把脉房市新动向

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二手房是调控新思路

2010年中国房地产经纪行业年会上透露，《房地产经纪管理办法》将于近期出台，相关部门正在研究对策加大对房产中介公司的监督与管理，对阴阳合同、中介公司的备案管理等提出具体监管处罚措施。可见，二手房将是未来的一个调控思路。

目前二手房市场较为不规范，存在着流程繁杂，各种税费不能有效征收的现象。规范二手房交易市场有利于降低二手房交易双方的风险，有利于房地产行业健康发展。同时，落实二手房交易税费能起到抑制投机、鼓励自住的作用。

大城市化路径在延续

2010年，我国城市化率为44.90％，而美国已达到82.30％，日本为66.80％。我国城市化率的目标是到2050年达到72.90％，届时美国城市化率或将达到90.40％。大城市化已成为我国的必然走向，这必然会影响我国的房地产业发展。如何布局城市化进程，可以借鉴美国的大城市化经典路线。

美国城市化进程

美国的城市化进程大致可以分成两个主要阶段传统的城市化阶段和大都市区化阶段。其中，传统的城市化阶段是指由城市化开始到城市人口占总人口的50％，大都市区化阶段是指城市化与郊区化交互作用并形成大型大都市区阶段。

20世纪20年代以前，美国的城市化主要是大城市市区本身不断扩大，农村人口向城市不断迁移，以人口维度衡量的城市化率由1790年的5.1％增长到1920年的51.2％，城市人口超过了农村人口，美国成为城市占主导地位的国家。这一阶段属于传统的城市化阶段，很多城市在很短时间内就完成了从小城市到中等城市再到大城市的过渡，25万以上人口的城市在1840年首次出现，而到1920年则达到25个。

大都市区形成有两个必要条件：集中使城市的规模不断扩大，而分散即郊区化则使城市的结构得以调整与分化。大都市区就是既集中又分散，城市化与郊区化交错进行，发展到一定阶段的产物。到20世纪五六十年代，几乎每个大都市区都分化成贫困的中心城市和相对富庶的郊区(汽车文化大行其道，郊区购物城取代了市中心商业区，成为零售业主导形式)。到1970年，大都市区内郊区居民超过中心城市居民人数，从此郊区的独立性和离心倾向显著增强，政治、经济上摆脱对中心城市的依赖。

大都市区化是普遍现象，自1960年代以来，人口和社会经济活动向大都市区集中，成为发达国家的主导趋势。以大都市区为基础，许多国家先后出现了大都市带。

日本大都市区化

日本战后城市发展进程：1945年后的前十年是恢复期，城市化提高到36％；1955年后的20年，完成了城市化的第一个阶段，1974年后，城市化进入大都市化阶段，城市化超过了50％。但在1974年后，日本整体的土地供应面积出现了下降，而且在未来几年内都没有增长，同时住宅的竣工面积也显示出同样的规律。

二三线城市的舞步

进入2010年以来可以明显看到，二三线城市的活跃度要超过一线城市。二三线城市处于新一轮周期，物流贸易转移、内向型经济发展，紧靠腹地等因素都成为诱人之处。我们看好二线省会城市，还基于城市化带来的人口净流入以及承接产业转移带来居民收入的提升。目前大多数房地产开发企业的主要战线已经转移至二三线城市，二三线城市的土地储备占全部土地储备的比例一直处于上升状态。万科、保利等主流上市公司在2010年年初时，二三线城市占比就已超过80％，现在更是有加速趋势。

住房保障方向之争

2010年中央经济工作会议一再强调，“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。可见，保障性住房将成为未来房地产发展的个大方向。

国际上一般根据保障性住房的投入不同分为三种，分别为特惠型、中间型和普惠型。

特惠型，在财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例很低，一般小于5％，如美国、英国、加拿大和澳大利亚，针对群体主要为极少数家庭给予特别资助，更多的住房购买则是通过社会贷款，保障等加以解决。中间型，介于普惠型与特惠型之间，在财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例介于5％至10％之间，如中国香港，台湾以及马来西亚。普惠型，在财政支出中，住房及其社区环境项目所占比例较高，一般大于10％，如新加坡、日本以及印度尼西亚，新加坡86％的居民居住在政府提供的租屋中，日本以财政补贴和融资制度普遍支持住宅建设，共有资金住宅占总建设户数的将近一半。

就目前我国经济发展水平来说，我国正处于特惠型的转型期。目前经济适用房投资额占财政收入的比重在2％-3％左右，随着我国对保障性住房投入的加大，这

比例有望快速上升。

2010年无论是土地出让还是房屋建设方面，保障性住房的力度都是空前的。政府工作报告中提出，保障性建设和改造棚户区一共要建设住房580万套。保障性住房，包括廉租房建设，经济适用房建设，限价房建设，公共租赁住房建设和各类棚户区改造之后的安置房建设。为保证地方执行力度，住房和城乡建设部代表保障性住房联系协调小组与各地市县签订了任务书，目前各地已基本完成2010年保障性住房任务。在中央政府的强制力下，2011年1000万套保障房的地方建设任务将有望完成。

我国未来保障性住房应该采取特惠型，而不可能像新加坡那样采取普惠型。但是从目前政府投资力度来看远远超过了特惠型力度，长此下去很可能会出现问题。如台湾发生的兴建国宅与民争利，香港“八万五”计划流产等事件都充分证明保障性住房的发展伴随着反复。

商业地产繁荣起点

从2010年中期我们开始把目光转向商业地产，这主要是因为商业地产基本不受政府调控影响，且商业地产长期以来与住宅出现背离走势，有着回归的要求。从实体市场来看，2010年下半年商业地产已开始启动，无论从销售还是租金方面都得到较大幅度的提高，商业地产很可能进入繁荣期。