低收入者买不起经适房怎么办

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前年，有个城市建设了1000多套经适房，按本市商品房价70%定价，结果发现低收入者买不起，因而决定暂时停建经适房。当时有人向我问起这个问题，我的回答是：经适房享有免收土地出让金、税费减半和房地产企业利润不得超过3%等三大优惠。在用足三大优惠后，许多大中城市经适房的价格大体上等于商品房价的百分之二十几至三十。不少城市出现低收入者买不起经适房的问题，有着各不相同的原因，这个城市存在的第一个原因是定价时没有用足三大优惠。

最近，有友人来函称：他所在城市用足了三大优惠，经适房的定价在商品房的30%左右，但仍有相当多的低收入者买不起。该市有的同仁据此认为，经适房不适用于该市；有的则据此提出了应该取消经适房的意见。这里，主要需要研究解决以下两个问题。

一、有些城市执行房改政策缺乏灵活性

我国有好几个房改文件都曾强调，要坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜、分别决策的基本原则。我国现行的统一政策是对低收入者供应经适房。而三大优惠则是一条让低收入者买得起房的重要措施。由于我国城市众多，在用足三大优惠措施后，有的城市够用，有的城市则有“一定差距”，表现在仍有许多低收入者买不起经适房。遇到这样的问题，有关城市不应机械地把供应经适房定死在单纯依赖三大优惠这一条办法上，而应按照因地制宜、分别决策的基本原则，灵活机动地增加一些其他办法去解决好这“一定差距”的问题。

二、经适房的规定存在着不全不细的问题

我国的经适房办法，是在毫无实践经验的条件下制定的，存在不全不细的问题在所难免。例如，一开始曾设定经适房供应全体中低收入者。后来通过实践发现，中低收入者占居民总数的70%多，再加上经适房的优惠比重比较大，根本不可能承担这样巨大的覆盖面。为此，2007年改为经适房只供应低收入者。当年，对于经适房供应低收入者会碰到哪些具体问题，仍然没有实践经验可循，仍然做不出又全又细的规定。通过这几年实践，许多问题显露出来。据此，建议对经适房办法做以下补充修改：1.要进一步明确，对低收入者供应经适房，是城市政府的职责。2.要合理地界定本市的低收入者。在统计上反映的低收入者，通常是按占居民总数20%来划定的。我国的住房文件则把他们分为两部分，对一部分最低收入者供应廉租屋，对另一部分低收入者供应经适 房。但决不能简单地按低收入者和最低收入者各占一半来进行划分。各城市划定的“低收入者”，应是买得起经适房的那一部分“低收入者”。如果把不具备购买经适房能力的居民也划入，就会成为执行经适房制度的“死穴”。因此，合理地确定本市低收入者的收入线，应是各城市顺利地推行经适房的“基本功”。3.合理地确定经适房的价格。确定经适房的价格要与界定低收入者同时进行，并经过几次综合平衡才最后敲定，以达到本市界定的低收入者能够买得起本市定价的经适房为度。4.合理地确定经适房的套型。建议最大套型定为60平方米，并安排几个低于60平方米的套型，以利于与低收入者的收入跨度相适应，有利于低收入者在购买经适房时有所选择，有利于在今后适当的时间和条件下将其中的小套型置换为廉租屋。 5.用足三大优惠是顺利推行经适房的一个重要条件。但三大优惠不可能满足所有城市的需要，如有的城市在用足三大优惠后仍然与低收入者“买得起房”有一定差距，其差距部分应由城市政府采取其他补充办法去解决。6.把工程质量和公平分配放在十分重要的地位。7.做好经适房的供需平衡。各城市当年建设供应的经适房，要与当年本市低收入者购买经适房的有效需求基本持平。8.居民出售经适房须由政府回购，这是当前加强管理、保证经适房健康运作的有效措施。

建议在做出统一的补充规定之前，各地从本市经适房存在的实际问题出发，有针对性地选用以上内容，把经适房存在的问题，特别是低收入者买不起经适房的问题解决好。