原始升值牢牢掌握在政府手中。县城区、乡集镇土地除公益事业按有关规定可以划拨外，其它开发、建设用地，不得协议出让和转让，严格实行土地使用权公开“招、拍、挂”，严防土地资源流失。 二是坚持政府垄断、市场运作的方法，确保土地增值、升值。要成立土地收购储备机构和国有土地使用权公开出让、拍卖领导小组，下设办公室，专营土地使用权的公开出让、拍卖工作，使城区的土地交易进入有形市场，并进行规范管理，充分发挥土地市场对整个经济的调整作用和保障作用，又使土地实现其经营的最高利润。三是尽可能坚持只出让“熟地”、不出让“生地”，只出让价值高的地块，不出让价值低的地块。基础设施不到位，价值低的地块、地段，暂缓出让，待基础设施配套到位、土地价格升值后再行出让。四是在土地供应的源头上加强宏观调控作用，做到“三个确保”、“三个控制”。即确保重点工程、确保重大项目、确保旧城改造；控制单位集资建房用地、控制经济适用房建设规模、控制开发企业零星建设，发挥土地规模效益，实现土地资本效益的最大化。

（四）经营城市要盘活基础设施存量，对城市基础设施进行市场化经营，积极推行有偿使用。城市基础设施主要包括城市道路、桥梁、供水、污水处理、供气、供暖、环卫、公交、出租客运、公园、广场、消防等。我们应参照先进地区经验，结合我县实际，对基础设施进行盘活和经营：一是用市场化机制运作，把基础设施由“公共产品”转变为“城市商品”，凡能够推向市场的，把所有权和经营权剥离开来，通过出租、抵押、承包等方式，实行有偿转让。二是不仅可以拍卖出租车经营权、公交线路特许经营权，而且还可以拍卖道路、桥梁、绿地、广场、街道等基础设施冠名权。三是采取“谁投资、谁建设、谁经营、谁受益”的原则，鼓励个人独资、合资新建城市公用基础设施，或以政府招投标的形式对城市建设项目面向广大投资人进行公开招标，加快县城的建设。四是对公益事业投资主体和方式进行改革。树立城市建设管理经营的市场化、产业化观念，在城市供排水、环境卫生、绿化、街道管护，改变原先把城市建设和管理当作纯公益事业的认识，充分利用市场机制，积极推进公益事业主要依托政府投入向依托市场的转变，降低运行成本，提高效率和效益。

（五）经营城市要建立健全市场化的投融资体系，千方百计筹措城市建设资金。转变“等钱办事”观念，树立“借力发展”意识，跳出“有多少钱办多少事”的传统模式，建立多元化的投融资渠道，积极引进国内外资金进行城市基础设施建设，善于“借鸡下蛋”，敢于举债建设。一是抓住当前国家实施积极的财政政策，扩大内需的机遇，加大跑项目力度，争取项目资金扶持。二是建立重点工程项目库，把城市建设的大型项目包装起来，面向市场招商引资，并把城市建设项目纳入国际融资的范围，有重点的利用外资进行城市基础设施建设。要敢于让利招商，使内外客商感到投入我县建设有利可图，达到“双赢”。三是实行社会融资和载体融资，对福利性质、社会效益较强的建设项目推行社会义务捐资，并为捐资者树碑立传，调动其积极性。同时充分发挥城市载体的功能，将部分商业广告位置向社会公开拍卖。四利用综合开发融资。根据我县老城区建设水平较低，配套差，但土地商业 价值高的现实情况，对综合开发项目进行公开招标，用拆迁安置余额进行配套建设，使旧城改造的经济效益、环境效益、社会效益有机的结合起来 。

（六）经营城市要围绕发展定位，做特色魅力城市。城市的经营重点关联到城市定位问题。城市定位高于其它的政策、措施，没有准确的定位，就谈不上城市的发展战略。所谓城市定位，就是充分挖掘城市的各种资源，按照惟一性、排他性和权威性的原则，找到城市的个性、灵魂与理念。没有个性的城市就没有差异化竞争的优势，没有灵魂的城市就没有内涵，没有理念的城市就很难做到可持续发展。城市的个性越突出，影响的区域就越广，升值的潜力也就越大。2007年完成的牟定县城总体规划修编，着远于高起点、高标准，突出塑造“左脚舞之乡―牟定”具有彝族文化特色的城市风貌，确定了“山水园林市、民俗歌舞城、人居适宜区”的县城发展定位。今后的发展重点，就是按照这个发展定位，开发县城东北区、东南片区与改造提升老城区三措并举，以完善基础设施加快扩城活商步伐，提升县城品位为重点，着力加强推进城镇化进程，县城面貌明显改观，县城品位进一步提升。一是实施区域发展战略。依托元双公路成为云南南北通道上重要的节点交通城市，构成县域南北元双路与东西姚广路的交通中心，成为县域人流、物流、信息流的中转站。积极推进城镇一体化进程，承接楚雄的辐射和扩散功能，当好楚雄的后备城市和卫星城，充分利用楚雄西北上章村片区10平方公里的“彝族文化大观园展示区”，整合牟定彝族文化旅游资源，在东南片区规划左脚舞文化发展园区，将牟定 “彝族文化歌舞之城”融合在一起，积极并入楚雄旅游市场，使左脚舞彝族文化旅游成为牟定的一个新的增长点，迅速提升牟定“左脚舞之乡”的知名度。二是实施产业发展战略。针对牟定产业发展现状，做好产业宏观的调研论证和规划，充分发挥自身资源优势，并通过改善人居环境，营造良好投资环境，积极承接楚雄、元谋等经济较强地区的产业转移，加快牟定工业化进程。三是实施城市特色战略。挖掘牟定丰富的自然景观资源和民族文化资源，突出牟定――“左脚舞之乡、民俗歌舞城”的特色城市形象，突出“山水复合城市”的园林城市环境景观，突出展示牟定民族文化精华，构建左脚舞特色文化景观体系，把县城东南片区、东片区打造成为牟定新亮点。四是实施旅游发展战略。依托牟定独特的自然旅游资源和人文旅游资源，立足牟定“左脚舞”民族文化优势，以“歌舞牟定、欢乐牟定”为主题形象进行开发建设，积极改善旅游环境和旅游设施，把县城东北、东南片区建设成为一个以彝族歌舞为主的休闲、娱乐、美食之地。五是实施城市改造提升战略。积极争取资金，尽快实施县城环境综合整治项目，使县城功能日益完善，人居环境不断改善，县城品位不断提升。