“我们生活得体面多了”
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随着保障性安居工程的稳步推进，我国已建立起以廉租住房、经济适用住房、公租房等多层次、全覆盖的城市居民住房保障供应体系，越来越多的住房困难家庭通过申请居住各类保障房找到了真正“有家”的感觉。
“政府给了我一个安稳的家”
天津市秋怡家园公租房小区门口车水马龙，小区内干净整洁，绿树成行。8栋1单元504室是肖金玲和丈夫李庆福的家，这间50多平方米的一居室，厨房、卫生间、卧室、阳台大小适中，房屋设计合理。63岁的肖金玲十分感慨：“8年里搬家很多次，2011年住上政府的公租房，这下踏实了，感谢政府给了我一个稳定的家。”
2003年房屋拆迁后，肖金玲夫妇一下子没买到合适的房子，此后房价越涨越高，只能租房住。“8平方米、10平方米的都租过，很多次因为房主不愿出租只能这里搬那里搬。”现在，夫妇每月收入约两千元，房租是每月850元，政府补贴285元，实际负担500多元。“这是我这辈子住过的最好的房子，我知足了，每月的房租我都会按时交纳，政府替我们想，我们也要替政府想。”
常年租房、频繁搬家，这是很多住房困难家庭的相同境遇。
想到不用再为不断上涨的房租不停地搬家了，住在江西九江市廉租房小区怡嘉苑48栋的琚金荣有些激动，2009年刚申请廉租房时，琚金荣一家三口正“蜗居”在不到30平方米的小房间里，连两张床都放不下。由于经济困难，琚金荣常年租房，15年的租房生涯让她唏嘘不已。“搬多少次家都数不清了，反正经常因为涨了房租，只好去找更便宜的地方。”2011年4月，琚金荣一家从那个漏雨的低矮小房间搬进了面积51平方米的两室一厅的廉租房，每月租金只需几十元。
在江西赣州渡口路廉租房小区的公共活动室门口有一副用匾裱好的对联：感党恩比天高为困难群众谋幸福、谢关爱似海深给低保家庭建乐园。工作人员说，这是一个廉租户亲笔书写赠送的，已挂了好几年。
“生活体面多了”
在江西九江市最大的保障房小区螺狮山，60栋墙面统一贴饰橙色瓷砖的楼房颇显壮观，小区绿化率近36%，还配建了超市、农贸市场、学校等。住在58栋411的殷国梁夫妇和一对女儿2010年就搬进来了，殷国梁的妻子对他们亮堂温馨的小家十分满意：“以前全家住的是危房，吃着吃着饭楼顶上就会掉石灰渣下来，做饭都得撑伞。现在，小区环境又好，家又亮堂，真的跟做梦一样。”50多岁的殷国梁说：“以前住危房说起来都不好意思，现在政府让我们生活得体面多了，我很满足。”
江西鹰潭市保障房小区民欣佳园人气陡升，1680户中签户正在办理入户手续。在23栋1单元401室，60多岁的徐军仁和妻子正在为新家打扫卫生。妻子说，我们要尽快搬过来，“要在新房里摆酒为我做60大寿。”她说，夫妇俩借住亲戚家老瓦房几十年，从未住过新房，“在新家做寿，双喜临门，这是以前从来没有过的风光。”
大规模的保障房建设让大量城市、工矿、林区、垦区棚户区居民几十年未解决的居住困难、生活环境差的问题得到了化解。一辈子生活在老棚户区的孙秀兰老人今年73岁了，她从没想过自己晚年还能住上带电梯的高层楼房。走进老人位于哈尔滨市道外区滨江新城小区的家，40平方米的两室一厅虽然不大，但却干净温馨。谈起曾经的居住环境，老人感慨万千：“1960年开始，我和丈夫还有4个孩子就一直挤在20多平方米的平房里，到处漏风，冬天里即使生炉子还要穿上厚外套。”
老人家里挂了许多中国结，孙秀兰说这代表着住进新房子的美满如意。客厅一面墙上还挂着一幅“富贵牡丹”十字绣，老人说，这是儿媳特意为新家绣的，“绣个满堂红，新屋以后就会满堂红！”
保障房小区三分建，七分管，管好了，群众才能住得省心、体面。绝大多数保障房小区物业管理费用虽然低于市场价，但“价减质不减”，这让很多群众感到“政府没有把我们扔到一起就不管了”。
广州市最大的保障房小区之一的金沙洲社区，住着5600多户保障对象，大约1.7万人。社区内一位姓丁的老人说，他住进来已经快两年了，原来住在城中村的“握手楼”里，通风、采光很差，“现在住的小区环境好、管理好，房子又便宜又舒服，饭后可以散散步、做做器械健身。”他说：“这里每月物业管理费只有几毛钱，远低于周围楼盘，但管得好。”小区里日夜巡逻的保安近100人、保洁人员30多人，还有24小时值班的水电煤气保修热线。物业公司还在小区内难以观察的死角、拐角挂上了登记本，要求每隔半小时到1小时，保安人员都要巡逻签到。
公租房资金瓶颈
作为备受关注的保障房“新品种”，公租房的供应正逐渐形成规模，针对“夹心层”的住房解困效应日益显现。
与此同时，根据多个城市的调研，由于租售比悬殊、成本回收周期长等因素，其资金平衡的难题逐渐凸显。作为国家“十二五”规划纲要明确的保障性住房“重点”，以及保障性住房的“主体”，公租房要担起重任，亟待在融资、运营方面进一步“破题”。
对于公租房这一新生事物，市场接受还需一个过程。地段、交通、生活配套、租金等因素都将影响到“适租性”，目前一些项目的出租率还低于预期。从发展眼光看，随着交通设施等“短板”补足，公租房出租率有望逐步提高；但是“资金平衡难”等问题短期内恐难以完全解决，并对项目持续运行的前景带来一定不确定性。
以上海馨宁公寓为例。自2011年年底以来，其配租过程经过了集中受理和常态化受理两个阶段，至2012年7月底，累计签约入住户数568户，占总套数的19%。“虽然签约情况逐月改善，但总体而言还是低于预期。”上海地产保障住房投资建设管理有限公司副总经理荀旭东说。
除了小区无地铁直达、接驳公交供不应求、部分申请者达不到“持居住证满2年”等因素外，租金相对偏高成为影响出租率的重要因素。目前，根据“略低于市场租金”的规定，馨宁公寓平均租金水平约为每月每平方米42.75元。颜雪是一家文化娱乐公司的职员，其丈夫是一家商业企业的普通员工，每月房租为2705元，接近全家月收入的一半，加上新添了宝宝，“生活已比较吃力”。这也是许多租客的希望，都“希望公租房租金能降低一点”。
但是运营方也颇为无奈。荀旭东这样算账：馨宁公寓可租面积17.2万平方米，核定总成本22.5亿元。集团给予补贴10亿元不计利息，同时不考虑房屋折旧计提，按照现行租金水平测算，若年出租率分别为90%、85%和70%，每年将分别亏损1119万元、1598万元和3034万元。
广州市住房保障办公室前期处副处长徐明贵说，目前的公租房租金收入只能偿付贷款利息。广州每年上百亿公租房建设资金中，中央财政补贴有6亿元，其余大部分主要依靠地方财政投入。2012年3月，广东又规定把廉租房、公租房并轨管理，这将进一步增加地方财政的压力，目前的方法是政府先贷款建房，但以后有没有钱回购、财政能不能跟上，都还是未知数。
“可持续运营”亟待破题
业内人士认为，相比于廉租房、经适房等，公租房的运营还处在起步阶段，尚未形成成熟模式，应尝试多种途径探索实现“可持续运营”。
中房集团理事长孟晓苏建议，在保障房中加快推进房地产信托投资基金的试点。保障房信托投资基金是租赁权益信托投资基金，香港第一只房地产信托投资基金领汇基金就是用政府出租物业发行的。国家相关文件也对信托投资基金试点作出要求，孟晓苏认为当下应明确责任部门和推进机制，切实为公租房探索有效运营办法。据他测算，在不少大中城市，保障房信托投资基金的年收益率能达到7%―8%，稳定收益能吸引保险资金、社保基金等稳健型投资者。
一些城市探索利用产业结构调整中“退二进三”的土地进行公租房和商品房“捆绑”开发，“取肥补瘦”实现公租房运营。比如，上海地产“馨越公寓”公租房项目，就与同一地块上切分出的“上河湾”商品房项目捆绑开发。业内人士建议，应研究捆绑项目商品房开发的税收减免机制，以增进商品房对公租房的“反哺”。
专家认为，公租房的租金成本优势应该通过延长出租年限来逐步体现。测算表明，当出租年限高于30年时，达到盈亏平衡的租金要求就明显降低。政府应该创造条件鼓励一部分非营利性社会资本去长期持有和运营公租房项目。（来源：《望》）