英国楼市深陷泥潭中

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最近一年半年以来。英国楼市深陷次贷泥潭。今年初公布的英国房地产信心指数创下了15年来新低。房价正以十多年来从未有过的速度下跌。从1997－2005年的8年间，美国房产价格上扬50％，英国房价大涨125％。但是，自2007年8月以来，英国房价已连续20个月出现下跌。经济学家们认为，英国的房地产比美国涨得还要离谱，崩盘的可能性也更大。让我们接下来看看这一轮楼市的发展演变过程。

英国楼市从兴盛走向衰落

英国最大的按揭贷款机构之一，哈利法克斯银行在2007年发表报告称，自1996年2月以来到2006年。英国房屋的平均价格已经增长了187％，从当年的6.2万英镑均价达到17.9万英镑。哈利法克斯银行的统计报告指出，这10年以来英国经济持续发展，失业率不断下降。通货膨胀和利率都维持在较低水平，因此房价攀高。

在全球金融市场动荡的背景下。英国房价终于在2007年下半年开始下滑，房地产市场的走弱迹象越来越明显。英国房地产市场走弱的最明显迹象是房价出现下降、市场交易量开始萎缩、部分城市公寓住宅出现过剩。英国房地产专业机构英国皇家特许测量师学会今年年初表示。2008年12月是英国上回在1992年发生经济衰退以来楼市最糟的一个月。在伦敦。房价信心跌到2003年以来新低。由于房价下跌影响消费者支出，英国历时十年的楼市荣景告终，直接影响该国经济成长。英国央行为了保护该国免受美国次贷市场崩盘的危害。从2008年底到2009年初连续6个月宣布降息，基本利率从5％降到了目前的0.5％。

英国房地产市场近来走弱的主要和直接原因是当前资本市场的信贷紧缩。自2004年以来，英国房地产市场在大量资本流入的推动下持续走高。风险开始累积。2008年美国次贷危机引发了垒球金融动荡，原本流动性过剩的全球资本市场一时间弥漫着对流动性匮乏的恐惧。受到全球资率市场的影响，英国资本市场也开始出现流动性枯竭的迹象。短期融资成本大幅增加。信贷条件开始恶化。

楼市危机对公众的影响在逐渐体现。从2008年4月到今年3月期间，超过23200名业主从银行借贷全部房价，他们将会面临负资产的情况。不过，全数贷款的23200人只占该时期总贷款人数的2.5％；在英国全国的贷款人数目中比率更少。这可能只是冰山一角，目前负债人数比80年代的楼市危机的负资产要少得多。房子的价值降低一般来说对业主不会造成大问题，除非他要搬迁或者无力偿还贷款。皇家特许测量师学会发表这项数据之际，银行方面在信贷紧缩的情况下，正严格限制贷款人的条件。在楼房市场上升的时候，银行愿意借出100％的房价，因为不能收回贷款的风险比较小。但是在市场回落时，风险增加，放款人可能对没持有大额首期订金的人拒之门外。

房价下跌是否触底

关于市场的走向，专家们有不同的意见。

持悲观论点的专家认为，目前看来。英国房地产市场的未来走势主要取决于资金的流向。尽管市场普遍认同房地产市场从长期趋势来看仍将向上，但是在短期内，全球流动性状况、投资者信心、利率以及英国经济本身的运行情况将会成为未来市场发展的决定性因素。当前，全球资本市场紧缩的局面并没有根本扭转，美国次贷危机对全球经济的影响刚刚显现。未来全球金融动荡和流动性不足的现象有可能持续较长一段时间，而信贷紧缩持续的时间越长，房地产市场剧烈调整的风险就越大。如果信贷紧缩的局面持续下去。投资者信心很难在短期迅速回升。

英国的Numis Securities投资银行今年二月向投资者的一份长达298页的私人报告表示，英国的投资购房出租市场将“开始出现恐慌性抛售”，平均房价可能跌破10万英镑。这也是迄今对英国房地产市场日益恶化状况的最糟糕预测。报告核心预测指出，英国的房地产价格较合理估值仍然高出17％至39％。此外，历史表明，当房价经历了价格泡沫纠正后。由于市场信心仍然处于低位，一段时间内房价往往要趋向于合理价值水平以下，如果过度校正出现类似于20世纪90年代那样糟糕的情况，房价甚至可能会进一步下降40％至55％。报告警告说，英国的“城市中心公寓”和“新的行政建筑”有可能创最大纪录跌幅。Numis Securities投资银行在报告中称，尽管英国房价已从高点下挫21％，但这种修正尚未接近结束。报告还警告，在严重负债的经济状况下，英国政府仍试图承担更大的债务，英国政府出现破产具有非常现实的可能性；相信英国大规模的宏观经济失衡意味着2009年将不会有任何复苏迹象，预计英国将在整个2010年陷入严重衰退。

其他更多的专家现在持比较稳和的观点。英国经济与商业研究中心(CEBR)称，在房市下滑结束之前，英国的房价和顶峰时期相比，将下跌28％。该机构预测英国房价将于2009年初跌至谷底，在2013年之前不大可能出现真正的回升。英国经济与商业研究中心预测英国平均房价在2009年底将降为14万4千英镑。到2013年底时将回升到17万英镑。该研究中心还认为。不断改善的房市状况显示。房价在回升前下跌的余地只剩8％。但它也警告说，缓慢的经济复苏预示，在2010和2011年间，房价将只回升6％。该研究中心预测，在2009年最后一季和2010年最后一季之间，平均房价将只上涨3.1％，第二年将继线上涨2.5％。

乐观派的观点现在得到了一些机构的认同。皇家特许测量师学会也发现报告房价下跌的测量师人数也是十几个月来首次出现比例上的下跌。学会说，房价下跌速度放缓可能是对业主的利好消息。市场可能已经跌到底了。英国央行本月公布的数字显示，房屋借贷很可能将继续上升。英国房屋抵押贷款协会上周公布的数字表明，英国4月份的房价只下跌0.4％，相比年初的降幅已经很小。

据英国皇家注册测量师协会统计，因为次贷危机，2009年的上市新房数量将从2008年已经很不景气的11万座下降到8万座以下。这一数字远远低于政府的计划和市场的要求。目前发现对购房表示兴趣的潜在买主的数字有所回升。