论房地产经纪行业的监管

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇论房地产经纪行业的监管范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

本专栏从2010年8月开始，分别讨论了房地产经纪行为和经纪人的一些实际问题，包括：房地产经纪人是否必然推高房价、房地产经纪业务的独家委托问题、是否应该限制经纪收费、如何规范经纪服务行为、房地产经纪行为的本质，等等。所有这些讨论都是为了探讨我国房地产经纪行业的“正道’，一经纪人和经纪行业应该以什么样的模式发展，以及怎样实现这样的“正道”――应该施行怎样的行业规则，市场的维护者应该如何引导经纪人和经纪行业朝这样的方向发展。

本期文章重点讨论市场的维护者应该如何引导经纪人和经纪行业，或者说如何对房地产经纪行业实施监管，重点在于对监管思路和原则的探讨。

我们经常会提到法治和德治这两种监管思路，在房地产经纪行业的监管上，同样应该是法治和德治兼备，

先说德治，德治的主要方式是教化，即通过道德教育提高人的道德水平，从而自觉地约束自己的行为。而德治的施行往往需要长期的文化积淀，特别是需要以信仰为基础，因为没有信仰的人往往是“无所畏惧”的。缺乏起码的敬畏之心，必然胆大妄为。在这种情况下，即使对其苦口婆心地教育，往往也收效甚微。也就是说，德治需要以监管对象自身具有一定的道德水准为前提。

从我国房地产经纪人的现行职业环境所造成的职业特点来看，作为房地产经纪人往往需要具有非常强的进取精神(在这里，进取是一个中性词，或者说，当进取心过强的时候，可能就会做出违反职业道德乃至违法的事情)，因为房地产属于高额大宗商品，成交往往是不连续的，在这种情况下，损失一单业务就意味着可能丧失了一个月的收入，而且目前房地产经纪人往往只有很低的底薪甚至完全没有，当一个人的全部生活都在两只手上(或者一张嘴上)的时候，如果缺乏道德约束，又没有严格监管，铤而走险是顺理成章的事。

在这种情况下，法治就显得必不可少了。

法治的方式又可以区分为准入限制和行为监管两类。我国于2004年7月1日开始实施的《行政许可法》，对设立市场准入的行政许可行为作了比较严格的规定，笔者认为，这是对长期以来我国政府对市场行为干预过多的一种矫正，无疑是正确的。但我们也应该认识到，即使在发达的市场经济国家，市场准入在许多行业里面也是存在的，比如在很多国家，酒类是不能随便在一般商店出售的，卖酒必须有专门的执照。而房地产经纪人的执业资格，在很多国家(以及地区)也都是实行准入制的。比如美国，每个州都设置了专门的经纪人执照制度，必须获得本州的执照才能在本州执业；我国香港地区也有专门的地产监管局，负责发放和管理经纪人牌照。本专栏后面几期将集中介绍国外(地区)的房地产经纪人管理制度。

但在中国大陆，为适应《行政许可法》的要求，建设部于2004年6月29日颁布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》(建办住房[2004]43号，下称《通知》)，决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会(学会随后更名为中国房地产估价师与房地产经纪入学会，以下简称学会)，这实际上表明在国家层面上已经放弃了房地产经纪人的准入制度，或者说经纪人执业已经不需要经过行政许可。

当然，《通知》也详细具体地规定了学会及地方行业组织在房地产经纪人注册管理等方面的任务，即；中国房地产估价师学会要通过房地产经纪人执业资格注册工作，将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理结合起来；大力推动房地产经纪行业诚信建设，建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案；开展房地产经纪机构资信评价，建立房地产交易信息共享系统，促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务；制定房地产经纪执业规则，探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。

《通知》还规定：各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用，已经成立房地产经纪行业组织的地区，要按照《行政许可法》等法律法规和国发[2004]16号文件的有关规定，将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织，确保房地产经纪人执业资格注册工作平稳过渡。尚未成立房地产经纪行业组织的地区，各级房地产行政主管部门要按照原有方式继续做好房地产经纪人执业资格注册的有关工作，确保房地产经纪人执业资格注册工作的正常进行，并积极组建房地产经纪行业组织。尽快形成政府监管、行业自律和社会监督相结合的房地产经纪行业管理机制。

前面说过，市场准入管理只是监管的手段之一，监管的另一重要手段是对市场行为的监管，这也是《行政许可法》的另一个核心要旨，即政府要加强对市场违法行为的查处。针对房地产经纪行业的监管，《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》同时规定：各级房地产行政主管部门要按照国家的有关规定，加强对房地产经纪行业的监督检查，规范房地产经纪行为，不得因房地产经纪人执业资格注册管理方式的改变，影响房地产经纪人执业资格考试和注册等工作的正常进行，确保房地产经纪人执业资格制度的深入推进。

按照这个文件的规定，房地产估价师与房地产经纪入学会主要负责经纪人的注册管理工作，并以这个工作为依托，通过建立信用档案――推动诚信建设――加强行业自律，来实现对行业的管理。同时，各级房地产行政主管部门仍然要加强对房地产经纪行业的监督检查，规范经纪行为。

然而在具体操作上，在北京、上海、广州、深圳这样的市场发达城市，房地产经纪行业的从业人员以数万计。政府实际上很难对每个从业人员的行为实施全面监管。所以考虑到房地产经纪人的行业特点，还是应该恢复对这个行业的执业资格准入制度。同时，考虑到近年来推行全国房地产经纪人执业资格考试的情况(从2002年开始每年开设全国房地产经纪人执业资格考试，至今为止通过考试的不到3.5万人，其中注册执业的只有2.2万多人：而仅广州一地，经过培训考试具有广州市中介服务资格的人员就达5万多人，其中持有效执业证上岗的有3.3万人)，笔者建议在制度建设上中央和地方并重，即准许地方在保证监管力度的前提下，颁发本地的房地产经纪人执业资格。