平谷区房地产开发行业存在的问题和对策构建
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【摘要】2012年平谷区房地产开发行业受融资渠道狭窄、国家限购政策等因素影响，新项目个数较少，投资小幅下降。但在一系列与住房相关的民生政策的影响下，平谷区政策性住房建设稳步发展，对房地产开发行业的影响逐渐加深。本文首先阐述了平谷区房地产开发投资现状和特点。
一、平谷区房地产开发投资现状和特点
（一）房地产开发投资同比下降，五区（县）排名靠后
2012年全区房地产开发投资39.6亿元（按项目建设地口径，下同），占全社会固定资产投资的32.3%，在生态涵养发展区中排名第四，同比下降1.8%，排名第五。投资同比下降的主要原因是基期数较高，2011年香墅湾、夏各庄新城定向安置房等大项目投资超过20亿元。
（二）建安投资比重增加，土地购置费下降
2012年全区建安工程投资13.3亿元，同比增长10.2%，占房地产开发投资的33.7%，比2011年增加了3.6个百分点。房地产开发土地购置费20.3亿元，占房地产开发投资的51.4%，是推动房地产开发投资平稳增长的主要力量。受基期数较高影响，2012年的土地购置费比2011年下降17.3%，降幅扩大了9.6个百分点。
（三）销售面积高速增长，新开工面积下降明显
2012年全区有8个房地产开发项目陆续建成并销售，马坊北区定向安置房项目、夏各庄新城定向安置房项目销售面积均超过10万平方米。全区商品房销售面积30万平方米，同比增长1.1倍。2012年新开工项目8个，房屋新开工面积仅有19.8万平方米，而2011年的香墅湾、夏各庄新城定向安置房等项目新开工面积就已经超过了45万平方米，导致2012年的房屋新开工面积同比下降70%。
（五）安居工程稳步推进，政策性住房明显增加
2012年全市计划新开工建设保障性住房16万套，在国家政策的大力推动下，区委、区政府高度重视保障性安居工程建设。全年政策性住房投资达到11.4亿元，占房地产开发投资的28.8%，同比增长24.4%；施工面积76万平方米，占房地产开发施工面积的54.9%，同比下降7.4%；新开工面积13.4万平方米，同比增长1.2倍。在政策性住房建设步伐加快的同时，全区政策性住房销售配售数量逐渐增加。2012年，全区政策性住房销售面积为29.3万平方米，同比增长1.4倍。政策性住房的建设对全区房地产市场发展起到了积极作用，改善了长期以来中低端市场供应不足的局面，一定程度上缓解了中低收入家庭的住房困难。
二、平谷区房地产开发行业存在问题的理性反思
（一）开工面积下降，土地购置费占比过半
由于一些地块手续办理缓慢，并没有上市交易，导致可开工的面积较少。加之企业融资渠道狭窄，已经拍得地块的企业并没有及时开工建设，导致2012年开工面积比上年下降较多。全年土地购置费用占房地产开发投资的比重过半，对投资走势影响较大。
（二）剔除政策性住房影响，全区销售状况不容乐观
剔除政策性住房建设影响，商品房销售面积仅为8534平方米，同比下降54.3%，显示出2012年平谷区房地产开发市场主要依赖于政策性住房建设，发展结构严重失衡。非政策性商品房销售面积较少的主要原因：一是新楼盘上市较少；二是部分高端楼盘房价处于高位，超出普通购房者购买能力；三是一些中老楼盘的尾房面积大或位置差，性价比较低。
三、平谷区房地产开发行业发展的对策构建
（一）提高认识水平，增强发展房地产业的责任感
房地产业可带动建材、家电等50多个相关行业发展，产业关联度高，就业容量大，是国民经济的支柱产业，关系到国民经济增长质量和可持续发展。加快房地产业的发展，对于提高投资效益、增加地方财政收入、促进城乡协调发展、全面建设小康社会具有重要意义。因此，要充分认识房地产业的支柱产业地位和作用，进一步增强房地产业发展的危机感、紧迫感和使命感，积极寻求房地产业发展的出路和对策，促进房地产持续健康发展。
（二）制定工作目标，抓好房地产业各项工作落实
要制定科学合理的工作目标，做到商品房、经济适用房、廉租住房建设齐头并进。要以具体项目为抓手，推动房地产业的发展。要积极做好保障性住房项目的储备工作，促进我市房地产业的持续发展。
（三）刺激市场消费，降低商品房空置面积
贯彻落实中央、北京市拉动内需、刺激消费、促进房地产业持续健康发展的各项政策措施，积极培育房地产中介、物业服务市场，增加保障性住房供给，减轻居民购买自住普通商品住房负担。积极采取各项促销措施刺激房地产市场，扩大商品房销售面积。
（四）改造旧城危房，提升房地产区位品质
危旧房改造是当前保民生、保稳定的一项重要任务。要通过有计划、有步骤针对棚户区（危旧房）逐步改造，改善城市居民生活居住环境，解决城市居民住房条件差的问题。一是本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现城中村居住生活环境的普遍改善；二是围绕城市功能的完善、综合环境的改善、基础设施的配套、城区路网的建设进行改造；三是集中精力，近期重点突破城中村改造，并与远期相结合，将危旧房改造地块及其他项目统一规划，提高土地利用率。
（五）构建保障体系，促进房地产业和谐发展
目前，我区已基本构建了普通商品房、经济适用住房、廉租住房“三房并举”的住房供应保障机制，下一步要积极拓展住房保障思路。通过“租（廉租住房、经济租赁房）、售（经济适用住房）、改（危旧房改造）”并举，形成多元化、多层次、多渠道的住房保障体系，切实解决低收入家庭的住房困难问题。
（六）整顿规范并重，规范房地产市场秩序
要本着“标本兼治、重在治本”的原则，进一步整顿和规范房地产交易秩序，从加强商品房销售管理、房地产广告管理、商品房销售合同管理、房地产经纪管理等方面入手，依法严肃查处虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、中介欺诈等违法违规行为，规范房地产中介服务，营造良好市场环境，逐步建立起诚实守信的房地产市场环境。