个人投资者在城市化进程中如何投资房地产
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摘要：目前对个人房地产投资者来说，遇到的主要问题是如何进行投资以及怎么投资房产市场。文章主要通过对城市规模的差异化比较，旨在帮助个人房地产投资者选择合适的房产来开展投资。
专家断言，未来几年我国政府对房市调控措施的力度将会越来越大，那么通过投资房产使资本升值是否还是一种必要的投资异化方式？虽然2011年国家先后出台了多项政策来调控房屋价格，甚至动用了行政干预的手段，重庆成为全国第一个征收房屋产权税的地区，虽然重庆只是试点，但是从中可以看出，国家对房价进行宏观调控的决心。但是，从2011年全年来看，全国绝大部分地区的房屋价格仍然保持着涨幅的态势，只是同比往年，涨幅势头略有下降而已。所以，未来5-10年内，投资房产仍然是一种使自己的资本活跃起来的良好方式。市场对房屋的刚性需求仍然很大，绝大多数投资者相信其决定着自己未来5-10年内在资本市场上的成败。
面对实质上并未降温的房地产热潮，近几年，一方面出于自身发展的考虑，另一方面出于市场竞争越来越激烈的现状，很多一线城市的个人房地产投资者已经走出了本地，走向了全国性的战略扩张，走向了以二、三线城市为主的全国性扩张。同时，也正是在此轮走出去的过程当中，很多个人投资者看到了外地市场与一级城市市场的巨大差别。从政府部门到土地出让，从建筑规划到施工保证，从客户习性到营销等等，与之前一贯的操作有了明显的不同。正因为有着明显的不同，造成了投资的“成王败寇”。因此，目前对个人房地产投资者来说，遇到的主要问题是如何进行投资以及怎么投资房产市场。
要解决这个问题，就要对我国房地产市场价格走高的根源进行分析，这是和我国的城市化进程密不可分的。我国最近15年城市化进程明显加快，这使得城市人口急速增长，而我们与之相配套的保障性住房政策与建设具有明显的滞后性，因此，人们为了在城市里有自己稳定的位置，不得不花钱买套房子，这是城市房屋价格最初增长的根本原因，随着房屋价格的涨幅，人们发现原来房屋和股票、期货一样是可以用来投资的，这导致人们继续投资购买更多套的房屋。在投资的过程中，房屋所在城市的发展水平和房屋在城市中的位置决定了它的价格，处于人口规模较大的城市，并且周边有良好的商业区的房屋具有明显的升值潜力。
人口规模的大小是体现我国城市发展水平的重要指标之一，这是因为在我国，一个城市人口的多少决定了劳动力的密集程度、智力资源的丰富程度和消费水平的稳定程度。不同人口规模的城市，其房屋投资的方式是不同的。可以把我国的城市分为15万人口以下的小城市、50万人口以上100万人口以下的中等城市、100万人口以上1000万人口以下的大城市、以及1000万人口以上的特大城市。根据我国城市发展状况来看，15万人口以下的小城市对大城市的依附程度很高，经济结构往往比较单一，通常是某一产业占绝对的主导，除非该产业具有自己的特色，如旅游城市等，否则必定会逐渐走向衰落或者被吞并。在未来的5-10年内，在如此规模的城市购买住房，需要慎重考虑，如是具有开发潜力的特色小城市，还是应该在市中心，或者旅游景点附近进行房产的投资。
在50万人口以上100万人口以下的中等城市，经济重心集中在人口密度比较大的几个商业圈内，在那里，几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，以商业部分为盈利重点。因此，个人投资者应考虑将房屋投资集中到这些区域，只要位置不是太偏僻，都能卖出好价钱。另外，在这类城市中，消费水平呈现20/80法则，即城市中80%的消费来自那20%的经济收入较高者。因此，对个人房产投资者来说，应关注住宅的档次性，可将投资眼光聚焦到该城市中的最高档住宅小区。此类住宅项目的最大特点就是，开发商把它做成全城最高档的住宅小区，将城里最有权和最有钱的金字塔尖人士一网打尽，这些人士更多时候是“不差钱”的，投资这里，相信会有很多的市场回报率。
在我国，从2011年的统计数据来看，特大城市和大城市仍然是房地产的主要市场，这些城市房产投资的成败很大程度上决定着个人投资者的命运。从国家统计局的数据来看，2011年40个大中城市房地产市场特点包括：
第一，商品房销售量方面，一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出，前10名城市在40个大中城市中所占比例达到62.6%。
第二，房地产开发投资额仍集中在一线城市和重庆、沈阳等部分二线城市，但二线城市增速明显快于一线城市。供求关系方面，40个重点城市商品房施工面积、销售面积、新开工面积、销售面积比值中位数分别为3.8和1.1；深圳、上海和杭州市场供不应求的压力较为显著。
第三，住宅成交均价方面，2011年11月，深圳、杭州和上海位居前三位，只有少数省会城市如昆明、长沙和沈阳的住宅销售价低于5000元/平方米。
根据上述来看，100万人口以上1000万人口以下的大城市的房地产市场规模增速明显，正如世界上没有两片相同的叶子，在这样的城市中，人口的多元化是其一大特点，不得不引起关注，因为在这样的城市中。同一地域的人群往往生活在相似的环境中，他们对楼盘的选择也是如此，谁不希望自己的邻居是老乡呢？同时，对于个人投资者来说，还不得不关注其他宏观和微观因素，如开发商的实力、政府的各项政策、购房群体的背景、地理位置、媒体渠道等。在这样规模的城市中，个人投资者的性格也会影响其对投资的选择，表现如下：
第一，对于稳健型的投资者：建议他们购买这个城市中的二手楼，特别是处在商业圈中，楼盘周边配套成熟，且楼价稳定，巨大的优势是可见的收益较多，风险相对较少。
第二，对于冒险型的投资者：建议他们投资一些极具潜力的楼盘，这样的楼盘选择面较多，甚至可以选择购买一手楼，之所以把一手楼划为冒险型的投资，原因在于这样的城市中现时的一手楼的售价由开发商定，他们定价时，只考虑利润收益，因为整个城市化建设还不是很均衡，这样城市的周边地域显得比较冷清，因此，在周边区域的部分一手楼的配套设施并不完善，存在一定的风险性。如方小姐在购买某小区花园时，销售小姐告诉她的楼盘周边的规划蓝图十分完善，她认为该楼盘可以购买。她购买不久后，政府出了文，在楼盘旁边建起了一个变电站。方小姐的物业都没有入住，楼价已向下跌，她真是损失惨重了。对于冒险型的投资者，如果愿意承担一定的风险，不妨可以考虑购买这些城市郊区的楼盘，现时这些区域的楼价相对较便宜，有一定的投资空间，但是客户必须要守，守的时间长短看政府、开发展商是否有信心、有足够的资金开发它了。
在1000万人以上的特大城市中，似乎遍地是黄金，投资就赚钱，这不无道理，但是，对投资者来说，反而最难抉择，特大城市的发展速度很快，像上海、北京，无论在基础设施、经济、还是人文上，都已经跻身世界发达城市行列，在这样城市中生活的人群中，相当一部分人不需要在商业中心就能独立的生活和发展，甚至很多富有的人选择住在郊外，因为市中心的环境状况达不到他们的要求，这点和欧美发达国家类似。因此，投资郊区和投资市中心的楼盘同样具有竞争力，甚至投资郊区的楼盘比投资市中心更有发展潜力，成本较低，收益潜力却是巨大的。
城市化，是经济发展的必然结果，是经济形态向高层次发展的客观表现形式。它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现为生产要素向城市的集中趋势、城市自身功能的完善以及经济生活由乡村型向城市型的过渡。因此，不管在过去，现在，还是将来，城市化的发展是个人房产投资者在投资时不可忽视的重要因素。
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（作者单位：河南经贸职业学院）