基于三方视角的我国住宅产业化驱动力因素分析
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【摘 要】我国住宅的需求量巨大，但以手工业为主的建筑生产模式上，不能满足住宅市场的需求，住宅产业化的市场前景尤为可观。根据我国目前住宅产业化的发展现状，找出我国住房产业化发展的影响因素，并从政府，企业，消费者三个视角分析了的住宅产业化发展驱动因素，找出各种驱动因素的驱动机制，对完善整个产业发展提出合理的建议。
【关键词】住宅产业化；三方视角；驱动因素
一、 住宅产业化问题的提出
（一）住宅产业化的背景
随着我国改革开放三十年城市化进程不断加快，住宅产业已经成为国民经济发展的重要部分。发展至今，人民生活水平显著提高，住宅建设的需求量也日益增长，延伸并辐射几十个相关行业，关联度高，带动力强，带动了我国的建材、冶金、机械、化工等行业的发展。但中国住宅产业的生产方式仍处于粗放型生产阶段，传统住宅建设资源消耗大，污染严重，与发达国家相比存在着较大的差距。部分地区和城市已经清醒地意识到住宅产业的前景和市场潜力，纷纷探索以科技创新带动住宅产业化发展的道路。
（二）住宅产业的概念
住宅产业是以住宅作为最终产品，按照住宅建设和使用的全过程，前后延伸并辐射带动相关产业而形成的产业链，是系统化的产业概念。它包括住宅规划设计、房地产开发、建筑材料、住宅部品、施工建造以及住宅的经营、维护、管理和服务等环节。
住宅产业化就是以科技为先导，以成品住宅为最终产品，运用现代的科学技术和工业化生产方式全面改造传统的、粗放的住宅产业，使住宅建造全过程的规划设计、部品生产、施工建造、开发管理等环节形成完整的有机的产业链，逐步实现生产方式的工业化、集约化和社会化，从而符合当代经济社会发展的要求[1]。
住宅产业化目标是： 建立新型工业化的住宅建筑体系和通用的部品体系以及标准化、工业化的建造体系，将住宅生产的全过程联接为完整的有机的产业链，从而实现工业化生产方式和社会化大生产，达到住宅建设的高效率、高质量、低能耗、高品质。
（三）住宅产业化的必要性
近十几年里，我国城市化推进取得了突出的成效，我国住宅产业也从无到有，从弱到强，始终保持迅猛增长的势头，走过了西方国家住宅产业用了上百年才走过的路。然而，处在发育期的我国住宅产业毕竟还太年轻，无论是与西方发达国家的住宅产业相比，还是与我国居民的期望相比，都面临着巨大的压力和挑战。目前我国正处于城市化加速推进期，2011年我国城市化率达到50.1%，但离发达国家的70%—90%存在很大的差距，还有很大的建设空间。这意味着未来10到20年，我国城市化水平每年将以超过1%的速度递增。每年新开工建设的房屋面积达160亿到200亿方。因此尽快开发适合我国国情可持续的住宅建设模式和消费模式时不我待。低效率，低性能，高能耗的传统模式必须摒弃，采用环保节能的产业化建造方式是大势所趋。
我国住宅产业的发展经过十几年的探索和尝试，已经在实际中有不少成功运用的案例，位于深圳宝安龙华的保障性住房项目“龙悦居”三期，该项目由万科总承包，与传统的手工作业建筑工艺不一样，“龙悦居”三期采用了内浇外挂式产业化建造技术，外墙、楼梯、走廊等都是预先在工厂里面制作好，再运送到现场统一吊装，达到了节能环保、节材节水、减排建筑废弃物、提高劳动生产率和减少工程质量通病的良好效果。随着越来越多的项目实施运用，产业化住宅的发展也将步入快速发展阶段。
二、住宅产业化的影响因素分析
我国住宅产业化要发展，有很多的制约因素，包括政策规范、经济成本、技术标准、市场环境、管理组织等方面的影响。根据吕鹏所作的研究[2]，政策规范上的影响高达35%，居于首要地位；而市场环境方面的影响以29%居于第二位，也在很大程度上影响到住宅产业化的发展。
受如此多因素的制约，发展住宅产业化困难重重，因此必须有足够驱动因素来促进整个行业的进步。根据整个产业参与方，政府，开发商，消费者三者的角度来分析我国住宅产业化的驱动因素。
从政府角度，包括这三方面：践行低碳环保节能，促进社会可持续发展；产业链完善，拉动国名经济发展；保障房建设，规模效益凸显。
从企业角度，驱动住宅产业化发展的因素有，成本效益驱动；管理组织驱动；企业社会形象。
从消费者角度，主要就是住宅功能和品质的提升，使得他们愿意为产业化住宅的发展出力，消费者决定市场走向，从经济学的角度看，只有消费者对产业化住宅产生了购买欲，住房作为一种产品有了买卖市场，才能推动行业的发展和进步。
（一）政府视角下的产业化住宅驱动因素分析
1、行业创新可持续发展
推广住宅产业化契合绿色环保的时代要求。产业化模式具有“四节-环保”（节地，节材，节水，节能）的特性，是绿色低碳建筑的必然选择。运用产业化能极大提升房屋质量，提升房屋的耐久性，延长使用寿命，这是可持续的本质要求。推进住房建设和消费模式、转型是建筑业及房地产业的大势所趋，离开住宅产业化谈可持续发展的绿色住宅是极不完整的。高居不下的建筑能耗迫切要求我国改变传统的建筑模式，住房产业化将成为我国实现建筑业节能减排“十二五”规划的重要途径和方式。
建筑产业化的创新是建设创新型国家的重要组成部分，推动产业化进步，是国家高度重视的工程科学技术创新的要求，突破产业化的技术瓶颈，必然要大力开发运用住宅产业化的新技术、新材料，需要在绿色材料、设计规范、施工工艺、和部品标准等进行大量的推进和创新。改变传统粗放式的建筑模式，需要产业化创新，实现集约式的内涵式发展，因此，住宅产业化是我国创新型国家建设的必然之路。
2、国民经济发展
产业化住宅的发展，必然会拉动整个产业链的发展，拉动整个国民经济的发展。2011年我国房地产投资额61740亿，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，占当前国内生产总值的比重高达13.1%，在固定资产投资中的占比为20.4%。房地产业的发展必然带动相关配套行业的整体发展。产业化住宅的发展，必然会推动整个产业链的发展。
目前我国产业化住宅正处于快速发展的前期酝酿阶段，相关规划设计、开发、部品生产、构建制作、施工装配、室内装修、管理维护的各个环节都不是很健全，有很大的发展空间，住宅产业化的发展必然会带动相关行业的迅速崛起，实现整个产业链协调发展，并带动一批间接相关企业的发展。在我国国民经济转型期间，传统行业对经济的拉动已处于稳定或者衰没阶段，产业化住宅的发展，将是一道新的曙光，将推动国民经济向前发展。
3、保障房建设
大规模新建保障房给产业化推广提供了千载难逢的机会。2011年全国开工建设1000万套保障房，“十二五”期间，我国将建3600万套保障房。保障房具有规模大、标准化程度高、模板周转率高，外立面简介等特点，均是推广住宅产业化所需的优势前提。
一般保障房都是政府主导、开发商承建的，对质量和工期的控制都比较严，而对成本的要求却没有那么苛刻。产业化住宅模式是保障房质量保证的契合点，也是保障房工期压缩，尽早投入使用的最佳途径，而对成本的控制，开发商和政府双方协议、共同承担。企业能够放开约束尝试，积极推广住房产业化。所以保障房的建设也为产业化进程的推动起到了非常关键的作用。
（二）企业视角下的产业化住宅驱动因素分析
1、成本效益驱动
住宅成本， 是在住宅寿命周期内为居民提供适宜的居住性能而必须支付的所有费用。包括住宅的建造成本、使用成本和维护成本。
住宅建造成本包括土地使用费、土地开发费用、住宅建设费用、小区绿化及配套设施费用、设计费、业主建设管理费、建设监理费、住宅销售费用等。目前，产业化住宅小区建造成本要较传统住宅小区高。根据万科试点的工产业化住宅项目的成本分析，工业化率20%左右的住宅单方造价高出约300元，工业化率80%以上时，单方造价要高出800-1000元。
住宅的使用成本，主要包括在住宅寿命期内支付的能源消耗费、管理服务费和财产保险费。对于产业化住宅，由于大量使用了在工厂整体生产的部品、部件，其联结的整体性和保温隔热性能要好于传统住宅建设方式，更为节约能源。在国外，产业化住宅投保财产保险的费率较传统住宅要低，因其符合保险公司称之为“超级结构”的条件。在我国，随着住宅财产保险的推行及保险服务差别化、个性化，产业化住宅在保险费用上较传统住宅将具有一定优势。
从全寿命成本角度分析，产业化住宅与传统住宅的成本差距微乎其微。但是产业化住宅传统住宅具有更大的成本下降空间，住宅产业化的对企业仍有极大的诱惑力。具有极大的发展前景。这体现在：
首先，建筑人工工资上升对产业化住宅较为有利。在传统住宅建造成本中，人工成本一般占20%左右。在国外产业化住宅高度发展的德国、日本等，产业化住宅人工成本所占比例达到60%-70%。人工成本将成为传统建筑最大的制约因素。产业化住宅人工成本通常仅为传统住宅的一半，且以工厂工作的产业工人居多，可以较迅速地提高劳动生产率，产业化住宅与传统住宅之间的建造成本差距将大为缩小。
其次，产业化住宅的规模经济生产将促使其成本大幅度下降。产业化住宅是以现代化大工业方式生产住宅的，投资大，投资回收期长，生产规模对单位产品生产成本有较大影响。持续且强大的市场需求，将保证企业在规模经济的条件下生产，投资得以在较长的时期内摊销。
第三，合理的生产力布局，以及配套设施的完善，新的生产及管理技术的发展将使产业化住宅生产成本进一步下降。
2、时间价值
实行住宅产业化后，由于大量采用预制构件，主要的生产工作是在工厂里进行，现场安装的工期大幅度缩短，形成的典型的“空间换时间”方式，若在房地产开发中采用住宅产业化的方式，除建设直接成本下降外，还可以大大加快开发周期，提前交付使用时间。
对房地产企业而言，房地产开发周期直接影响企业的资金流，开发周期越快，企业的资金周转越快，提高资本运营能力。现行的房地产政策下，对开发商的资金链控制越来越严，开发商的资金链将会越来越紧张。工业化住宅的速度优势大大提高了资金的周转速度。因此，企业也将越来越倾向于产业化住宅的开发。
3、社会形象
住房产业化是我国住房形式发展的必经之路，是社会发展进步的重要内容。虽然目前我国的产业化住宅发展不是很成熟，但是作为房地产开发企业，有责任和义务为我国的房地产行业的发展贡献自己的力量，其推广和发展需要所有参与者共同努力。我国房地产行业的领跑者万科集团在这方面就做的非常出色，在全国率先建设了东莞产业化住宅研发基地，并在深圳、北京、南京、上海等地陆陆续续试点建设，并取得了很好的成绩。第一个为住宅产业化探路的万科也因此当之无愧成为行业的领跑者，为社会树立了良好的企业形象。
（三）消费者视角下的产业化住宅驱动因素分析
消费者决定市场，其对产业化住宅的喜好也驱动了整个住宅产业化的发展。一般而言，消费者对房屋的购买主要从价格和品质两个角度考虑，追求物美价廉是每个消费者的消费心理。价格对与产业化住宅而言没有多大的竞争力。但是随着生活品质的提升，消费者对住房的要求也越来越高，而产业化住宅正好具备这种优越的居住使用性能。体现在如下方面：
1、产业化住宅具有良好的使用性能
产业化住宅的主要构配件由工厂生产线按标准批量生产，质量稳定可靠；住宅设备和设施通过部品认证，性能可以保证；新型围护建材的使用，使住宅保温、隔热、隔音、隔振等建筑物理性能大幅度提高；随着产业化住宅建设规模的扩大和更多类型住宅的设计和生产，其平面与空间布置的灵活性也将逐步提高。
2、产业化住宅是一种安全性较高的住宅形式
产业化住宅结构自重较轻，具有良好的抗震性能；给排水、燃气、电气设施与建筑构件一体化生产，减少了漏气、漏水、漏电等质量事故发生的概率；住宅采用“菜单式装修”，有效控制室内有毒有害气体的含量；将钢构件与混凝土墙组合，可以达到阻燃效果；分质供水技术的采用，降低了水中有害成分的含量。
3、产业化住宅具有良好的耐久性
产业化住宅以钢构件为主，不会遭白蚁的侵蚀，也不会产生类似钢筋混凝土结构的裂缝、偏移等质量问题；结构件结合紧密，基本可以解决现行住宅中广泛存在的漏水问题。
4、产业化住宅的环境性能优势明显
产业化住宅可以较容易地坐落在山地、坡地上，不需占用耕地，节约了国土资源；雨水收集、中水处理、有机垃圾生化处理、太阳能利用等技术的应用，节约了水资源和能源，减少人类活动对自然环境的破坏。
推进住宅产业现代化必须要重视潜在的市场需求和发展方向。不能脱离市场，不能盲目照搬。一切技术和产品的创新和引进都要符合中国国情，都必须要满足市场的需求。消费者对住房品质的追求，推动了产业化住宅的迅猛发展，成为和政府，企业后第三个关键性驱动因素。
结论
产业化发展是在政府，企业和消费者三者驱动下共同推进的。但是随着产业化进程的逐渐完善，发展到一定水平，住宅产业化的发展以引导消费市场带动为主，行政力量的依赖将逐渐淡化。住宅产业化的推进始终要靠终端消费市场的带动，靠行政力量推动是住宅产业化发展初期的短期措施。长远来看，政策的导向应着重以引导消费市场为主，逐渐摆脱对行政力量的依靠，企业也会随着市场的需求实现产业化发展策略针。