房屋登记若干问题的思考
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《房屋登记办法》第10条规定:房屋应当按照基本单元进行登记……国有土地范围内成套住宅,以套为基本单元进行登记……然而,现实情况并不尽然。
一是部分工业用地根据政府供地政策,允许其建设不超过项目总建筑面积一定比例(如厦门规定7%)的配套生活设施用房,并规定其不得分割处分。此类房屋并不都是非成套的集体宿舍,其中不乏成套住宅楼房,甚至还规划建有独立地块的配套生活区。因地方政府有所限制,业主既不能也无意按套登记,往往要求(也只能是)按栋为登记单元给予登记,既方便其持证管业,也可减少登记费用支出。
二是政府投入专项资金建设保障性住房,目前分为保障性商品房和保障性租赁房,其中,保障性租赁房实行的是只租不售制度,因此,没有必要按照区分所有权的情形规定以套为单元进行登记,而改以栋为单元登记更为便利和经济。
三是混合用途的房屋,常见的有店、宅合一型建筑:一层沿街为商业店面,内设楼梯连通上层为住宅,下一层即’地下室为停车库房、储物间等附属用房。考虑到其上下三层的建筑结构空间上以及使用功能上的整体性,也应合并为一个单元按多用途房屋销售和登记,而不是根据用途不同拆分为两个或三个登记单元。
综上所述,登记单元的界定所要解决的应该是准确判断是属于单独所有还是区分所有。如果不存在区分所有的情形,无论是何种用途均以房屋自然栋为单位给予登记为妥,否则就会产生毫无现实意义的区分所有;其次是区分所有在划分专有部分时,要注意兼顾建筑结构空间上的独立性与功能用途上的独立性,两者不能偏废。
二、关于建筑物区分所有权的登记问题
《房屋登记办法》第31条规定:房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。
该条文规定旨在解决建筑物区分所有权之共有部分的登记问题,但细加思量,不难看出其中存在一定问题。
一是该条款只是规定“房地产开发企业”这一特定的权利义务主体,显然不能包容建筑物区分所有的各种情形。现实生活中,并非仅有房地产开发企业,其他企业、事业、机关、组织甚至是自然人也一样存在需要采用区分所有权的方式进行登记的情形。
二是区分所有权与单独所有权是相对的,不是绝对一成不变的,两者之间可以相互转化,其实质是关于权利客体――标的物的全部与其各个部分的分与合。因此,不是所有权初始登记所能概括的,它还必然发生于初始登记以后。当出现非初始登记的区分所有权情形之时,如此规定将使其无所适从。
三是该条款还混淆了初始登记与转移登记。《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”因此,在依法建成竣工之后至房屋物权转移登记完成之前,整个建筑区划内的土地房屋权利都属于建设单位。《物权法》第31条还规定:“依照本法第二十八条至第三十一条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”因此,建筑区划中的专有部分和共有部分只能是在初始登记之后通过转移登记才能实现物权的变动。专有部分与共有部分是互为依存、相伴而生的。共有部分未经初始登记而径为转移登记至业主共有名下,这在登记程序上欠缺严谨性,与上位法的规定也是不相符的。
四是将区分所有的建筑物的共有部分一概归为“全体业主共有”未必切合实际。我国台湾地区的相关做法值得借鉴。其《地籍测量实施规则》第283条规定:“区分所有建物之共用部分,应视各区分所有权人实际使用情形,分别合并,另编建号予以勘测。”其《土地登记规则》第81条也有类似表述。笔者认为,还是应该通过对专有部分与共有部分的相关性分析,适当加以区别对待,即有所谓“大公”与“小公”之分。此外,法定共有的部分也还没有比较完整系统的明确阐述,况且也可能会有一些是属于约定共有的部分。因此,这样的表述也是有欠缺的。
三、分期建设的区分所有权的登记问题
并非所有建设项目都是一次性建成后再统一申请登记的,因此,分期建设并先后登记就显得再通常不过了。对于商品房建设项目这种存在区分所有权的情形,如何做好分期建成房屋当中的专有部分与共有部分的登记,是一个值得考虑的实务问题。
如果只是在本期的专有部分与本期对应的共有部分所建立的登记簿之间构建关联显然是不够的,因为它所体现的只能是过程性、阶段性的关系,而不是终极性的,还不能完全反映出真实情形。也就是说,各期登记之间不能各行其是,还须建立一定关联。为此,后期建成的共有部分必须追加到前期已完成的登记簿中,直至最后一期。一句话,共有部分的登记簿不因分期登记而分设,应是同一个簿,可随分期登记而不断变更追加新的共有部分。
应该建立这样一个共有部分的登记簿,使其能够与先后完成登记的各区分所有权的登记单元保持最为体现现势性的双向关联。通过先期登记的区分所有权的任一登记单元,能够非常便利地查得包括前期、本期和后期登记的所有的共有部分的登记情况;反过来,通过任一后期登记的共有部分的登记簿,也能够得知其所涉及的已有登记的全部的专有部分。
四、其他一些登记实务问题
1 关于附属用房的登记问题
有人认为,附属房屋不宜单独销售和登记,因为其不具有使用功能上的独立性,而是具有明显的附属性、从属性。持不同见解者认为,附属用房没有一个严格意义上的定义,有别于传统民法观念上的与主物有依附关系的从物,要准确认定操作上相当困难。另外,附属用房往往不是必须配备而是可选择的,其在建筑结构空间上也是分离的。如果硬性要求只能与所谓的“主屋”搭配捆绑在一起,无异于强买强卖。对于登记机构而言,这属于私法范畴,合同自由原则应当受到尊重。
2 地下停车库中的子、母车位的销售和登记单元划分问题
尽管子、母车位有其各自的空间和编号,但是,子车位车辆的进与出有赖于母车位腾空,因此,子车位的空间不具有独立性,只能与母车位合并为一个销售和登记单元。
3 地下停车库中的机械停车位的销售和登记单元划分问题
机械停车设施是可拆卸的,本质上应属于动产范畴。不论其分层停放空间高度是否达到或超过2.2米,只不过是分层停放车辆的货架而己。所以,不得分层划分停车位作为销售和登记单元,而应以一组机械停车设施为整体所占用的空间的水平投影范围划定为一个销售和登记单元。