对朔州市房地产业发展状况的调查

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摘要：朔州市房地产业起步于“八五”时期，经历了“九五”时期的波动发展，“十五”以来进入快速发展时期。本文分析了在当前宏观经济调控过程中，朔州市房地产业发展状况及存在的问题，并对促进房地产业健康发展提出了相应的政策建议。

关键词：房地产；住房信贷；金融风险

中图分类号：Ｆ８３２．４５文献标识码：Ｂ文章编号：１００７－４３９２（２００６?）０７－００５７－０２

一、朔州市房地产业发展现状

２００５年底，全市房地产开发企业达到３３家，比２０００年底净增２５家。全市房地产开发企业总资产为１４６９８７万元，是２０００年底的４倍。房地产从业人员９４３０人，比２０００年底增加了６４８６人。

开发投资快速增长。“十五”期间，全市房地产开发投资累计完成１５６６７５万元，是“九五”时期的２．６倍，占全社会投资总额的比重由“九五”时期的３．１５％上升到６．５０％。房地产开发投资已成为拉动朔州投资增长的重要力量。房地产消费市场持续旺盛。一是市场需求增加，销售看好。“十五”期间，商品房销售面积１１４．１５万Ｍ２，销售额１２１５９６万元。二是个人成为房地产购买主体。“十五”期间，个人购买商品住宅面积累计１０２．７４万Ｍ２，实现销售额累计１０５７８８万元，个人购房占商品住宅销售面积和销售额的比重分别为８９．９％和８６．９％。三是商品房价格上升较快。从各类房屋价格的变化情况来看，２００１至２００５年，商品房销售均价由１０２３元／Ｍ２上涨为１７７７元／Ｍ２。

二、朔州市房地产市场存在的主要问题

（一）住房二级市场不活跃

住房既是居民的消费品，也是一种投资品。房地产市场的活跃不仅体现在增量房交易上，也应反映在存量房交易上。总的来说，朔州市住房二级市场还处在起步阶段，二手房交易虽说逐年增加，但市场不够活跃，还难以形成顺畅的住房梯次消费格局。

（二）个人住房市场结构性矛盾突出

一是住宅面积与有效需求脱节。据调查，目前对面积为８０―１２０Ｍ２的住房需求最大，几乎占７０％，而全市近几年开发的住宅近８０％面积在１３０―１５０Ｍ２；二是家庭住房两极分化严重。调查显示，目前朔州市中高以上收入家庭住房平均达１．７套，人均住房面积达２８．５Ｍ２，而较低及最低收入家庭平均住房只有０．８套，人均住房面积只有１５．２Ｍ２，前者分别是后者的２．１３倍和１．８８倍。

（三）商业用房过剩

截至２００５年底，仅朔州市区各类大中型商场就有２９家，而市区人口仅为２１．９万人，市民有限的购买力难以撑起庞大的商业市场。

（四）房价逐年上涨，居民购房压力加大

２００１年以来，朔州市房价逐年攀升，房屋销售价格年均增幅达１５％。２００５年，受宏观调控政策影响，房价涨幅虽有所回落，但同比仍上涨１０．３％。据测算，一个全部为国家公职人员的三口之家，一年也只能买到５．１５Ｍ２，即买一套商品住宅房需２３年的积蓄。而发达国家房价收入比通常是３－６倍，亚洲地区最多也是１１．３倍。

（五）房地产开发企业资质较差

在全市３３家房地产开发企业中，具有一级资质的企业是空白，具有二级资质的企业只有２家，具有三、四级资质的企业有２０家，无照开发仍占相当大的市场。２００５年末，全市房地产开发企业资产总额１４６９８７万元，负债总额９７６６７万元，资产负债率达６６．４５％。房地产企业规模化经营程度低，产业化水平不高，短期行为严重，搞一个项目更换一个名称，缺乏品牌意识、延续发展意识和扩展市场意识。

（六）房地产贷款中潜伏着一定的风险

在房地产开发资金来源中，银行资金有两部分组成，一部分是银行对开发企业的直接贷款，约占房地产开发企业资金来源的比重为６．６７％；另一部分是银行对个人购房贷款转化为开发企业的资金，这部分大约占４５．７％。按此计算房地产开发中实际使用银行资金的比重在５２．３７％。虽然由于住房贷款业务开展的时间不长，不良资产比率较低，但一旦房地产市场发生波动，开发商和个人发生还款困难，金融机构的风险就会加大。

三、朔州市房地产市场持续升温原因分析

（一）政府出让土地的市场化

土地按市场规律来经营管理后，其“价高者得”的基本原则也使得在房地产业的发展持乐观预期时地价不断上扬，土地价格成倍、成十倍地上涨。房地产开发的土地成本不断上升，最终将体现到不断上涨的房价中。据建设部门测算，目前房产开发土地成本已接近开发成本的７０％，相对国际上大体３０―４０％的占比已相当高。另外，朔州市经济建设起步较晚，城市建设也是在１９８９年建市后才真正开始，城市规模小，基础设施建设覆盖面较小，开发商、居民争抢市区中心地段，在一定程度上也助长了房价的不断上涨。

（二）政府追求经济高增长的冲动

据测算，中国房地产业与５７个产业存在直接与间接的联系，成为国民经济的支柱产业。地方政府出于对投资拉动经济增长的高度依赖，一直是房地产市场走势的最大主导因素，他们会千方百计助推本地房地产市场火爆，而不会容忍房价的大幅下跌。

（三）民间资本的过分追逐

朔州房地产业的发展中，民间资本起了举足轻重的作用。据测算，当前朔州市大约有３．３亿元的民间资本涉足房地产业，这块民间资本活跃的热土滋生了不少“空手套白狼”的小开发商。据调查，这些开发商在竞拍到土地后，就开始向民间融资，年利率高达１５％―２０％。

（四）居民客观需求的拉动

一是城市化进程加快的拉动。城市招商引资、工业园区建设以及城镇地域外延，促使大量外来及农村人口进城经商务工，房屋买卖和租赁频繁，促进房地产业“超常”发展。二是居民购买力提高的拉动。近几年煤炭价格一路走高，使得煤炭从业人员迅速暴富，特别是煤炭企业主，对购买高档次房产的愿望远远超过对价格的要求。三是居民预期涨价心理的拉动。数据显示，朔州市房地产价格每年以１５％的增幅持续上扬，且涨价预期较高，存钱不如借钱买房，越来越多的低收入人群也加入了购房族行列。

（五）行业高额利润的诱惑

据调查，朔州市开发商品住宅房每平方米成本约为１０００元，售价却在１４００―１８００元之间，资金回报率在三成以上；开发商业营业用房成本价约为１３００元，售价高达２２００―３０００元之间，资金回报率更可观。目前，房地产市场基本属于卖方市场，其低投入、高利润，吸引房地产企业竞相进入。

四、促进朔州市房地产业健康发展的建议

（一）合理配置土地资源

政府部门加强对土地资源的监管，运用市场机制促进土地资源在房地产市场进行配置。目前要稳步深化土地出让制度的改革，全面实行国际通行的透明化、市场化的招投标出让土地制度模式，进一步减少政府行为，健全和完善土地市场，促进土地产权流转，建立政府出让土地增加的财政收入转入公共投资的机制，既为房地产企业提供平等竞争的机会，也有利于整个产业的市场化运作发展，形成合理的价格形成机制。

（二）正确认识市场供需关系

一是商家应尽量避免房屋开发结构的“趋同”性（一味追求大户型、高档型?）对居民有效需求的约束，根据居民不同的承受能力，设计大中小套型的住房。二是投资者应正确认识我国房地产市场发展现状，提高对投资风险的认识，减少盲目追求短期利益，跟风投资现象。三是居民应对房价有合理的预期，树立对住房需求的理性观念，做到量力而行、量入为出、理智而不盲从。

（三）提高房地产企业整体素质建设部门要严格房地产开发企业的市场准入管理，对现有房地产开发企业进行清理，重新核定资质等级，未取得国家统一资质证书的房地产企业，今后不得再承担新的房地产开发项目，提高房地产开发企业的素质。实行品牌战略，大力培育朔州市房地产开发的龙头企业，用市场机制促进企业间强强联合，实现资产重组。企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，增强发展实力，提高市场竞争力。

（四）加强销售市场监管

提高商品房销售市场价格和信息的透明度，在全市全面推行商品房销售计价的强制性标准；对消费者购买商品房方面的投诉要及时处理和查处，严厉打击商品房销售过程中的违法行为；推行使用国家建设部新的销售商品房格式合同，重点整顿规范房地产广告市场，查处虚假广告，杜绝广告陷阱，维护好商品房销售市场正常秩序，切实维护双方的合法权益。

（五）加快二级市场建设步伐

创造住房消费的梯次市场条件。要制定清晰的存量住房入市政策，增加住房交易信息的透明度，简化交易手续，降低二手房交易成本，促进住房产权流动，推动一级市场的发展。

（六）金融要积极支持房地产市场健康发展

一是要不断调整住房信贷结构，不断完善个人办理按揭贷款购房服务，进一步提高金融机构对房地产业发展的支持与配合力度。二是建立房地产信贷预警系统，进一步加强对房地产风险的控制，做好对市场的研究分析工作，提高驾驭市场变化的能力和信贷决策的科学性，对贷款客户严格按准入条件在综合评价、信用等级评定、房地产项目等方面进行审查，最大限度地规避风险。三是在进一步加强贷后管理的基础上，采取有效措施，清收转化不良贷款，促进贷款不良率的下降。

参考文献：

１、“２００５年房地产调控政策及其效应分析”《金融统计与分析》２００６年第３期；

２、《２００５年朔州市经济和社会发展统计公报》；

３、《朔州市“十五”经济社会发展回顾》。

课题主持人：康义

课题组成员：兰志亮梁恒山 刘淑萍

课题执笔人：兰志亮梁恒山