买房付了20万卖家却失联,这个责任该谁承担

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案件简介：

2015年11月30日，某房屋中介公司的经纪人丁某向王女士推介了一套房源，售价58万元。在丁某的见证下，王女士与卖家李某签订了《存量房买卖合同》，与房屋中介公司签订了《居间服务合同》，并当场向李某支付了20万元预付款。合同约定，卖家须在2015年12月30日前，协助买家办理房屋过户手续，余款待房屋办完过户手续后付清。但随后，李某的态度变了，既不出面配合办理有关手续，也不接电话，直到2016年3月，王女士终于打通了李某的电话，李某称所售房屋房产证登记的产权人是其妻子孙某，现孙某患病住院，无法协助办理过户手续。后王女士拉上中介人丁某，查到了李某的下落，李某把所售房屋的钥匙交给她后，当晚再度失联。王女士想不通，一切都是按中介公司的安排操作，为何事情会办砸？2016年6月，王女士迫于无奈，将李某和中介公司告上法庭。法院审理查明：李某与孙某于2012年登记结婚，所售房屋的房产证系2010年办理，是孙某的婚前个人财产，孙某给李某出具有《房屋买卖授权委托书》；孙某已于2016年5月去世，孙某和李某婚后生有2个孩子，均未成年，孙某的父母健在。

案情分析：

（一）关于《存量房买卖合同》和《居间服务合同》的效力。

本案中王女士房屋中介公司居间磋商，与李某签订了《存量房买卖合同》，虽然房屋产权人是李某的妻子孙某，房屋是孙某的婚前个人财产而非夫妻共同财产，但孙某为卖房给李某出具有《房屋买卖授权委托书》，且合同内容系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规，应为合法有效的合同，王女士与房屋中介公司签订的《居间服务合同》同样真实有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，两份合同依法成立，对双方当事人均有法律约束力。

（二）关于《存量房买卖合同》能否继续履行？

本案中买家王女士依约履行了合同义务，支付了房屋预付款20万元，房屋也已实际交付，王女士作为合同守约方，其合法权利理应受到法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，卖家应按照诚实信用原则继续履行合同义务并承担相应的违约责任，但由于房产证上登记的产权人孙某已去世，无法正常办理房屋过户手续，必须办理继承权公证、将房屋过户至继承权人名下后，《存量房买卖合同》方能继续履行。考虑到本案中孙某的继承权人除了其丈夫李某外，还有其父母和两个未成年的孩子，情况比较复杂，孙某的遗产分割可能耗时较长，王女士也可以选择向法院提出变更诉讼请求，请求解除《存量房买卖合同》，判令李某退回房屋预付款并承担相应的违约责任。

（三）关于房屋中介公司是否应承担责任？

居间合同中，房屋中介公司不能以仅作为中间人为由，来免除自身查实买卖双方信息、房屋信息真实性的义务。本案中《居间服务合同》系由该房屋中介公司提供的格式文本，虽然合同中有为中介方免责的格式条款，但中介方作为专业公司，其凭借自身技术和资源优势，应查询到房源登记情况，却没有尽到相关义务，在孙某从头到尾不曾出现的情况下，既没有对比核实李某和孙某的结婚证与房屋产权登记证信息，也没有对《房屋买卖授权委托书》进行委托公证，其经纪人丁某就向王女士保证房子没问题，催她尽早签合同和付款，因此中介机构应当承担相应的保障义务责任。

律师提醒：

当前，房地产市场一片火热，很多家庭都有购房自住或投资的计划。消费者在购买二手房时，除应选择正规的房屋中介机构外，还应与中介机构特别约定“中介方在提供居间服务过程中，应如实向购房人陈述其所获知的交易房屋相关信息，不得有所隐瞒和误导。如出现信息核实不到位、未核实委托方与卖房人之间的真实信息等情形，导致购房人损失的，应当承担连带赔偿责任”，并采取房屋预付款由第三人（中介机构）代管，待房屋过户手续办完后再由第三人（中介机构）支付给卖房人等措施，以尽量降低购房风险。