甘美兰 铿锵玫瑰

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也许在“男人邦”式的中国房地产基金业中，甘美兰是唯一一位独当一面的“女掌门”，她带给投资人的年投资回报率已超过25％。

最近，作为普凯投资房地产基金合伙人的甘美兰总有一种冲动，就是想写一写关于私募股权房地产基金业投资人教育类的文章。“当前，中国私募股权领域的房地产基金行业还刚处于萌芽阶段，但目前市场上的相关机构或从业人员却是鱼龙混杂，比较混乱。”

提及中国的房地产投资，甘美兰直言不讳： “由于投资房地产项目不是高科技含量的，门槛不像VC、PE投企业那般复杂难懂，于是不少有钱的企业家或者机构也想亲自参与进来，但他们中有许多人甚至不清楚做私募股权房地产基金还需要很多专业知识、流程和标准，比如信息披露、财务审计。”甘美兰表示，一些房地产开发商甚至也都准备去募集房地产基金做投资，殊不知这里面最重要的就是会涉及到关联交易， “由于房地产开发商可以完全控制建房成本，如果由开发商去募集房地产基金做投资，岂不是由开发商自己决定给投资人多少回报?这在逻辑上都不太成立。”

甘美兰2006年加盟普凯，负责普凯房地产基金的投资策略、项目开发与选择、投资分析、商谈和执行。在这之前她已在房地产相关行业工作了近20年，她早早练就了一身洞悉中国地产基金行业风云变幻、气定神闲“指点”开发商的本领。

“最大的开发商肯定不是与基金合作的最佳对象。”甘美兰表示，“我们更倾向于选择国内二三线城市当地最优秀的地产开发商，强龙抵不过地头蛇。”2007年明，在甘美兰的主导下，普凯房地产基金2600万美元投资天津永泰红房地产集团，共同开发天津领世郡中档住宅产品。该项目于2009年6月退出，据介绍其投资回报率在年25％以上，而另外一个武汉市江汉区金融街城市综合体项目，回报率则高达30％。

“其实做房地产基金和成长型基金，其流程、辛苦程度几乎都是一样的。”甘美兰说， “房地产基金也需要经过项目筛选讨论，与开发商接触、看地、签合作备忘录，做企业财务、法律、市场、背景等尽职调查，签署交易文件，投资后管理，最后回收资金。不过做房地产基金，项目并不难找，难的是找收益率高的好项目、好的合作伙伴以及进行严格的投资后管理。投资后通常我们会派财务总监、工程总监去实地监管，以防御各种风险。另外，也不是所有的房地产投资基金都能赚钱，赔钱的基金在金融风暴后大有人在。而我们必须保证25％以上的投资回报率，投资之前一定要仔细甄选。”

2009年11月，普凯投资作为第一个外资cP成功募集6亿元人民币私募股权房地产基金，甘美兰在业务操作上也更加方便顺畅，因为之前的美元房地产基金项目还需递交外管局、商务部等部门进行审批，而人民币基金则省了不少相关环节。“经济危机后，外资投行主导下的房地产基金已销声匿迹，只有少数外资背景的房地产基金仍在运作。普凯虽然规模不是最大的，但从业绩上看目前应是给LP回报率最高的基金之一。”甘美兰表示。