土地使用权抵押评估操作风险研究
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【摘要】 对土地评估机构的操作风险进行了探讨,结合桂林市秀峰区土地使用权抵押评估的案例进行分析,提出了相应的防范措施。
自上世纪九十年代房地产改革以来,我国的房地产交易市场取得了巨大发展,房地产、土地评估机构作为市场经济重要的组成部分,也经历了从无到有,从弱到强的过程,逐渐获得了各个经济主体和管理部门的认可。由于我国的法律法规还不健全,市场信息还不透明,更重要的是我国的评估中介机构往往大多脱胎于政府机关,先天性不足导致中介机构的中立人的身份受到影响,在市场风险不断变化、而房地产和土地评估的风险显现又比较滞后的情况下,评估机构的操作风险不容小觑。
一、估价行为受政府部门的影响巨大,非市场化因素明显
在我国开始住房改革的初期,由于国内基本上没有成立具有独立法人资格的中介房地产评估机构,为了建立市场经济中不可或缺的一环,很多原从属于房产局、国土局的评估服务所(部)从政府下属的事业单位,逐渐脱离出来成为独立的市场评估机构,或者是政府、房产、国土系统内部的干部“下海”,成立房地产(土地)评估中介机构,这样导致一方面中介机构基本上都有政府的背景和资源,容易获得市场信息和大量业务,另一方面政府和相关部门也容易监管或者控制中介机构的行为,对政府来说比较“听话”。这样为中介机构的“中立人”身份设置了先天不足的障碍。
2009年笔者调查了本市9家较有影响力的评估机构,结果如下表:
从上表可以看出,中介机构近80%背后都有政府背景,往往没有政府背景的公司竭力想与政府拉关系、走后门,以便获得一定的影响力和资源。可以说在我国目前政府机构掌握着大量资源且呈现大政府小社会的背景下,中介机构的独立地位是不完全的,也因此容易导致估价结果的非市场化,从而导致法律纠纷。
二、估价结果受银行等贷款机构影响的风险
随着我国房地产市场的快速发展,房屋土地的交易日渐增多,评估机构的数量也原来越来越多,受业务竞争的影响,评估机构的往往需要银行等贷款机构介绍业务。银行介绍的业务往往一宗地的面积就达到几千甚至数万平方米以上,收取的评估费用是一宗个人房地产评估业务的数十倍,评估机构往往易受银行的影响。以桂林市中心广场地下商城在一个评估有效期限内(2009年1月至2010年1月)土地使用权抵押的评估地价为例:
最低的评估地价3736元/平方米,最高20248元/平方米,相差达5倍以上,而这两个特殊点经电话调查均有银行放贷需求因素的影响。
三、评估方法选择不当导致的风险
目前,土地的主要评估方法有剩余法、市场比较法、收益还原法、基准地价系数修订法和成本逼近法。不同的房地产和土地的情形应选择不同的评估方法,每种方法都有其缺陷,倘若评估人员选择的评估方法不当,则会引起估价结果很大的差异。
1.剩余法缺陷及风险。剩余法是基于土地价格等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格的原理,缺陷在于:(1)在应用此方法进行土地评估时最适合新开发的楼盘,对祖屋、危旧老房运用此方法评估则比较难以得到正确的结果。(2)要得到合适的土地价格,必须有较为公开透明的原材料、租赁市场,而且物价和不动产市场要比较稳定,不能剧烈动荡,否则因为未来的预期不可预料导致估价不准。(3)开发商的竞争要是非垄断性的,评估机构掌握了房地产市场的行情和供求关系,从而正确判断开发完以后整个建筑物和所占土地的售价,否则导致估价偏差。
2.市场比较法缺陷及风险。市场比较法师土地估价中最常用的方法之一,其缺陷在于:首先比较法要求房地产、土地交易市场起码对行业内信息公开透明,交易案例能够及时被行业案例平台所记录,能够及时反映近期的市场行情。其次比较法是一种实践中的做法,并没有完善的理论依据,同时各种修正系数的确定需要估价人员具有较高的业务素质、丰富的知识面和评估的经验,这样才能比较客观、准确地进行比较修正,否则容易落入主观的误区,导致估价差异加大。再次比较法不仅要求土地的位置、时间、空间布局、附着物相似或一致,更重要的是权属和法律规定具有可比性。
3.收益还原法缺陷及风险。收益还原法是对土地、房屋等不动产具备收益性资产进行估价的基本方法。它的限制在于:适合于用于有收益的土地和其他不动产,对公益性不具备收入的土地估价则不合适;另外对即使有收益,因为政策原因导致亏损的国有企业进行评估时也不合适;进一步说,对于取得非市场化的收益的土地和其他不动产用此方法都是不太合适的。
4.基准地价系数修订法缺陷及风险。基准地价系数修订法的基本原理也是替代原理,其缺陷在于:首先该城镇应该具有一系列的基准地价和完善的修正体系估价成果,没有这个基准此办法无从谈起。其次基准地价有一定的时间限制,土地价格往往逐年变化,每过三到五年基准地价都会变化一次,此方法适用于短期、大量的宗地评估。另外很重要的一点,基准地价关系到政府的土地收益,往往是政府决定何时调整基准地价及其大致的标准,并非是完全市场化的操作,在基准地价变化的时间点前后,其估值价格相差往往很大,可能由此造成经济纠纷。
5.成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地估价、工业用地估价(商业和住宅则多不适应)、无收益又很少有交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价。但估价结果只是一种“算术价格”,对土地效用、价值及市场需求等方面的情况未加考虑,这也正是其缺陷。
四、对风险的防范现状及建议
根据抽样调查,桂林市土地评估机构对土地抵押评估的操作风险有一定的防范和注意,但还未给予足够重视,调查结果如下:
通过下表可以看出:职业道德教育、评估技术教育和考核和相关法律培训比较重视,这是土地评估公司开展业务的基础,都达到了100%标准;土地评估纠纷防范与处理仅略超5成;对道德风险和职业信誉有重要影响的评估风险奖惩实施细则仅有三家制定出来,占23.1%;收集完整的评估案例分析和预测、对市场法具有重要意义的信息获取与预测仅仅有38.5%的公司制定了相对详细制度,指定了人员,明确了职责,安排了相应的培训。总体而言,桂林市土地评估机构对评估风险的防范还有很多欠缺:
一是,缺乏评估风险意识,重视程度不够。大部分评估公司管理人员对土地抵押评估的风险不以为然,认为只要经过技术和法律培训,不犯大错就可以高枕无忧,而对职业道德和信誉建设缺少有效的制度与详细规划,一旦出现问题会导致无章可循,或是简单的处罚或辞退员工了事。
二是,本地市场竞争激烈,信息交流低下。为了争夺市场份额,各个评估公司各自为战,对手中的案例保密,没有有效的交流机制和平台,导致有效信息的交流相对缺乏,对市场预测比较粗略。从过去的案例来看,尽管没有出现很多的纠纷,但随着市场化的改革日益深入,政府改革的进入攻坚后,纠纷将可能日益增多,评估风险需更加重视。针对这些问题,提出以下建议:
(1)坚决落实评估中介机构和政府部门的现行管理制度,完善信息和交流平台。
(2)坚持进行行政和司法改革,完善法律和行政执法制度,各部门各负其责,需要交给的事情放手由市场去管,政府做好“社会的守夜人”的角色,司法做好“仲裁者”的角色,政府无需更多插手市场事务,影响中介机构的公正性与中间人的身份。
(3)加强职业道德教育和规范行业细则,加强行业自律,对影响中介结果公正性的“条子”、“招呼”予以网络公告,建立公开的行业人员信用档案,对影响行业形象的业务人员予以降低行业信用等级和其他处罚。
(4)加强业务能力培训,贷款金融机构负责土地抵押的人员应有相应的法律资格证或土地等级人资格证;土地评估机构非全国土地注册评估师不能参与评估,并定期进行培训与考核;房产和土地抵押登记部门的经办人需持有登记上岗资格证,且参加市级以上全日制培训不少于一个月。
参考文献
[1]岳晓武,雷爱先.《土地招标拍卖挂牌理论与实务》.中国财经出版社,2008
注:本文为笔者硕士学位论文《土地使用权抵押融资风险研究》的部分成果。