房地产企业土地增值税的税收筹划
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摘要：文章从增加扣除项目金额、对房地产合理定价以及就利息费用的扣除三个方面结合具体案例对土地增值税的税收筹划进行论述。
中图分类号：F810.41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
房地产行业是典型的资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产企业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益。因此对土地增值税进行税收筹划就显得尤为重要。
一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
土地增值税是增值额与扣除项目金额的比率。采取的是超额累进税率，即增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。这就决定了合理的增加扣除项目金额以降低增值率，成了税收筹划的关键。
税法规定土地增值税可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目主要是可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。房地产开发费用不以实际发生数扣除。除利息外，开发的销售费用和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的5%以内计算扣除。这样纳税人可通过事前筹划，可以把实际发生的期间费用转移到房地产开发成本中去。公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、招待费等都属于期间费用开支范围，它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额。因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时，把总部的一些人员尽量安排或兼职在开发项目上。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到项目开发成本中去，这样房地产的开发成本增大了，也就是说企业在不增加任何开支的情况下，可以增大土地增值税的扣除项目金额，以达到节税目的。
二、利用税收优惠政策对房地产销售合理定价来进行税收筹划
我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企业在出售普通标准住宅时，应该考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
这里的“20%的增值额”就是“临界点”，纳税人在建造普通标准住宅的前提下，应根据 “临界点”的税负效应进行纳税筹划。在起征点的临界点附近，会出现税收负担大起大落现象。
举例：某房地产开发公司开发普通标准住宅50000平方米，支付土地及开发成本总计11250万元，不考虑期间费用
定价一：每平方米2750元，销售总额13750万元
土地增值额：13750-11250=2500(万元)
增值率：2500÷11250×100%=22.22%
应交土地增值税=2500×30%=750(万元)
应交营业税、城建税及教育费附加合计：
13750×5%×(1+7%+3%+1%)=763.13(万元)
应交企业所得税为：
(13750-11250-750-763.13)×25%=246.72(万元)
税后净收益：13750-11250-750-763.13-246.72=740.15(万元)
定价二：每平方米2700元，销售总额13500万元
土地增值额：13500-11250=2250(万元)
增值率：2250÷11250×100%=20%
土地增值率为20%,免征土地增值税
应交营业税、城建税及教育费附加合计：
13500×5%×(1+7%+3%+1%)=749.25(万元)
应交企业所得税为：(13500-11250-749.25)×25%=375.19(万元)
税后净收益：13500-11250-749.25-375.19=1125.56(万元)
通过以上定价一每平方米2750元，税后净收益740.15万元；定价二每平方米降为2700元，反而税后净收益1125.56万元，比定价一多近400万元，可以看出，在临界点附近适当下调销售价格，可以促销开发项目，不但不会减少收益，反而可以增加企业利润，这就是“只要纳税筹划得当，低售价也可高收益”。
三、就利息费用的扣除进行税收筹划
房地产开发企业属于高负债行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出不可避免。房地产企业财务费用中的利息支出可分为两种情况确定扣除：1.凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用包括利息支出在按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。
有了上述规定，房地产企业应该预先对开发项目的融资情况及利息支出进行测算，可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目利息支出或提供金融机构的证明。如果该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，融资利息超过开发成本和地价合计的5%时，应按项目计算分摊利息支出，还应该注意要取得银行的贷款证明等资料。如果预计开发过程中借款不多，利息费用率低于5%时，企业可以不按项目分摊利息费用或不必提供金融机构的证明，就可以按照5%比例计算扣除，从而增加利息费用的扣除金额，减少土地增值额，以实现企业利润最大化。
随着国家对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业面临着严峻的生存考验，只有通过合理的税收筹划，在合理不违法的情况下，合理节税，减轻企业税收负担，增加税后利润，打造企业的竞争优势，争取早日渡过难关，推进企业继续向前发展。