浅析住宅小区改造工程造价控制

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摘要：随着社会经济的发展，人类生活水平的不断提高，人类居住的一些住宅小区随着时间推移，建筑整体设施设备都已经老化了，这必然不能满足人类日益提高的生活水平需求。住宅小区改造刻不容缓，由于住宅小区改造会面临诸多问题，为了提高社会经济效益，本文结合我国住宅小区改造现状，浅析如何控制工程造价。

关键词：住宅小区；工程造价；控制

With the development of society and economy, the improvement of human life, human living in some residential areas with the passage of time, the whole building facilities are aging, it can not meet the increasing demand of human life. Crunch time residential renovation of residential area, due to renovation of residential will face many problems, in order to improve the social and economic benefits, this combination of residential renovation situation of our country, how to control the project cost

Key word：Residential quarters；The project cost；Control

中图分类号：TU723.3文献标识码：A

引言

工程造价是指一项工程开展多需要花费的所用费用，投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算等等是它的核心内容，如图1。住宅小区内的配套设备逐年老化，影响了人们的生活需求。对住宅小区进行改造的过程中，由于住宅小区经过多年的使用，建筑环境复杂，如地上及地下障碍物、地上地下交叉施工、工期短、质量要求高等因素，使得工程造价很难得到控制，如果强行开展小区改造，不仅不能保证小区的改造质量，还会造成不必要的经济损失。工程造价它是一种动态投资，它的运动受价值规律、经济规律和商品供需规律等左右[1]。因此在住宅小区工程造价计算中我们要运用经济学、会计学、决策理论等科学理论评定造价动态，从管理上、技术上进行全面鉴别对比采用科学的计算方法和符合实际的计价依据，规范合理住宅改造工程造价控制。

图1 工程造价的构成

1.工程造价计划的控制

我国现行的工程造价管理制度是在传统计划经济基础上设立的，国家在管理过程中起了决定性作用，直接制定和控制构成工程造价的各项因素，导致建筑企业没有完全独立的经济地位。因此工程造价的计划控制在住宅小区改造工程中未能得到足够的重视，一些建筑企业对工程造价估算的计算和审批部认真严格对待，导致计划阶段评定的造价不能起到有效控制工程造价的作用。因此工程造价要结合住宅小区改造工程实际情况，并满足工程开展的实际需求。建筑企业要根据实际情况合理的计算工程计划造价，计划审核部门也要得到加强管理，不随意的压制工程计划造价，只有双方互相沟通协作才能将计划工作做好。在制定住宅小区改造工程计划造价时需要注意以下几方面的问题：①建筑企业在计算计划造价时，必须结合住宅小区改造工程的实际情况，依据初步的设计图纸或合约方案，对施工过程中可能发生的施工内容和经济费用进行合理的经验预判分析，尽量减少施工中可以避免的环节，减少不必要的费用输出。②计划审核部门对建筑企业计算的工程计划造价进行严肃合理的审核后确立造价计划。由于传统计划经济的影响存在，建筑企业和审批部门的意见往往很难统一。在市场经济条件下，建筑企业准确、迅速地获得工程建设市场的价格信息能够有效的提升企业自身市场竞争力，同时能够有效的获得工程造价计算依据，控制成本、取得盈利。

工程造价过程的控制

住宅小区改造对于建筑企业来说，从决定响应招标文件，编制投标文件开始风险就产生了。在投标价格计算时有风险，价格高了不中标，丢项落项也不中标，一旦中标就可能有亏损的风险。在住宅小区改造过程中也始终存在着风险因素，有市场价格变化风险、设计风险、施工管理风险等等，直至工程竣工合格，工程款、质量保证金如数收回，人员、施工机械安全撤回基地或转移到另一个工程现场，这个工程的风险才最终消失。因此工程建设必须做好风险控制，而工程造价的有效控制显得尤为重要。

2.1工程造价财务管理

建设工程造价计算与概预算管理不同，建设工程造价控制要考虑到企业内外部环境的因素，考虑到人工、材料、机械台班等价格的变化因素。要了解小区的地理条件和小区范围，要掌握的小区改造全过程、项目的组织机构、资源管理、质量管理等。

因此在建筑企业在投标时就要采取及时有效的财务管理方法，科学技术与经济理念相结合计算工程造价，确保中标和获得经济效益。

2.2采用有利的合同价格形式

经济合同是法人之间为实现一定的经济目的，确立双方权利义务的协议。通过合同管理实现对建设工程造价的有效控制。合同价款与支付条款是经济合同的核心条款之一，在合同谈判、签订、执行、管理过程中处于重要地位。因此招投标合同价确定下来以后，可以改变过去重进度和质量控制，轻成本控制的思想。对于当年开工，当年竣工的工程，设计部门、施工企业、物质供应部门可以按各自的承包范围，采用固定总价合同，价格从头到尾一次包死。对于跨年度的较大工程或设计文件不完备，工程量不能固定的工程，可以采用单价合同。对于价格变化趋势不清楚，不能一次包死的工程，可以按国际惯例，有所包死，有所不包。我们也可以在合同中规定价格调整范围以及价格调整计算公式，以减少风险[2]。

2.3规范的施工管理

在住宅小区改造过程中，在传统的优化施工组织设计、强化现场管理基础上。①合理控制工程变更。在施工过程中发生变更，会对施工进度和造价产生影响，应当合理控制。如果出现必须变更的情况，必须严格按照国家的规定和合同约定的程序进行，尽快变更，尽快落实变更。应构建工程签证管理制度，明确工程、预算等部门和人员的职责分工，确保签证质量，禁止虚假不实际签证的发生。②严格按照合同要求开展施工。合同管理对造价控制起着重要作用，甲方管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免索赔的发生。另外，对施工单位不履行约定义务的，建设单位可以向施工单位提出反索赔，先发制人，从而减少损失，控制工程造价成本。③控制工程材料采购，有效降低工程成本。工程材料费通常占工程造价的60%以上，工程材料控制好了，工程成本控制也就完成了大部分。材料采购要广泛掌握建材行情，对多家采购商提供的材料价格进行对比，结合工程进度及需要，根据改造实际需求采购，避免材料消耗量大于额定用量现象。

2.4工程索赔

建设工程造价控制的另一个特点是工程索赔管理。法律和合同赋予索赔具有正当权利，我们应当树立起索赔意识，重视索赔、善于索赔，构成完善的索赔管理体系。

目前的预算管理制度中，结算常采用预算加设计变更加签证的做法，是一种事后算账的做法，而招投标工程中价格要以合同的形式固定下来，对于设计变更、超出合同范围的工作量、不可预见费用以及对方违约造成的损失，则要通过索赔的形式来维护自己的利益。因此招投标工程的索赔有其独特的规律，是一种先算账后干活，算好账再干活或边算账边干活的动态控制方法。要求建筑企业具备有效的经营理念，从合同的签订直至履行结束，始终追求扩大经济效益这一根本目的，一切活动开展都是为了实现这一根本目的。建筑企业要充分发挥主观能动性，不是等到亏损了再想办法，而是要将索赔当作提高经济效益的重要途径，在事件发生前就考虑应采取的措施，做到及时有效，积极主动地研究利用和控制风险的办法[3]。在索赔受理实效内，依照索赔程序，根据准确的证据，提出索赔理由和索赔内容，编报索赔文件。

2.5工程造价的控制与管理

从工程项目可行性研究开始 , 分阶段进行 , 是一项系统工程

[ 1]以深圳市南山区某住宅小区工程在设计 、施工阶段造价控制与管理方面所做的主要工作为例：

该住宅小区工程用地面积为 3 0 0 0 0 14 m 2, 规定建筑面积为 7 3 3 4 0 14 4 m2, 实际竣工建筑面积为 9 34 2 3 14 9 m2, 包括 9 栋住宅楼 、1 栋幼儿园 、地下一层车库和地下二层人防地下室 , 机动车泊位 5 2 4个 工程于 2 0 0 4年元月动工 , 2 0 0 5年 6月竣工 在方案设计阶段 , 邀请了几家实力较强的设计单位进行设计招标 , 经过方案筛选 , 确定一家设计单位正式进行方案设计 1 在初步设计和施工图设计阶段 , 本公司专门聘请了国内知名的专家在设计阶段介入 , 对合理设计和控制造价起了关键作用。在施工阶段 , 要求严格控制设计变更和现场签证 , 对于造价 (估价) 超过一定金额的 , 则需集团公司派

员与现场人员一起及时在现场确认 , 使造价控制在合同造价范围内。

设计阶段的造价控制

工程设计是对拟建项目进行全面规划且具体描述实施意图的过程 , 是处理技术与经济关系的关键性环节 , 是确定和控制造价的重点。当一份施工图付诸实施时 , 就确定了工程建设的内容和计算工程造价的依据 1

对设计方案提出限额设计要求 : 按照经审批的可行性报告中依据现有资料作出的投资数额估算控制初步设计 , 再根据批准的初步设计总概算控制施工图设计 ; 同时 , 将整个工程项目按设施部位或功能的不同划分为若干单元 , 各专业在确保达到使用功能的前提下 , 按分配的投资限定额度进行方案比较 , 使设计逐步完善。

实行工程量清单计价模式

[ 2]工程量清单是控制造价的依据 , 采用综合单价计价 , 单价中综合了工程直接费 、 间接费 、 利润和税金等费用 , 其基本数学模型为 :

建筑工程造价 = [ ∑ (工程量 × 综合单价) +

措施项目费 + 其它项目费 + 规费 ] × (1 + 税金率)

这种计价模式是国家统一项目编码 、 项目名称 、计算单位和工程量计算规则 , 从而建立了国家宏观调控 、 市场竞争形成价格的现行工程造价的确定原则。

的3.结语

综上所述，工程造价的控制是通过对管理、技术、质量、施工等方面进行全面把控的一项综合性系统工程。在工程施工过程中，要时刻重视控制工程造价。对改造项目进行全面的规范管理，才能实现对住宅小区改造工程造价的有效控制。

【参考文献】

[1] 杨琴,徐茂武.谈如何加强工程造价管理[J]. 江苏工业学院学报(社会科学版). 2009(04)

[2] 武晓菊,孙小萍.试谈工程造价咨询单位如何参与全面造价管理[J]. 华章. 2010(19)

[3] 刘静,张坤.建设项目全过程工程造价管理和控制[J]. 洛阳大学学报. 2011(02)