如何做好房地产各个阶段的工程造价探讨

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇如何做好房地产各个阶段的工程造价探讨范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段,但是在项目正式开工后,由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响,施工阶段的造价极易出现偏差,动态的资金投入也说明此时的投资控制难度最大。

关键词：房地产;工程造价; 限额设计

一、决策阶级的成本控制

项目的决策要充分考虑项目与国民经济和社会发展目标的一致性,项目的评价要建立在对现实宏观环境正确分析的基础上,不仅要考虑投资项目的经济内部收益率,更要分析项目与宏观政治经济环境、现实社会的协调性,还要分析与人文环境的协调、符合性。从某种角度上讲,房地产项目定性方面内容的分析甚至比定量方面内容的分析更为重要。只有宏观因素的定性分析正确,才能避免未来项目建设和运营的潜在风险。从房地产项目开发的根本目的来讲,项目决策阶段的成本控制是最为基础和根本的。单从技术角度而言,决策阶段对建设标准水平的确定、建设地点的选择、建筑物功能和类型的选择、具体设备的选择等,对项目的最终成本生成有着重大影响。因此,项目决策阶段是以后各阶段成本控制的基础,直接影响着整个成本控制的科学性和合理性。

二、设计阶段的成本控制

影响项目投资最大的阶段,是设计阶段.初步设计阶段确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准等对建筑工程总造价影响为75% ~95%.在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,这一部分对工程造价的影响占工程总造价的35% ~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5% ~35%.显然,项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段.有资料分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响度占75%.而长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,这样作尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半.要有效地控制工程造价,就要坚持把重点转到前期阶段上来,当前尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。实现成本控制应在设计阶段五个方面控制。

(1) 采用项目设计方案招标制度。我国的建筑产业，经过几十年的发展，已经形成了一定的规模，据统计，我国甲级以上的设计院共有150多家。各个设计院的设计力量不一，有的设计院强于建筑设计，有的强于规划设计，有的则强于结构设计等。因此，若采用设计方案招标，引入竞争机制，可以使设计院对设计方案进行技术、经济、功能、环境等进行综合考虑，使开发商得到建筑精品，使建筑产品更加“人性化”，更具“亲和力”，从而推动建筑产品的销售。

(2)实行限额设计.项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短,同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,对于一个建设项目,开发商要做到心中有数.而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算,要用数据说话,充分考虑施工的可能性和经济性,在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法.开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。

(3)开展价值工程活动.价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法.一般来说,提高产品价值的途径有五种:一是提高功能,降低成本,这是最理想的途径;二是功能不变,降低成本;三是成本不变,提高功能;四是功能略有下降,但带来成本大幅度降低;五是成本略有上长,但带来功能大幅度提高.运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案.价值工程的主要特点是:以功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。

(4)加强图纸会审工作.加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,可取得的效果最好.我们在设计出图前,组织总工办、工程部、资产经营部,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济损失。

(5)加强洽商管理.杜绝不合理的设计洽商.对确实必须发生的设计变更,我们采取的方法是,必须有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清洽商是那方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数.这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商,给工程增加的成本.杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造50万元的洽商费,占整个工程的14%,给我们带来的损失是惨重的。

2工程招投标阶段的造价控制

招投标阶段是工程造价全过程控制的一个关键环节,对这一阶段的工程造价控制应着重做好以下几项工作:(1)加强对工程量清单的审核,为工程量清单的准确合理提供保证;(2)审核工程招标书,重点审核其中涉及造价的条款,防止不平等交易发生;(3)参与评标工作。

在合同签订中,工程造价管理部门要重点把握合同中涉及价格、调价幅度、调价方法和结算方法的条款是否合理,是否有违反国家政策。合同签订后,项目造价管理部门还要监督合同内容的履行情况,要经常深入到施工现场,及时了解掌握合同履行情况,纠正违反合同现象,解决合同履行过程中的计价问题,使双方能够正确地履行合同。

3施工管理是控制工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货.由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更.控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生.为了确保工程签证的客观、准确,我们首先强调办理工程签证的及时性.一道工序施工完,时间久了一些细节容易忘记,如果第二道工序又将其复盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实.对签证一般要求自发生之日起20天内办妥.其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图.施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价.签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通.要加强预见性,尽量减少签证发生.预算人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理

4竣工结算是有控制工程造价的关键

在此阶段，工程实体的造价已经基本形成，主要是进行结算工作。在进行工程结算时，必须要求施工单位提交所有的结算资料，包括竣工图、设计变更联系单、工程签证联系单、会议纪要、招标文件、投标文件和施工期间的每月工程量报表等。结算工作的重点在于核对工程量、审查所有的设计变更联系单和工程签证联系单，根据招标、投标文件中规定的结算办法进行结算。结算时，要防止原来投标时属于施工包干的工作内容，再一次以增加工作内容的形式进行计算。结算完成后，要统计主要材料（钢材、水泥、混凝土）的消耗量，计算各专业（土建、水、电、暖通、智能化）工程的造价比例。把这些费用与工程概算和造价信息进行比较，确定节约或者超支额，并分析原因，为今后的造价控制提供数据和经验。

5 结束语

开发项目的造价控制是一个系统工程，需要各职能部门在各个开发阶段积极配合，落实各职能部门的造价控制责任，按照以上的控制措施，强调事先控制和事中控制，开发项目的造价一定能够得到有效地控制。