一线城市旧城改造成房企新战场

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一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈。这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的“地王”纪录。而且，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的旧城改造模式，开始成为房企竞争的新选择。

日前，在北京土地市场挂牌的华嘉胡同地块，经过几大知名房企近200轮激烈竞价后，最终以74.6亿元总价成功出让，溢价率110.14%，楼面价超过9万元/平方米，并因此成为北京土地市场总价和单价的双料“地王”。

不仅是北京市场，上海市即将出让的董家渡项目地块也被业内预测为新的总价“地王”，该地块位于外滩，规划占地面积16.3万平方米，地上建筑面积达70万平方米，其中住宅占比约为18%。据预测，按照该区域当前4万元左右的楼面价估算，这一项目成交总价有可能接近300亿元。

从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为“地王”集中营。有机构分析指出，“一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地”。

一线城市核心地块尤其是住宅地块受到追捧的一个重要原因，是这些地块往往是“绝版地块”。四大一线城市对城市核心区域的供地规划都有不同程度的约束，也都对主城区新增土地供应施行总量控制，新增建设用地指标越来越少。

而与日益稀缺的增量用地不同，一线城市大量的土地资源来源于存量用地。深圳市在2013年的整体土地供应中，存量土地接近6成。由此可见，在国内一线城市中，城市更新已成为房地产市场未来重要的发展方向之一，如何盘活存量土地资源、促进旧城改造，是各个开发商急需关注的重要议题。

据不完全统计，截至目前已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳、北京等城市获取土地。如华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民企，这些房企先后加入一线城市的旧改争夺战，旧改市场已呈群雄逐鹿局面。

然而，旧改项目具有开发周期长、资金投入大、利益关系复杂等诸多难点，城市更新对房企的开发建设、资金控制等能力都有更高的要求与门槛。此外，如何获得政府支持也是城市更新领域中不可忽视的一环。

因此，那些知名房企花重金取得黄金地块并不是最终的胜利，如何深入挖掘其商业价值，或许才是他们需要审慎规划、长远布局的问题。