国际旅游岛“兴奋剂”下迷幻的海南楼市
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【核心提示】楼价暴涨，投资客一出手上百套，九成以上外来客，经过一轮爆炒后的海南楼市，出现了严重供过于求、空置率高以及降价甩卖、成交清淡等后遗症，有专家指出海南“捞一把就跑的时代一去不复返”。
海南房地产发展的历史，与其天气一样极端无常，仿佛暴晒过后，大雨骤然来袭，没有任何预兆。有极端的例子是，三亚凤凰岛项目不到一个月时间，单价从3万多元飙升至7万多元，并遭到疯抢。连续严调之下，这个曾经炒出最高16万元天价房的凤凰岛，如今均价8万元也难以卖动。海南楼市陷入如此尴尬境地，人们不禁担忧，顶着国际旅游岛光环的海南房地产，泡沫阴影是否依旧挥之不去？
房价7年涨10倍
“国际旅游岛”概念推出后，海南房价像是坐了直升机，平地上升，令人感觉像是做了一场梦，一觉醒来，世界都变了。
在海南开了20年出租车的安徽人刘先生，亲历了海南房地产20年来的潮涨潮落。他说，他所熟悉的三亚东岸假日小区，2005年最低卖到1000多元/平方米，现在却卖1万多元/平方米，七年间房价涨了10倍。而在2009年，他以7000多元/平方米的价格卖掉住了10年的旧房子，随后在同一小区以8000多元/平方米的价格买了一套电梯房。“虽然我的房子价格涨了7倍，但换房价格却同样高，所以一点也没赚到。”刘先生一度感叹：“这些年海南的房价被炒得太高，你说完全没有泡沫，我觉得不大可能。”
房价翻涨谁之过？
海南楼价暴涨，其幕后推手是谁？是轮番炒作的投资客？是商机诱惑的“国际旅游岛”？还是自我炒作的开发商？
上世纪90年代前后大型国企和投资客疯狂涌入海南，以炒地皮为主要特色，炒来炒去就是不开工，终致泡沫破裂。某房地产营销公司总经理杜先生表示，当年房价跌到了最低谷，1994到1998年海口房价普遍在1000-2000元/平方米，三亚的房子也就在3000-4000元/平方米。2000年到2008年期间房价基本属于平稳增长。直到2009年，海南房价开始出现暴涨，源头就是“国际旅游岛”。
“国际旅游岛”推出前，诸多“未卜先知”的开发商摩拳擦掌到海南圈地，海南各地房价随之飙升。有资料显示，1999年，海南的房地产投资只有6.2亿元，而到了2008年，这个数字攀升到189.31亿元，10年间上涨近31倍，占固定资产投资的比重超过26%。
亦有房地产开发商表示，海南楼市九成以上为外来炒房投资客。
张羽冲是京城著名的房地产投资客，有开发商戏言，在三亚，没有哪个楼盘不知道张羽冲的，他在海南一出手就是100多套房，至今仍是一个传奇。
据张羽冲介绍，他及朋友在海南投资的房产主要在2009年1至5月间，其中在陵水的东和福湾一出手就是100套，在雅居乐清水湾也有几十套，在其他楼盘还零星有一些。3年前，他在陵水和三亚大手笔投资房产后，其中大部分已出手，只留下部分绝版资源的房子。而这一次，他从北京飞过来，专程和雅居乐清水湾商谈团购的事情。他正在投资一个团购网站，希望利用自己的影响力团购，与开发商议价。
更有售楼员表示，与张羽冲一样来自外地的购房者，在海南比比皆是，外地客超过七成不看房就掏钱是常事。“我们有个购房者，四川的。当时来的是一老一少，女的十八九岁吧，付了十几万的定金。一段时间后，打电话过来，说房不要了，钱也不要了。”有售楼员介绍说，当大家都纳闷时，一主管看看左右，低声说了一句“估计‘合作破裂’了”，引得在场的人笑声一片。
“房不要了，还可以退钱啊。”在场的一人问。“不行，我们公司有规定，名字是谁就只能退给谁。”该开发商说。
由于大部分外地人购房，以前以东北人为主，现在还有北京、上海、江浙、广东等地的。很多人是通过朋友介绍买的，根本就没有过来看房，就直接交钱了。而导致海南房价暴涨，有的说源头是“国际旅游岛”，有的说是投资客的爆炒，而开发商是不是也有份呢？
低迷状态下，开发商以价换量
事实上，在中央出台一系列房地产政策调控之下，大批炒房客退市，海口房价随之下跌，从2010年2月份的14000元/平方米跌至目前的9400元/平方米，降价幅度达32.9%。
近日，海口多个楼盘为了快速走货，掀起降价潮，纷纷选择低价入市，推出特价房。位于海口市凤翔西路南侧一楼盘均价3500元/平方米；位于琼州大道的一楼盘推出特价房，起价4980元/平米，整个楼盘均价5500元/平米；位于西海岸的西海瑞园打出“抄底，西海岸7499元/平方米，海景公寓惊喜特惠6折”的广告。
与其它省份表现出的相同规律是，长时间的观望显然积蓄了不少刚需客，一些力求快速回笼资金的项目在选择低价入市时获得良好的以价换量效果。6月30日，位于澄迈的恒大御景湾项目开盘，起价5888元/平方米，均价6300元/平方米，并含1600元精装修，引来近千人抢购。
但时过境迁，国际旅游岛的新鲜劲已渐渐过去，加上房地产调控，卖房变得并不容易，很多楼盘门可罗雀！“现在海口一个月卖三四十套房就算好的了，三亚的高端楼盘卖十几套就很好了。”某售楼员说。开发商连半饱都还没吃到，淡市就已来袭，很多开发商开始撑不住了，打出8折甚至6.4折优惠，低价甩货。
海南国际旅游岛研究院执行院长白长虹表示，对于投资者，想在海南楼市捞一把就走的时代已经一去不复返了。
供过于求敲响海南楼市警钟
开发商的以价换量缘于调控之下房地产市场的持续低迷，据海南当地公司观察，往年海南楼市旺季（第一、四季度），开发商可以吃个全饱，绝大部分房源都能卖掉，而今年的旺季似乎一下就过去了。
目前，整个海口有500万平方米存量房，按照去年160多万平方米的消化速度，即便不包括新开工项目，这个存量至少也要3年才能消化完。三亚、陵水则更厉害，严重的供过于求！
多个开发商均表示海南的前景依然美好，尤其是三亚，这样的海景资源在全国独一无二。但又坦言对未来有担忧。据海南一些业内人士观察，目前海南不少开发商的资金链都已趋紧，如果扛不过9月份，一批实力较差的小开发商可能会首先倒下。
海南某置业公司副总经理云先生认为，对于进驻海南的许多开发商而言，其面临一个并未预知的重要风险是，海南的房地产销售回款周期比内地长很多，“因为这边的房子绝大多数靠岛外人消化，销售周期常常被拉长到3年，这让很多急于回款的开发商十分焦躁，因出货速度太慢而频繁地更换销售团队。”
三亚一个大楼盘的负责人表示，这也是一个大浪淘沙的过程，短期内会是一个震荡的格局，但长远看好，直言“留下来的将会是水平高的，没能力的该干啥干啥去”。