广州白云新城商业发展命运

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据广州市规划局公布的白云新城规划显示，白云新城规划范围分为南北两个区域：黄石路以北区域主要发展现代化生态型居住区，并结合地铁站点开发形成居住区及公共设施中心。黄石路以南区域是市、区级的商贸、文化、办公、体育中心。白云新城将成为广州北翼地区的重点开发对象，并以商贸物流中心和低密度健康住宅两大方向开发。

最近已有集团计划发展白云新城商业部分（旧候机楼改造项目），并计划打造一购物中心。目前广州市北部缺乏大型零售项目，该项目的落成，对于白云区零售商业发展有极大的促进作用。非城市中心区购物中心的发展策略不能与城市中心的购物中心相同，因此，购物中心在白云区应该如何经营，这的确值得探讨。

广州市中心区的购物中心目前已经发展相当成熟，购物中心的开发热点已经逐渐由广州市中心区移往非中心区，如海珠，白云，番禺等，天河则由于珠江新城目前处于开发中，预期也会有2~3个大型购物中心涌现。购物中心的郊区化，是购物中心边缘化是发展的必然趋势。

位于广州市中心区的购物中心如天河城，正佳等可借助天河区的幅射能力，发展为城市级别，甚至是区域级别的购物中心，幅射范围涵盖广州市，甚至珠三角地区，同时也可以借助城市中心区向高消费群体的聚集，往高档次方向发展。

而位于非中心区内的购物中心，如海珠，白云，番禺等，更适合向区级，或社区型购物中心方向发展。如在近年开业的广百新一城就属于这种情况。

购物中心经营成功一项重要因素就是拥有相对固定的消费群体；而这个相对稳定的消费群体的构成及规模，则要视乎项目周边的环境能否支持，若项目周边人口密度较大，中高档次楼盘较多，高级写字楼较多，则显示这里经营一个中高档次购物中心拥有优越的先天条件。因此项目是否拥有足够规模的，具备一定消费能力的固定消费群，成为购物中心先天条件，也就是我们所定义的核心商圈。假若核心商圈内消费能力不足，即使消费群体规模庞大也难以成就一个购物中心。

另外项目所在区域在城市中的区域地位，交通条件，项目的商品品牌组合等因素都会影响项目成功与否。

白云新城经营高档购物中心目前来讲是不切合实际。第一，项目周边缺乏高端消费群，第二，缺乏成熟的高档购物环境及氛围。

目前广州高端消费群体消费主要集中在天河，越秀区，另外一个地方就是香港；天河，越秀由于各自在商业上都有自己的特色及优势，因此在高档商业上具备优势，香港则更是购物天堂，吸引众多国内富裕阶层前往购物消费。

从奢侈品牌商家的角度出发，成熟的商业氛围，周边林立的高星级酒店或高级写字楼是其选点的重要考虑因素，而这些因素在白云区都未能体现，对于奢侈品牌商家毫无吸引力。可以预期高档购物中心出现的地区更应该是珠江新城，而非白云区。

白云新城购物中心则适合做社区型购物中心，以满足周边居民生活需求为主。白云区在广州市并不属于核心区域，零售商业发达程度不及天河，越秀，在零售商业地位上，白云区目前是落后的。白云新城购物中心应该以幅射白云区为主，定位为社区型的物中心。期望天河，越秀的消费者前往消费是不合实际，经营档次上应以中档为主，不宜超过天河城。

之前我们做过一项研究，题目是商业发达地区对次商业次发达地区的吸附作用，结论显示，消费者是倾向到商业发达的地区进行零售消费。正如珠三角消费者喜欢到广州，深圳购物，广州，深圳消费者到香港购物，因为香港，广州、深圳，以及其他珠三角城市在商业的发达程度上是有差距，正是这种差距引发消费者从商业欠发达的地区流向发达地区，我们称之为吸附作用。同样地，白云区，天河区，越秀区在商业的发达程度上有差距，天河区，越秀区对白云区存在吸附作用是明显的。

另外我们研究发现居民日常生活用品消费还是遵循就近消费原则，社区型购物中心首先需要立足本区，切忌本末倒置，放弃邻近市场，选择遥不可及的市场。（来源：得勤咨询机构2008年3月18日 编辑／刘丽琴）