看美国如何调查住房空置率

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今年4月份以来，我国各级政府针对房地产市场的可能过热趋势，再次出台趋紧调控政策，但房地产价格似乎仍然存在上升之势。社会舆论纷纷认为，炒作、空置在一定程度上导致了房地产市场虚热。住房“空置率”再次成为各界关注的焦点。在众多的统计数据中，住房空置率作为反映存量资源利用情况、判断市场供需对比的重要指标，作用尤为关键。但是，在目前我国有关房地产市场的统计制度中，却一直缺乏对这一指标的统计，缺乏相关方面的积累和经验。在此，我们介绍一些美国调查住房空置率的项目及其主要内容，希望能对当前我国正在进行的空置率调查有所补益。

空置的概念及空置率计算

原则上，除非居住者临时外出，调查时点无人居住的房屋即为空置。新建房屋在达到外墙门窗安装完毕、市内地面可使用后。若无人居住，也应算做空置。

住房空置率=空置房屋，接受调查、符合住房定义的所有住房

自有住房拥有率=房主自住房屋/所有有人居住的房屋空置调查项目

目前，涉及住房空置率的调查项目，全美范围内主要有三种，即美国社区调查(American CommunItySuryey，ACS)，当前人口及住房空置调查(CurrentP0puiation Survey，Housing Vacancy Survey.CPS/HVs)，及全美住房调查《American Housing Survey，AHS)。此外，为执行州及市的租金管制法律，纽约市每三年也做一次全市住房及空置调查(New York CityHousing and Vacancy Survey，NYCHVS)。为行文方便，下文用其英文简写代替上述调查项目。

纽约市住房及空置调查

调查由纽约市住房保护及开发部提供资金，美国普查局具体操作，自1965年开始，每三年进行一次。出租住房空置率是调查的首要关注点。此外，虽然调查的主要目的是收集住房相关方面数据，但有关纽约市人口、住户等方面的信息也同时收集，包括年龄，性别、种族、家庭构成、收入、就业等等。

关于样本来源。以2005年调查为例，调查样本大约1.8万个住宅单元，每个样本代表约180个类似住宅单元。样本住宅的地址来自于两个方面，一是2000年的人口普查地址库，二是2000年至2004年10月31日新建住房。普查局试图对每个样本住宅单元上门访问，2005年，访问率为96％。

他山之石可以攻玉。从上面介绍我们可以看出，空置率调查在美国是比较成熟的工作，无论是指标概念、样本的抽取、调查方案的设计，还是介绍调查方法的利用、调查数据的处理等方面，都有长期的积累。并且，不同的调查项目相互补充、相互印证。统计数据的多样化，并没有引发公众的普遍质疑。虽然由于国情的不同，中国房地产市场有自己特殊的制度背景和发展特点，面临不同的发展阶段，但我们完全可以借鉴、利用其中的一些成功做法，顺利完成空置率调查，为市场调控政策制定提供有力的数据支撑。