房贷利率下调 固贷如何巧转换

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央行连续降息后，商业住房贷款利率及公积金贷款利率均下调了0.36％，房贷族的还贷压力有所缓解。但固定利率与浮动利率的息差进一步扩大。贷款人可以适当进行转换操作规避利息损失。

央行破天荒在一个月内两次降息，让当初申请不同贷款品种的房贷客户喜忧参半。经过两次降息的调整后，商业住房贷款利率及公积金贷款利率均下调了0.36％，以50万元的住房贷款余额来计算，每年可以减少1800元的房贷利息。不过，前几年申请了固定利率房贷的客户，可能就有些乐不起来了。降息之后，固定利率与浮动利率之间的息差进一步扩大，由于仍然存在的降息可能，固定利率的风险再次呈现。

两次降息：供房压力有所缓解

从2004年申请住房贷款购房后，小马几乎已经习惯了每年年初时，都要往自己的还款账户上多存入几十元，“2004年到现在，一直处在加息的过程中，最开始的时候房贷利率是百分之五多一点，每年都要往上调整，现在已经接近百分之七的水平。”所以，初次听闻降息的报道，小马的第一感觉是意外，不过想到可以减少一部分月供，还是觉得很高兴，他说：“万物涨字当先的环境下，月供能够不增反降，实属难得。”对于大部分普通百姓来说，降息带来的最大的直接益处莫过于供房压力有所缓解。

2008年9月16日，央行6年来首次进行降息，不过，与以往的加息步伐相比，此次降息，特别是针对住房贷款的中长期利率下降的幅度并不大。其中，一年期贷款利率下调0.27个百分点，由7.47％下降至7.20％。三至五年贷款利息只下调0.18％，由7.74％下降至7.56％。住房贷款中普遍使用的五年期以上贷款利息则只是象征性下调0.09％，由7.83％下降到7.74％。从利率下降的幅度来看，此次降息给贷款者带来的实惠并不多。

不过，今年10月9日再次进行的利率调整则要力度大得多。一年期以上的贷款品种，利率均下调0.27％。较受关注的五年期以上贷款利率也由7.74％下调至7.47％。

经过两次降息之后，五年期以上贷款利率下调的幅度累计为0.36％。如果以50万元的贷款余额来计算的话，每年由此减少的利息负担为500000×0.36％=1800元，平均每个月可以减少的还款额在150元左右。在房贷的存量客户中，不少人都是享受的85折的优惠房贷。以最优惠的住房贷款利率来计算，两次降息后，房贷利率也将由6.64％下调至6.35％。同样以50万元的住房贷款余额来进行试算，可以得到每年可节省的贷款利息为500000×(6.64％-6.35％)=1450元。

值得一提的是，公积金贷款的利率进行了同步的调整。经过两次降息，五年期以上公积金贷款的利率将由5.2％下降到4.86％的水平。与商业住房贷款相比较，公积金贷款的优势进一步显现。

固息贷款：可适当进行转换

可是，对于已经申请了固定利率房贷的人来说，降息之后，个中滋味就五味掺杂了。在加息的过程中，固定利率贷款能够锁定风险，即使贷款利率上调，还贷计划也不会受到影响。正是出于这个因素的考虑，去年许多购房人都瞄准了固定利率房贷。但是，在硬币的另一面，当利率出现下调时，固定的利率就意味着房贷人无法从降息中获益。

那么，央行降低贷款利率之后，推出固定利率房贷的银行是否也对利率有所下调?截至到目前，仅有光大银行于今年6月份曾经对固定利率房贷产品进行过统一的利率下调。调整后的1～3年期固定利率，优惠利率为6.63％，3～5年期优惠利率为6.78％，5～10年期优惠利率为6.93％，这也是同业中最低的固定利率水准，但与降息后的优惠住房贷款利率相比，固定贷款利率显然还是要高出不少，如拿5年期以上的优惠住房贷款利率相比较，固息贷款与浮息贷款利率之间的差异已达0.58％，未来央行进一步降息后，息差还有可能进一步拉大。

按照海外固定利率房贷的惯例，当市场利率出现变动时，固定利率也会相应做出调整。但是在两次降息之后，固定利率还没有调整的迹象。记者了解到，一些提供固定利率房贷业务的银行，可能会在近期对新推出的固定利率贷款的利率进行下调。不过，对于已经申请固定利率房贷的客户来说，无论固定利率或是浮动利率进行怎样的调整，在贷款期限内，都需要按照合同事先约定的贷款利率来执行，因此外部调整不会对以前的老客户产生影响。一方面，固定利率可以起到锁定贷款成本的作用，但是，它本身也含有一定的风险，在降息之后，其缺点便有所显露。

记者也了解到，在一些银行所推出的固定利率贷款产品中，也提供了一些转换的条款。

一种是以支付转换费的形式，将固定利率转作浮动利率。如光大对于已办理固定利率房贷且贷款存续期在1年以上的，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷，违约金标准为：违约金额×(贷款发生时候固定利率一当时市场浮动利率)×固定利率剩余期限×1/3；如果固定利率贷款存续期在5年以上的可免收违约金。

第二种形式是执行客户的“选择权”。农行规定，贷款人选择固定利率贷款，在享受房贷固定利率期间，利率上调，贷款者仍享受不变的固定利率，而一旦贷款利率下调，下调幅度达到1％以上，他可以相应同水平的降低固定利率。不过值得提醒的是，农行规定，在贷款期内，贷款人只能执行一次这样的选择权。

在中行的固定利率贷款中，期限为3年和5年，但一般贷款人可以使用“固定+浮动”的方式，将贷款总期限延长，以起到降低月还款压力的作用。而期权的应用则是在3年期的固定利率贷款中，如在贷款的第一个三年期内，贷款利率固定，如果贷款人购买一个利率期权，就可以在第二个三年期内也执行这一固定贷款利率。对于客户来说，如果购买了这样一个期权，到了贷款的第四年，贷款人就可以根据当时的利率形势，选择对自己最有利的贷款方式。例如，到了贷款的第四年，浮动贷款利率水平已经下降，那么贷款人可以放弃行权，而选择浮动利率贷款；相反的话，他就可以选择执行这个期权，继续按照约定的贷款利率来偿还房贷。也就相当于以期权费的代价，换得了灵活选择的机会。中行对于这样一个期权的费率为贷款余额的0.72％。

因此，对于满足一定条件的固定利率房贷客户来说，可以利用上这些转换条款为自己解套。但由于转换中涉及到的违约金和期权费用并不低，最好将这些费用与利率收益进行综合的比较后，再进行适当的转换操作。