进军海外地产

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目前国内想寻求投资的钱很多，部分原因是最近利率较低，而购买海外地产则能得到合理保值，所以很多投资者纷纷选择了这条道路。我认为这个趋势还将持续下去。

一些市场流动性大的国家，比如英国、美国和澳大利亚，通常会欢迎海外资本。这主要是因为上述国家市场政策开放，买卖比较容易达成，交易过程也很透明，包括楼盘的价格、性价比高低都很容易估计。

在此类投资中，最受欢迎的业态要算写字楼。除此外，商铺和一些工业地产也备受关注。比如，2012年第一季度写字楼的投资比重为50%，商铺占比25%，其余的体现在包括酒店在内的物业形态中。

至于投资收益如何，则要视具体的市场环境而定。通常来说，写字楼的回报在5%左右。这比绝大部分国家的利率要高，比如美国、英国和日本等利率都在1%至2%之间。相比之下，写字楼的投资收益要诱人得多。同样，进军海外地产的中国企业，其收益也并不恒定，需要根据具体交易情况来做判断。

但我认为，投资者必须首先明确自己的战略定位。基本上，我们可以把投资海外地产的企业的心态分为三类：一类是希望持有物业，同时进行运营管理，那么在进行投资时，就要更多考虑项目跟经营内容的匹配程度；另一类企业寻求的是短期内的高收益，买地、盖楼然后很快售出，这将使项目发展面临较高风险。

最后一种企业更愿意做长期投资，他们会倾向于选择已经建好的楼盘，然后将其出租。对这一类企业，我建议他们把项目选择在伦敦、洛杉矶、巴黎、悉尼和香港等人口密集、市场庞大的城市。当然，如果有企业愿意面临高风险，也可选择一些新兴市场，这就要看他们对位置的判断如何；或者还可以选一些发展中国家的大城市，不过同样需要把握好地段和时机。

那么，从事此类投资的风险在哪呢？我认为最大的风险在于对项目的控制。比如，预期两年完工的楼盘可能会拖到三年，或者建筑成本超出预算；再比如，需要30家租户才能收回成本的项目，也许并不能达到招租目标；而那些选择新兴市场的投资者，还将面对市场不成熟、法律政策不完善等带来的问题。

对中国企业来说，考虑为什么进军海外比寻找时间点更加重要。总体而言，我只能说现在是一个不坏的时机。因为只有当经济处于拐点的时候，我们才能清晰判断这是否是绝佳时机，而目前平稳波动的市场则预示着经济还处在恢复期。比如，现在东京和新加坡的写字楼租金，就只有2007年的一半。那么，这是否是一个好的切入期呢？我认为取决于投资者对经济恢复期长短的判断。

另外，中国企业还需要学会如何进入海外市场。一般来说，优质的项目永远是卖方市场，那么买什么、如何接触到卖家，将是中国投资者面临的最大挑战。为了解决这个难题，企业或许不得不雇用一些了解当地市场的外籍员工，但这将是一笔非常昂贵的开销。当然还有一个办法，就是去寻找那些中间机构，他们可以迅速帮助企业找到在售或即将销售的优质项目。

最后，中国备受欢迎的“城市综合体”在西方并不常见。西方有不少城市都混合了写字楼和商铺，但购物中心和酒店却是分开的。所以在实际操作过程中，投资者需要做出判断，这样的项目是否符合企业的发展定位，然后选择合适的合作伙伴。

总之，中国企业最好能有清晰的五年规划，充分了解自己为什么进军海外，然后做好市场调研：哪些项目会火，哪些具有特别潜力。至于哪类项目最值得投资，我想全球的标准都是一样的：地段、地段、地段。 （采访整理/本刊记者 陈丹琼）