荣盛发展:小公司的大机会

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荣盛发展是一家小公司，这也是它最具吸引力的地方。作为专注于二三线城市开发的区域房企龙头，公司过去5年的收入和净利润年均复合增速分别达到40%和50%，去年营收更是接近翻番。但即便如此，开工面积300多万平米的公司也才是刚刚进入“百亿俱乐部”，相比开工面积动辄千万平米的万科、保利等千亿会员或预备会员，公司显得更加朝气蓬勃，未来继续积极成长的空间和机会更大。

截至今年3月，荣盛发展业绩已连续8个季度实现同比正增长，积极成长势头未来有望延续。但面对如此优异的业绩，由于调控政策层层加码，荣盛发展在过去13周和26周的股价表现分别为-9%和8%，远低于沪深300涨幅7%和14%的表现。

荣盛发展是致力于中等城市商品住宅的规模开发、跨地区专业化经营的国家一级房地产开发企业。目前公司已经在8省15个城市有开发项目，2010年实现营业收入65.27亿元，归属于母公司的经营性净利润10.37亿元，分别同比大幅增长98.45%和74.48%，每股收益0.72元，超出此前市场预期。业绩增长超出预期的主要原因是年底结算项目增多，4季度实现收入19.48亿元，同比增长75.34%，和毛利率较3季度提升12.52个百分点至43.31%，达到历史高点。

今年公司业绩继续保持快速成长，1-3月实现销售收入15.42亿元，经营性净利润1.68亿元，分别同比增长50.31%和25.95%。公司项目建设、销售进度正常，廊坊、邯郸、蚌埠、徐州等地区项目逐渐竣工，结算面积和单价同比增加，预计中报净利润同比增幅为50%-70%（去年同期为4.01亿元）。

根据公司最新的股权激励修改方案，包括高管在内的68名激励对象若想获得4523万股票期权，必要条件是公司2009-2012年经营性净利润增长率不低于35%，加权平均净资产收益率不低于15%。过去两年公司已经超额完成要求，经营性净利润增长率分别达到60%和74%，净资产收益率也保持在20%以上，预计未来业绩满足股权激励的问题不大。

从房企的四大面积指标来看，2010年公司实现开工面积355.46万平米（超过年初计划29%），竣工121万平米，分别同比大幅增长81.9%和80.63%。期内实现销售面积195.39万平米，销售收入102.77亿元，分别同比增长36.53%和69.5%；结算面积139.14万平米，结算收入64.48亿元，分别同比增长80.27%和98.95%。两大收入增速均显著高于面积增速，说明公司受行业调控影响较小，项目销售情况良好，整体价格水平稳中有升。

从中短期来看，截至去年年末，公司预收账款达71.84亿元，加上公司计划2011年竣工187.31万平米，可结算资源丰富，高度锁定2011年的业绩。2010年新增规划建筑面积704万平米，公司土地储备建筑总面积已逾1700万平米，足够支持三年以上开发。另外，今年公司计划获取建筑面积500万平米左右的项目资源。

从长远来看，中国经济在较长时期仍将保持良好发展，2010年城市化率在47%左右，未来有望进入加速期，若每年提高1个百分点，将增加3.5亿平米的住房需求，为房地产行业提供充足的市场空间。虽然二、三线城市房地产市场竞争趋于激烈，但深耕于细分领域的荣盛发展，在品牌、技术和产品设计等方面均具有较大优势，未来有望在竞争中继续快速成长。

荣盛发展在君亮估值中的成长动能排名和安全性均为1，今年以来，公司股价长期徘徊在君亮估值JW4点买入中的A点位置，即最佳超额利润买入区。近期公司股价更是接连回落，以最新股价（12.51元）计算，目前PE仅为16倍，PEG小于0.5，PB和PS也处于历史上的中低位水平，安全边际颇高。市场上的恐惧与贪婪反反复复，面对荣盛发展，当前大多数人是心怀恐惧还是贪婪？专业的投资者应该明了。