物业税悬疑

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叶桦物业税,一种新的、针对不动产征收的财产税,明年或将走近国人的生活。

2007年10月,国家税务总局相关负责人在前三季度税收情况新闻会上表示,目前我国正在进行物业税出台前的准备工作。2008年物业税将在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这10个房地产模拟评税试点中的部分城市实施,从而完成物业税由“空”到“实”的转变。

至此,物业税的实施终于向前迈出了实质性的一步。

何谓物业税?

2004年11月22日至25日,在福州举行的“中国地方税改革与发展高级研讨会”上,各方代表就开征物业税进行了探讨。由此引发了社会各界的激烈讨论,各种声音至今仍未尘埃落定。

物业税究竟是什么呢?它缘何受到如此众多的关注?

物业税即以已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地为课税对象的税种。它在不同国家、地区其名称不尽相同,有的称“房地产税”,有的称“不动产税”,有的则称“物业税”,要求其产权所有人或承租人每年缴付一定税款,税值随土地、房产等不动产的升值而提高。

我国一般认为物业税的基本内容是:以在我国拥有或占有不动产的单位和个人为纳税人,以其拥有所有权或使用权的不动产为课税对象,并以课税对象保有阶段的期间价值为计税依据,按一定比例税率计算征收的一种税。

尚未开征就备受瞩目

人们期待物业税来解决我国一直以来令人困扰的房价问题。

据《国家信息中心经济预测部研究报告》显示,自2000年以来,房地产价格持续上涨。在2004年～2006年期间,房屋销售价格指数分别为109.7、107.6和105.5,其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅,已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看,面对不断加强的宏观调控,房价增势未改。房地产价格的快速上涨,已经成为我国经济运行中的突出问题,影响着整个国民经济的持续、快速、健康发展。

物业税的基本构想是将以往居民购房时按房价形式一次性缴纳的税费改为分期缴纳,这将使住宅的开发成本大幅下降,降低了消费者的购房门槛。据相关专家估算,假如以现在的房屋建设成本为100元/平方米计算,把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,房屋建设成本将会降到58元/平方米。这样从理论上说,在购买新房这一环节上,消费者在买房时至少可节省10%～20%的购房成本。

开征物业税的另一重要目的在于,平衡政府土地收入,缓解土地失控压力。

现行的土地税收政策在出让土地时,各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲,批地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。国家有关统计资料显示,在现行土地收益分配框架下,农民仅仅得到5%～10%的土地收益,村一级可以得到25%～30%,而各级政府则可以得到60%～70%的收益。从短期看,地批得越快,地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法必然导致土地失控、金融风险急剧攀升。

中南财经政法大学教授乔新生认为,现阶段只有通过征收物业税才能解决中央和地方政府财产分配不公的问题,保证地方政府运行所必需的财政资金,从根本上控制地方政府“以地生财”,参与房地产开发的利益需求。

另外,尽快开征物业税也是完善我国地方税体系,实现与国际接轨的重要途径。

财政部财科所税收研究室主任孙钢教授曾指出,“我国的商品税制和所得税制已相对完善,但物业税制仍相对滞后。”

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都已实行物业税,许多发展中国家也开始采用这种方法。物业税在各个国家有不同的名称,有的称“不动产税”,如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。物业税在很多国家都是地方主体税种,是一个比较成熟的税种,不过根据各地实施的目的不同,所以在设计上也有所差异。我国要实现物业税的征收,在很多细节之处可以认真借鉴国外经验,同时针对我国具体国情进行研究。他山之石,可以攻玉。

并不能替代土地出让金

一个新事物的诞生往往伴随着新矛盾的出现。物业税正是在如此喧嚣的讨论声中一路走来,人们对它众说纷纭,褒贬不一。其中,讨论最甚的话题莫过于,物业税究竟能否替代土地出让金?

土地出让金是指在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款。

自1993年以来,土地出让金全部划归地方政府独自管理,土地出让金始终没有纳入财政预算,许多地方将此项收益作为预算外收入的主要来源,素有地方政府的“第二财政”之称。据2004年国土资源公报的数据显示:

1992～2003年,全国土地出让金收入累计达1万多亿元,其中近三年累计达9100多亿元,扣除成本后的纯收入约占四分之一;2004年当年全国共出让土地17.87万公顷,土地出让价款高达5894.14亿元;2005年即使在国家收紧“地根”的情况下,土地出让金总额仍有5505亿元;2006年,全国土地出让金总额更达到了7000多亿元的历史高峰。土地出让金着实给地方财政带来了巨额的收入。

然而,“竭泽而渔,则天下无鱼”,土地的总量是有限的,随着土地的不断减少,土地出让金的收入也会随之减少,以土地为财源的地方财政将面临财政窘迫、赤字扩大的现实。如今,地方政府需要扩大税基,寻找新的财源,通常认为,以物业税取代土地出让金是变地方政府卖地财政为可持续发展的税收财政的最佳选择,此举能够变政府

“一次七十年”的高额土地收入为今后数十年的稳定收入。

如果将土地出让金纳入物业税,将有可能从根本上改变国内延续了几十年的土地转让规则。那么,物业税是否能够替代土地出让金呢?

从性质上来看,二者是税和地租的区别。物业税属财产税类,以不动产为课税对象,是国家实现公共管理职能,调节经济的一种手段;而土地出让金实质是地租的表现形式,可以理解为一定年限内的土地使用价值按照一定比率的贴现。前者体现财产税性质,后者体现的是一种交易行为。出让金的本质是土地使用权的转让,而物业税则是房地产拥有者或使用者对其享受到的地方政府服务的一种付费,是政府对不动产业主赋予的一种法律义务。

其次,在房地产市场中,二者的存在环节和支付主体皆不相同。土地出让金存在于房地产一级市场。所谓一级市场是指国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地,然后出让给使用者的过程。在这个过程中的土地交易价格就是土地出让金,其高低取决于土地市场的供求关系,由土地使用者支付。

物业税的征收主要存在于房地产的二、三级市场。在二、三级市场中,土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租,或者购买房地产的单位和个人,再次将房地产转卖或转租,物业税就是对这一行为的征税,它由不动产业主缴纳,且与土地本身的出让行为已相隔甚远。

此外,二者的资金渠道和流向也不一致。我国于2006年12月专门出台了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,要求土地出让金有相当一部分要用于支付被征地农民的补偿性费用,保障被征地农民利益。很明显,这与物业税的用途是不同的。物业税作为我国税收的一种,是国家为了实现其职能,依法取得部分国民收入的一种手段,它的目的是满足社会公共需求和社会公共品供应,维护社会公平的原则。土地出让金被用来调节土地的利用,改进和调整产业结构,调整市场经济关系,调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,调节市场竞争关系。一旦将二者混为一谈,如何收取如何分配将是个着实令人头疼的问题。

众所周知,市场经济的基本特征是以市场机制来分配社会资源,而我国经济体制改革的目的就是要让市场机制在资源配置中起基础性、决定性的作用。土地出让金制度是我国利用市场机制实现土地资源配置的手段之一。2006年政府调整土地出让金分配制度、上调“两税一费”,正是由过去以行政命令为主向以经济手段为主的过渡,是土地出让金管理向市场化转变的重要一步。若改变现行的土地供应制度,以物业税代替土地出让金,这意味着取消土地价格市场确定机制,退回了计划经济时期“划拨土地”的土地无偿供给体制。失去了市场机制,国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据,政府也随之失去了通过市场作用配置土地资源的手段。

正如财政部财政科学研究所的刘尚希教授所说:“征收物业税后,不是说土地出让金就没有了,那样的话,基本的国有土地所有权益都没法体现了。”

土地出让金不存在,物业税也失去了征收的价值基础。房屋是依附于土地而存在的,城市中房地产的价值包括两个部分,一部分是房屋本身的价值,另一部分则是房屋所依附的土地带来的价值,在西方国家,房地产以土地为基础,房地不分割,即使地上建筑物的价值接近于零甚至负值仍可进行评估交易,而且可能还有很高的价值。而在我国,当居民购买房屋时,对房子所依附的土地并无所有权,只有一定期限的使用权。如果取消土地出让金,土地没有一个初始价格,房产的价格就不真实。没了税基,物业税从何征起?

能否撼动房价的表情?

目前有一些声音认为,开征物业税最直接的结果是降低开发成本,导致房价下降。在商品房市场中,税费及房产商利润占房屋成交价格的比例较大,据报道,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种。在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%～40%是各种税费的价格。物业税将这些费用分期支付,均摊到房产持有阶段,使开发成本大幅下降,以带动房价大幅度下降。

但专家很快反驳了这一观点,他们认为房价上涨的因素是多方面的,判断未来的房地产市场走势,物业税所带来的成本的改变只是其中一个因素。

北京中原房地产经济有限公司市场研究部总监张坤昱分析认为,由于物业税的征收,人们买房的首付额度将下降,短期来看会造成房地产市场购买门槛的降低,而随着人们购买能力的提升,当供求平衡被打破之后,房价还会继续上涨。即便房地产的开发成本大幅度降低了,在目前“求大于供”的市场需求状态下,追求利润最大化的开发商也不会把成本下降带来的好处“赠送”给购房者。

换句话来说,房地产市场的价格最终由供需而非成本决定,物业税降低成本的功能可能只会导致短期内市场观望情绪的产生,只能改变房价上涨的速度,却无法扭转房屋价格上涨的基本走势,而究竟能否真正降低房价还未成定论。

“人们之所以期待出台物业税,主要还在于征收物业税能够在房子的持有环节上增加持有成本,可以抑制、减少商品房的投资及投资性需求,”北京大学房地产研究所所长陈国强表示。

近年来房价的疯涨使大量投资者们投机性购房:“温州炒房团”在杭州、上海乃至全国囤房炒房,催化各地房价攀升;深圳由“全民炒股”进入了“全民炒房”的阶段,更有“炒房团”转战广州、长沙等地;济南、沈阳、唐山、秦皇岛等二、三线城市的炒房热也迅速升温。

“囤房族”视“抢房子如抢钱”,很多人拥有多达一、二十套房产,待价不售,导致大量的“泡沫房”长期空置,真正需要房屋的人却被高不可攀的房价挡在门外,“楼荒”现象严重。根据2006年北京统计局的调查数据显示,1/5的北京人拥有两套及两套以上住房,目前北京二手房的总存量大约有500万套,这其中绝大部分处于空置状态,并没有进入流转过程,2006年的二手房交易量仅为7.5万套,远低于30万(6%)的正常交易量。

目前,我国对二手房流转的主要收税是二手房交易税,主要发生在交易环节中,对保有环节没有征收任何税费,房屋闲置成本很低,致使投资者大可无顾虑地大量囤房,造成社会资源浪费。

物业税和营业税、契税等交易环节的税种不同,是针对房地产持有者征收的财产税。它以房屋价值为税基,如若房产价值提升,则相应的持有环节税赋加重,持有成本增加,投资回收期延长。并且只要房产还在持有中,持有人就必须承担因物业税而带来的持有成本,这种税费并不是一次性的,而是贯穿在整个持有过程当中。房产持有的越多、面积越大,所要承受的税收压力更重。

尽管物业税的开征实际情况仍有许多不明确之处,但即将开征的消息一传出,立刻在房产界引起了不小反应。迫于税收压力,北京不少二手房持有者已经由“持有”转向了“出售”。根据“链家地产”提供的数据,进入10月以来,建筑年代在5年以内的“次新房”在整个二手房市场中的供应比例已经上涨到52%,较前几个月提高了5个百分点之多。不少区域的二手房市场进入10月淡季后反而愈加火热,特别是房主的积极性热度不减。根据他们对一些卖房人的随机调查,出于物业税考虑而将房产转手的情况为数不少。

开征路漫漫

尽管物业税对抑制二手房炒作有较为长远的作用,但仍有许多专家、学者认为其开征为时尚早。国家税务局也出面辟谣,声称“物业税明年开征”的消息不属实,其征收尚无准确的时间表。业内专家认为,物业税开征必须建立在完备的房屋产权信息体系以及合理的起征点、税率设置、区别政策和调整机制上,我国目前开征的条件尚不成熟。

我国居民住房情况极其复杂、产权不清,在没有全国范围内住房普查的情况下,税基、税率难以确定。目前我国居民的住房多是拆迁房、单位分配住房、商品房或经济适用房等住房类型,在没有全国范围内的住房统计的情况下,对哪类住房者实行免税政策、对哪类住房者实行高税措施的问题将难以确定。

物业税的征管工作也存在诸多问题。中国政法大学财税金融法研究所副所长施正文认为,按照目前的税制,房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费都在购买房产时,以房价的形式一次纳。但物业税征收后,各种税费将转移至房产保有期内分批交纳,这将牵扯到不同管理部门、不同市场主体之间的利益分配,使得物业税在开征时不得不面临其在开发、持有、流通环节上的各种利益障碍,从而加大了征管的难度。

由于现阶段我国房地产市场发展迅速且各地区差异过大,税务部门的征税能力也十分有限。物业税作为一种持有税,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而且应缴纳的税值还会随着房地产市值的升高而提高。因此,对房地产价值进行有效的评估成为物业税征收工作中的重要环节。但是,我国建设部门、国土资源部门对房地产市场的评估并没有形成统一的标准。再加上,我国各地房地产市场发展情况存在很大差异,对房地产价格的评估将是一项“巨大的工程”。况且,我国的税务部门也缺乏必要的房产信息共享,其征税能力很难满足要求。

上述种种因素致使物业税的征收举步维艰,如若操之过急,势必会造成负面影响。至于物业税能否在2008年正式实施,虽然目前尚未可知,但我们期待它在谨慎、成熟的条件中尽快来到国人的身边。