公租房运营管理主体公司化的思考

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一、公共租赁房运营管理主体的选择分析

2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)提出：房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。2010年6月12日住房和城乡建设部等七部委联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提到：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，公共租赁住房主要满足基本居住需求。很明显，中央层面的住房保障主导措施已逐步转向公共租赁房，而各省市地方政府也均加紧制定出台符合当地情况的公租房政策。

与紧锣密鼓的公租房政策推进速度相比，另一个实际问题却尚未引起足够关注：在具体执行过程中，谁应该成为公共租赁房运营管理的主体?公共租赁房作为解决中等偏低收入家庭住房困难的保障性住房，经济定位更多的集中在非盈利和公益性质上，政府相关部门直接负责房屋的建设管理，这种模式有利于政府直接掌控公共租赁房的供应数量和品质，也是世界各国在解决住房保障问题初期常用的方法。但它最大的问题是政府所需要的投入大，仅靠政府的力量建设公共租赁房资金和规模上都有较大限制，要想长期持续地解决中低收入家庭的住房问题。政府应逐渐从主体供应的地位，向主导、引导市场供应转换，吸引市场力量投资等多种建设和筹集方式。而且公共租赁房保障对象数量庞大，公共租赁房投入使用后房屋维修及日常运营的费用承担和人力投入都非常巨大，在各地住房保障机构人员已经普遍紧缺的事实下，工作量的进一步加大对政府管理负荷和执行效率都是较大的挑战。

根据国外解决中低收入住房问题的公共住房建设管理经验，以及国内一些城市在住房保障方面的探索，笔者认为，要避免重走计划性租赁住房供给方式的老路，依托政府政策支持的市场化、公司化的专业管理机构――公共租赁房管理公司(下简称公租房公司)使之成为执行政策和接轨市场的主要载体。公租房公司既可以由政府出资组建独立的房地产租赁业务服务商，也可以和在市场上具有较好声誉的房地产中介商合作，通过市场化运作包揽存量房源整合、租金核算、管理维修、政策监督等一系列服务，公租房公司在政府指导下开展面向中低收入家庭的房屋租赁业务，并实现保本微利目标。

二、公租房公司的优势解析

作为连接市场和政府的纽带，公租房公司可以灵活运用市场手段、充分挖掘市场潜力，满足需求人群，实现政策保障目标。本文将从对政府、保障人群、房源供给方三方面论述公共租赁房公司作为运营管理主体的优势。

1　对于政府

第一，挖掘整合存量资源。目前，市场住房总量并不短缺，供不应求的一种可能是因为租赁市场不规范，一些房主不愿费时费力与租客谈判并进行房屋维护管理，干脆选择空置。如果获得政府授信的公租房公司统一长期承租这些住房，政府信用和管家式委托服务可以把存量市场的很多空置住房吸收到政府的公租房供给体系中，将扩大政府可掌控房源数量，并实现城市多点定居房源储备。

第二，减少政府建设投入。在充分利用现有房源，吸收私人住房纳入公共租赁房管理体系的同时，政府直接建设公共租赁房的供应数量和规模可有相当大程度的缩减空间，土地机会成本和建安费用大幅减少，仅需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴。从而在满足需求的前提下极大的减轻政府财政压力，对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费。

第三，调节市场租赁供给。当经过一段时间的发展，公共租赁房公司的房源规模和比例在整个住房租赁市场中都有一定影响时，比如占到城市租赁市场的10％～20％时，政府将有条件发挥公租房公司“房屋银行”的作用，在市场租金过高时指导其加大供给或补贴力度来调节均衡价格，稳定租赁市场体系，而考虑到租赁市场和房屋交易市场的紧密联动性，租赁市场的有序平稳也会在很大程度上减缓房价波动的压力。

2　对于保障人群

第一，满足区位多元化需求。面对数量众多，通勤需求差异大的保障群体，按申请者的区位选择意愿，公租房公司可通过房源储备在全市范围内调配房源满足其个体需求，而如果集中建设的房屋则职住冲突的问题较难协调。并且公租房公司可通过前期的需求数据积累，主动在需求密集地域按照比重和等级提供较多的房源，更好的满足保障人群的区位多元化需求。

第二，提高租赁者居住质量。集中建设公租房可以维持较低的租金，但区位选址常常远离市区，交通压力和通勤成本较大，大量低收入家庭的集中居住也可能产生贫民窟等社会问题；而公租房公司可选房源多为市区交通和生活设施配套较为完善的小户型，能够满足租住者的舒适性需求。

第三，承担稳定低廉租约。公租房公司作为拥有政府信用的房地产租赁服务商，可以给予符合政策时限的稳定长期租约，同时根据承租者的条件设定合理租金和补贴水平，从而承租者可在稳定低廉租约下实现居住需求。

3　对于房源供给者

第一，减少空置风险。当房屋的租赁委托给有政府信用的租赁服务商时，空置风险将由公租房公司承担，精力的节省和风险的转移对房主有很大的吸引力。

第二，获得稳定收益。信息不对称下的甄别成本和日常管理的皮鞋成本(多磨点鞋底，即多花费时间和精力)使出租房屋的收益不确定性增加，而公租房公司的长期合约和按年转账使得出租方的权益得到合理保障，并能收获稳定的收益。

第三，享受税收优惠。在政策的扶持下，委托给公租房公司租赁的房屋可以凭借合同获得租房税收减免等优惠措施，相对于市场化租赁可以带给出租方更多的利益激励，从而更大程度地调动起房屋供应者与公租房公司合作的积极性。

三、公租房公司运行模式的具体设计

通过分析可以看到：公租房公司在对公租房的运营管理上可以发挥比政府更加灵活有效的作用，同时能通过市场化手段盘活存量市场，筹集房源，吸收社会力量实现政策目标，因此成立公租房公司具有较强的政策意义和现实必要性。当然，这一切仍需要建立在合理的运行模式设计基础上，下面从四个方面阐述具体设计思路。

1　房源收购

政府成立的公租房公司对加盟的私人住房进行统筹管理，公租房公司与房主签订不低于3～5年的长期合约，签约期间每年初向房主支付当年的租金，价格相当于市场上同类住房的长期租约价格。将存量私人住房纳入公共租赁房管理体系，通过一定时期的规模化发展，形成城市多点居住房源储备。

2　信息公布

公租房公司建立全市联网的公共租赁住房服务信息平台，形成完整的信息网络系统，房源信息、提供租赁服务、公租房公司筹集的房源统一在信息平台备案，供符合条件的租产选择。各辖区房源优先供应本辖区范围内的申请者，多余房源向有承租意向的申请者配租。辖区之间的房源调配由公租房公司统筹把握。

3　运营管理

公租房公司的运营成本包括对吸收房源进行简单的维护和装修费用，运营期间承担房屋维修费用、配租过程中花费运营管理费用以及每年年初按照合约支付给房主的长期租金。收入包括配租者按政策设计条件缴纳的租金，政府按照支付给私人房主的短期租金和租户支付租金之间的差价以及政府按一定比例支付的配租管理费用，公租房公司通过市场租金的长短期差额和政府支付的管理费用覆盖成本，实现保本微利目标。

4　退出保障

公共租赁房的保障性性质决定其要有完善的退出机制。公租房公司通过公共租赁房服务信息网络可以掌握公租房配租者完备的信息，并在一定时期(如3年)后重新进行信息评估，决定其是否延长一次或停止配租(最多承租期为2次6年)。如果配租者在不符合条件后仍拒绝退出公租房，则公租房公司按照市场价格向其收取租金，以市场化方式提供房屋租赁服务，间接实现不符合条件者的实质退出。