地价弹性:房地产市场垄断势力度测量方法探析(全文)

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[摘要] 房价问题是当前政府及社会各界共同关注的焦点。在房价快速增长的背景下,准确衡量房地产市场的垄断势力已成为政府宏观调控房价的关键。本文在分析公开房价成本法测量垄断势力的使用效果基础上,根据弹性理论,提出了房地产市场垄断势力准确测量方法――地价弹性,同时以天津市商品住宅市场为例进行分析。

[关键词] 地价弹性房地产市场垄断势力度公开房价成本法

虽然房地产市场已过了暴力时代,但在房价飙升的背景下,“开发商利润率有多高?房地产市场是否存在高垄断?”的问题仍是当前政府、业界人士、消费者所共同关心的问题。而且,准确衡量房地产市场的垄断势力,能够为政府在平衡各方利益的基础上,宏观调控房价提供参考建议,可以减少泡沫发生的可能性,从而实现房地产行业合理、规范发展。因此,如何准确测量房地产市场垄断势力度的问题,至为重要。本文试从房地产市场势力度测量的现行方法――公开房价成本法入手,结合垄断势力度的一般测量方法――勒纳指数及房价成本数据实际采集、公布的困境,分析该方法的使用效果,提出准确测量房地产市场垄断势力度的方法――地价弹性,并对其作一初步探讨。

一、公开房价成本法――目前房地产市场垄断势力度测量方法使用效果的分析

1.公开房价成本法的理论基础

在房价是涨是跌的喧哗尚未走远之时,是否公布“房价成本”的争论又在业界响起,掀起了房价成本公开热。很多业内人士及各级政府试图通过房价成本的公开,透视出房地产市场的垄断势力情况,根据公开房价成本的目的,笔者将“公开房价成本”视为衡量房地产市场垄断势力度的一种方法,并对其作出如下定义:

所谓公开房价成本法是指通过精确测算房价成本并加以公开,使房地产开发商利润率透明化,从而实现房地产市场垄断势力度的准确把握。

根据定义,“公开房价成本法”有三个关键点:(1)目标――准确衡量房地产市场的垄断势力度;(2)精确测算成本;(3)成本公开。其中,后两个关键点是公开房价成本法使用的必备条件,二者缺一不可,故三个关键点可简称为“一个目标,两个条件”。

为实现房地产市场垄断势力度的准确衡量,公开房价成本法的提出事实上是在勒纳指数的理论基础上提出的。勒纳指数是由著名经济学家阿巴・勒纳于1934年首次提出并建立的,旨在通过计算价格超过边际成本的程度来测量垄断势力,用公式表示为:

勒纳指数L的值总是在0～1之间,L越大,垄断势力度越大。

由此可见,衡量垄断势力度的途径就是找出价格与成本的差距。因此,公开房价成本法的提出具有一定的理论依据。

2.公开房价成本法的实施效果分析

尽管公开成本法的提出和使用具备一定的理论基础,存在合理的理论依据,但其在具体操作上能否有效实施,是否可行,除了需要理论依据支撑之外,还需具备 “精确测量”和“公开”这两个条件。如果,房价成本可以得到业内有关专家精确测量,但不能公开,抑或可以公开,但公开的成本数据并非精确,那么均达不到房地产行业信息透明化和垄断势力精确测量的目标,因此,两个条件缺一不可。

(1)房价成本精确测量的可行性分析。“房价成本能否被业界专家学者及相关政府主管部门精确测量?”是有效使用公开成本法的必备条件之一。

按照普遍可测算的标准,房价成本分为土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费等7个部分,这些成本基本上是可以公开的。但是,这7个部分并非是房价成本的全部。

从开发商的角度来说,在开发商的账本里,还有两个至关重要的成本,一个是他们所称的“融资成本”,在这方面每个开发商的渠道不一样,就更难统计了,另一个则是业内俗称的“隐性成本”。这一成本不一定能拿上台面,见得了阳光。“而且,房地产行业本身就相对复杂,这中间牵扯的利益谁也说不清。”一位地产老总表示,有些东西无法对外公布。

从专家学者的角度来看,认为目前房地产行业存在严重的信息不对称问题,在一定基础上政府并不完全掌握开发商的信息,消费者就更无从掌握;而且房地产属于非标准化行业,差异性很大,建立一个完善的测算体系需要下大力气作“细功夫”,即建立测算体系的成本较高。

因此,房价成本能否被精确测算就是一个值得商榷的问题了,在具体操作过程中,缺乏一定的可行性。

(2)房价成本的公开。尽管房价精确测算遭受重重障碍,但很多业内专家学者及各级政府还是公布了很多关于房价成本的数据,如建筑安装工程费用占了大概35%,利润则占15%左右等,较具代表性的是以福建省福州市物价局为代表的地方政府于2005年7月在全国率先尝试公布房价成本,随之江苏、浙江等地方也进行了公布房价成本的尝试,但目前多数地方已经草草收场。

据暨南大学法学院院长、教授符启林介绍说,地方政府公布的房价成本一般是社会平均的商品房成本价格,这只能是一个参考价格成本,而事实上,房价成本很难确定,每一个开发商,其商品房的价格成本是不一致的,没有一个统一的成本价格。

因此,即使房价成本被公布,公布的也只是参考价格成本。

综上所述,可以得出结论,公开房价成本法虽然有其理论依据,但在具体操作上由于缺乏“精确测量”和“公开”条件,所以,不具备可行性,抑或该方法的分析结果不具备真实性。

二、地价弹性――准确测量房地产市场垄断势力度的方法

如果把勒纳指数化简,可以发现,

这里,表示厂商面临的需求曲线的弹性,取值总为负值,其中,负号表示价格与需求量的反向关系,绝对值表示弹性的大小。因此,如果弹性越大垄断势力就越小,弹性越小垄断势力就越大。

这样,我们可以利用弹性来分析房地产市场的垄断势力度,但由于消费者的需求很难真实测量,所以需求弹性很难计算。但是,由于在我国房地产市场上,土地的供应和价格的变化是由政府调控掌握的,所以,可以根据地价的涨幅变化对房价的影响来反映房地产市场的垄断势力。

1.地价弹性的建立与分析

我们引入经济学上一个常用的概念“弹性”,构造“地价弹性”的概念。

地价弹性指得是在其他成本不变的情况下,地价每变动一个百分比,房价所变动的百分比,用公式表示为:

Y-房价

X-地价

地价弹性一般情况下都为正的,表明地价和房价有一个正相关的关系。和经济学中常用的价格弹性一样,地价弹性也分成三种情况:大于1、等于1 和小于1。地价弹性大于1 表明在其他条件不变的情况下,地价上涨(或下跌)一个百分点,房价上涨(或下跌)的百分点大于1,表现为房价上涨(或下跌)得比地价快。地价弹性等于1 说明地价上涨(或下跌)一个百分点,房价也上涨(或下跌)一个百分点,也即地价与房价同步上涨。地价弹性小于1 说明地价上涨(或下跌)一个百分点,房价上涨(或下跌)的百分点小于1,即房价上涨(或下跌)得比地价要慢。

当地价弹性小于1 时的情况,此时地价上涨的幅度大于房价上涨的幅度,即地价的上涨将会挤掉房价的部分利润空间,地价上涨的成本主要由房地产开发商来承担,这种情况多半发生在买方市场(房产供应商充分竞争),因为此时房地产开发商没有垄断性、缺乏定价能力,如果它稍微提价则会赶走很多消费者,房价呈现一种刚性的特征。另一方面,当地价弹性大于1 时的情况,此时地价上涨速度小于房价上涨的速度,地价一提升则房价上升得比它还要快,这种情况下不仅地价上升的成本会完全转嫁到消费者身上,而且消费者还得承担额外的房价上升费用;之所以会发生这种情况是因为此时的房地产市场是一种卖方市场,房地产开发商具有完全的垄断定价能力,当地价上涨时,他们会趁机以此理由调高房价(而且幅度比地价上涨的幅度还高,但又不会太高毕竟还存在一个居民可支配收入的约束与国家的政策调控因素)以攫取超额利润。

因此,可以通过地价涨幅由有谁来消化,透视房地产市场的垄断势力度。简言之,

(1)当地价弹性≥1,则表明地价涨幅≤房价涨幅,房地产开发商具有完全垄断势力,将地价涨幅转嫁给了消费者,故地价涨幅完全有消费者消化。

(2)当地价弹性房价涨幅,房地产开发商垄断势力较弱,而且地价弹性越接近于0,则垄断势力就越弱,地价涨幅由房地产开发商与消费者共同承担。

2.以天津市商品住宅市场为例分析

笔者收集了天津市2000年～2004年地价与商品住宅交易价格的数据,根据调查数据对房价与地价采用线性回归方法进行分析,得到线性回归方程:

Y=26.149+0.737X(Y-普通住宅房屋销售价格指数,X-土地交易价格指数)

(3.000) (8.889)

括号内数据为t值,95%的大于95%的置信水平的临界值

(2.1788),

地价弹性:房地产市场垄断势力度测量方法探析

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