地产大资管巷战

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房地产这块蛋糕出烤箱了！对于私募、基金、券商、VC来说，房地产不再“闻其香而不得食”。自去年6月起，证监会和保监会陆续放宽资产管理限制，房地产开发商立马感觉到，钱不再像以前那样紧手了。“去年我们接触到一家资质很差的开发商，本来想要收20%的年利率，今年再一问，开发商告诉我说，他们能拿到年息12%的钱了。”某私募基金公司董事长表示。

大资管时代真真切切来到身边，钱不是问题，花钱反倒成了问题。好的商业模式、好项目、好团队成为地产大资管时代的关键热词。投资商之间的项目争夺已演变成贴身巷战。

15分钟谈成一单大生意

赛富不动产基金合伙人王戈宏是国内新派白领公寓创始人。由他主导和操盘的天安门北河沿新派白领公寓（CYPA）隆重开业。这是“从来不投房地产”的赛富首席合伙人闫焱所投资的第一个涉“房”项目。位于国贸附近的第二个白领公寓——森德大厦也已完成收购，目前进入设计整改阶段。赛富不动产基金收购森德大厦的价格并不高，70年产权，单价为2.2万元/平方米，而周边物业的单价已达4万-5万元/平方米。未来，赛富不动产计划在上海、广州、深圳继续收购物业。

最让人称奇的是，王戈宏说服闫焱投资白领公寓，仅仅用了15分钟。王戈宏回忆道，2012年4月，他回国创建白领公寓基金。在一个论坛上偶遇闫焱。在短短15分钟交谈之后，闫焱便初步确定了与王戈宏合作的意向。第二次见面时，闫焱带来了公司整个投资团队，与其相谈甚欢，并让律师当场起草了合作协议，这一次会晤也仅仅用了15分钟。

王戈宏的白领公寓模式是受到美国同类产品启发派生的。王戈宏注意到，2008年次贷危机以来，公寓REITs每年的平均收益率超过40%，远远高于REITs全行业平均8%-12%的收益率。这使得公寓REITs的投资人在赚得满盆后，又加大对新公寓的收购与建造，出租公寓市场越来越繁荣。为简单验证一个城市出租公寓的数量，王戈宏从首都华盛顿市区沿着355公路向马里兰州驱车行进（这条公路贯穿两三个重要的商业、办公和居住区，房利美、万豪酒店总部、乔治华盛顿大学就在马路两旁），仅短短15公里，各种层次的出租公寓就有30多家。

王戈宏假扮成找房子的人，由一家公寓的工作人员带着参观。这家公寓有250个房间，管理人员不到10个。公寓REITs都是连锁经营，在同一个地区，维修人员可以共享，易耗维修品等也可以集中采购、配送，运营成本很低。其最大的成本，就是租户退租后的公寓翻新成本。

据《丹佛商业评论》报道，王戈宏曾

经求学的城市丹佛（是美国有线电视的中心，第二个高科技基地），2010年公寓REITs的各项收益指标排名全美第一，出租率达94.7% （全美平均92.2%），租金同比增长4.6%（全美平均增长2.5%）。而目前丹佛的平均公寓租金为每单元每月874美元。

再回到我们身边，如果全国有超过20座城市像北京那样，施行强有力的限购政策的话，那白领只能租房立家了。但问题是，类似于美国的标准化的连锁白领公寓产品国内几乎没有。

王戈宏由此联想到，中国白领的家到底会在哪里呢？他的想法得到了闫焱的认可。闫焱认为，中国未来最大的消费群体是白领。让白领用不到30%的工资，租下最好商圈的住宅，生活、工作、娱乐都在30分钟生活圈内完成，可以实现幸福地居住。闫焱断定白领公寓将来是一个非常大的朝阳产业。

在白领公寓商业模式设计上，王戈宏采取了租赁和收购相结合的两种运作模式：整租下某物业数十年的整体经营权，出租给在周边写字楼上班的白领；同时发起赛富不动产基金，对外募集资金后收购核心地段物业，进行改造和精装修后出租给白领。

王戈宏声称，赛富不动产运用REITs的经营结构、管理结构和资产结构运作项目，未来一旦REITs资本市场开放，这些健康的资产就可以上市。

“我们的脚都是沾满泥的”

嘉实基金总裁赵学军曾这样说：“我若不做这个投资，就没法吃到大资管这块肉。”具体到怎么吃这块肉？赵学军不走寻常路。

2012年9月，嘉实基金总裁赵学军联合英国高富诺基金管理公司与原汉威资本的核心团队，独家组建了一个专注投资于大中华区的私募地产基金管理平台——嘉实地产投资管理有限公司，原汉威资本创始人和前行政总裁任荣出任嘉实地产的行政总裁。

嘉实地产总部设于香港，该团队之前管理过4只美元基金，管理资产规模逾35亿美元，与华润、万科、金融街和国内多家大型商业地产开发企业有多个成功的战略合作，整体基金年化回报扣除费用后均超过20%，是当时亚洲最大的房地产私募股权基金之一。

一家国有信托机构高管透露：“嘉实和我们信托公司的思路不一样。我们抢的是银行的客户，做债权投资，以量取胜，做大规模，尽可能地占有客户；嘉实地产则更看重项目的本质，他们每一单都做得很大，时间长，充分享有项目股权所带来的长期回报。”

每一单都做得很大、时间长，意味着嘉实地产投资要变身成开发商的角色？如果是这样，这就要求其团队成员同时有金融和开发经验。

嘉实地产基金副总裁陈文杰称，“嘉实地产专注于投资国内大型零售及商业物业。团队的成员都有超过12年以上资深地产和金融相关的海内外背景。我们用国外通行的房地产基金操作模式，先募集投资人所承诺的资金，然后在投资期内完成项目储备、尽调和投资；但最关键的，与其他资本市场上的纯财务投资人不同，我们采取主动式资产管理的机制，经理人的脚都是沾满泥的，每个项目都要亲自进到工地去看落实情况，从CEO到分析师都要奉行这套准则。”

“团队的核心竞争力在于对零售商业物业的定位、工程管理和运营管理，过去我们做合资的项目，IRR很难突破18%，但只要是我们持有100%股权的商业项目，透过自身的资产管理及增值服务，项目回报IRR一般都可以超过25%。”陈文杰说。

如何让脚上都沾满泥的团队卖命干活？赵学军为嘉实地产投资设计的公司股权结构是：嘉实基金占股50%，高富诺及任荣团队占股共50%。嘉实地产透过嘉实基金在国内的销售网络及资本市场的优势，为房地产基金产品与国内各方资金渠道打造了一个完整的平台。同时，嘉实地产辅以其本身原有的美元品牌及投资人覆盖，加上高富诺基金在全球的布局，形成了一个双币服务的房地产私募基金公司。

基金做地产，高管团队下沉到项目中去，通过股权捆绑，形成激励约束机制。基实地产投资趟出一条资管新路。

夹层基金驱动鼎晖投资

鼎晖投资董事总经理、夹层基金业务负责人胡宁这样宣称，“大资管时代的来临预示金融机构的牌照优势将逐渐被淡化，牌照红利时代将来会结束，金融机构最核心的竞争力还是如何为客户做好资产管理，为他们带来更安全、更高收益的金融产品。”

鼎晖的准备工作做得很早。2011年，PE起家的鼎晖投资观察到，黑石集团、阿波罗等国际大型机构开始向综合型的另类投资体系发展，尤其重视夹层基金业务。当年8月，鼎晖夹层基金团队成立，提前应对大资管时代的转型。

鼎晖董事长吴尚志从平安信托和其他优秀机构招募了资管团队，团队带头人曾为平安信托累计投资金额300亿元，合作对象包括中信、金地、绿城、雅居乐、宋都集团等。

鼎晖夹层基金的募资方式是主动管理型，不是通过银行理财产品和资金池，而是通过各大银行代销，用的是鼎晖夹层基金品牌，并向投资人阐明拟投资的储备项目。2012年两只夹层基金就募集了20多亿元。

鼎晖夹层基金的资金结构有三层：开发商资金作为劣后级，银行类金融机构资金是优先级，鼎晖基金则在这两层资金之间提供夹层股权投资服务。对优先级投资人而言，由于有鼎晖基金和开发商资金做劣后，其资金具有较高的安全系数；同时优先级投资人又为鼎晖夹层基金做了杠杆，提高鼎晖基金的收益。因此，鼎晖夹层基金使安全性和收益都能得到保障。

鼎晖夹层投资的决策机制沿袭了鼎晖投资一贯的稳健决策风格，董事长吴尚志、总裁焦震都是投资委员会的核心成员。

在产品模式上，鼎晖夹层基金通过股权、债权的结合，通过可转债、优先债、次级债、股权回购、股权分配等手段，实现固定收益类产品、固定+超额收益、股权+回购、危机（DistressHedge）投资等多种产品的投资。

也就是说，鼎晖不但在项目设计中可通过信托、有限合伙、项目股权方面灵活设计结构化安排，实现各类收益与项目进度的匹配，而且可对存在短期经营危机的项目进行投资，或收购资金链断裂的优质项目，退出方式要求开发商回购或按固定高息回购；也可对公开发行的高息危机债券和可转债金融产品进行投资。

鼎晖夹层基金坚持设计简单的交易结构，以利于投后的资产管理。例如，GP管理公司的收益不与项目利润挂钩，而是与项目销售价格挂钩。销售价格可在网上公开查询，价格上涨一定范围，鼎晖的收益就随之增加一个点。“简单的交易结构最易于管理，很多基金公司无法避免开发商隐藏利润的难题，就是交易结构设计的太复杂。”胡宁说。

鼎晖夹层投资与信用团队于2011年11月对上海项目进行了总规模4亿元、一年期的债权投资。该次投资通过信托计划的方式发行，由鼎晖认购其中的约1.4亿元信托份额，另外约2.6亿元由鼎晖主导公开募集。募得资金向交易对手100%控股的青浦公司（满足“432”规定）以信托计划提供一年期借款。每半年付息，到期还本。

该保障房项目交易对手开发实力强，以资产抵押、股权及应收款质押，综合抵押率为22.6%；以两个保障房、经适房项目作为主要还款来源，其他商品房项目作为还款补充。鼎晖对项目公司实行日常运营和现金流主动管理，目前，该项目已提前成功退出，在扣除相关税费后，投资者的净年化收益为15.5%。华宸未来资产管理公司总经理万云认为，房地产的投资能力主要分为证券化的房地产投资能力（如REITS），私募股权类的房地产公司和项目投资能力。房地产股权投资更应该是由基金和券商来做的，银行管理好信贷资产就好。券商和基金的客户习惯于股权投资，可以把这些资源充分利用起来。

谈到中国地产的募资模式问题，万云表示，目前主要是从债权到股权的转变，从非证券化向证券化的转变。“从趋势来看，大资管逐渐会解决中国地产行业融资的一些关键问题，比如，缺乏长期资金，缺乏股权投资资金等问题，有利于优质房企成长。”