买房VS租房
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买房还是租房?对于这个问题人们似乎很难找到答案。而我们的回答很简单，种种迹象表明，今年的楼市大涨大跌的情形都不会出现，所以关键还是根据你自身的财务状况，作出最佳的选择。
买房还是租房?这是如今摆在很多人面前的一道难题。说它是道难题是因为：一方面。楼市的成交量在经历了去年以来的低谷之后，正在缓慢地上升，似乎迎来了“小阳春”；另一方面。随着宏观经济增速的趋缓，人们对房价下跌的担忧仍未消除。确实，要回答这个问题不是一个简单的肯定或否定所能解决的，在接下来的这组文章中，我们将作一番分析，给你的决策作参考。
买不买房再成热点
随着生机盎然的春天的来临，此前冷清的房地产市场似乎又出现了不小的热潮。而围绕着这个市场热点，人们心中的疑惑却更强烈了。记者的一位朋友前几日急急地打来电话说：“我现在是租房住，你给我出出主意，现在究竟是该出手买房呢，还是继续观望?”
这是一个颇具共性的问题。2009“上海之春”房展会是上海今年最大的一次房展会，我们的记者专程赶到那里进行了采访。王文是一家公司的白领，3月13日这天特地冒雨赶到了上海展览中心，希望能够在房展会上“淘”一套便宜的房子，改善居住条件。他说：“我以前一直是租房住的，现在看到房价有了一些回落，也就有了购房的打算。其实我主要是有些担忧，前几年房价涨得那么厉害，如果现在不买，就怕再次出现像以前那样的‘暴涨’行情，到时候可就麻烦了。所以现在就有点心慌慌的，这么早就赶过来看看。”与王文不同，另一位购房者似乎更有“投资”的心态，他这样对记者说：“这房子肯定还要大涨，所以虽然我现在手头的钱还不够，但我准备先借点钱付了首付，余下的事情就再说了。反正只要这房价涨上去了，就什么问题也没有了。”
楼市有时候就是这样“吊人胃口”，记者在现场看到，虽然3月13日阴雨连绵，但还是有为数不少的人跟王文一样，冒雨前来“淘房”，而且发往宝山、松江、浦东、南汇等各条看房路线的班车站点上，也有不少人在耐心等待发车。而14日上午，更是人潮汹涌，上车看房的人络绎不绝。据统计，在短短4个展览日内，房展会客流共计近13万人次，创历年“上海之春”房展会的新高。另据主办方的消息称，本次房展会的意向成交金额达到2亿元，而现场成交额更是达到1.2亿元。
而在刚刚过去的2月份，楼市交易量的“小阳春”似乎也证明了市场中的暗流涌动。就北京、上海、广州等一线城市来看，2月份的交易量均有不同程度的增长。如北京市房地产交易管理网上公布的数据显示，2月份新建商品房和存量房的网上签约套数分别为5865套和9373套，环比分别增加24.8％和27.9％；上海市2月份商品住宅成交面积为78.76万平方米，环比增加61％；2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上升了31％。
市场环境迥然不同
于是我们当前就必须直面这样一个现实问题，我们的购房者究竟该如何作出选择?记者在这里首先要提出这样一个观点，现在买房应该从自身实力出发。完全没有必要像以前那样因“涨”而买，因为当前的市场环境与以前相比已经迥然不同，这也使得我们购房的侧重点发生了质的变化。
首当其冲的是宏观经济形势。目前国内生产总值增速的下滑，也影响到人们的收入预期，从而对房地产市场形成不小影响。以上海为例，相对房价快速上涨的年份，GDP增速都超过10％，最高达到14.3％。尤其是从房价快速上涨的2002年开始。GDP增速超过11％。当GDP增速提高时，楼市火爆，销售面积不断增加，在GDP增幅达到14.3％的2007年，商品住宅的销售量也达到创纪录的3279.17万平方米。而当GDP增幅从最高的14.3％下滑至去年的9％时，房地产市场也经历了一年时间的盘整，成交量锐减40.1％。
对此中国房地产指数系统分析认为。根据美国、日本、中国香港等海外地区的历史数据可以看出，房地产行业景气程度与宏观经济密切相关，一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段。尽管中国内地房地产行业和宏观经济的关联度与海外地区有较大差异，但不可否认的是，宏观经济的周期性、波动性，在任何经济体都存在。从表1中我们可以明显地发现，如果说前几年的楼市是处在“成长一高潮”期，而现在已经进入了“下滑－萧条”阶段。
其次，通过对房价指数和CPI指数相关性研究，我们可以发现，2002年后，房价指数和CPI指数经历了约两轮起伏，分别为2002年一季度和2006年二季度，上行和下行分别持续约两年。此外，对CPI指数和房价指数的滞后及领先检验分析表明，CPI指数的走势通常领先于房价指数约1～2个季度。比如在2002-2004年的上行周期中，CPI指数在2004年三季度达到这一上行周期的最高点5.2，房价指数在同年四季度才达到高点10.8。在从2004年四季度到2006年的下行周期中，CPI指数在2006年一季度达到最低点0.8，但房价指数在同年四季度才达到最低点。而目前这一轮下行阶段最早开始于2008年一季度。已持续约一年。此前国家统计局公布的数据显示，2月居民消费价格总水平(CPI)同比下降1.6％，这是自2002年12月以来首次出现同比负增长，通缩的可能正在加剧。由此可见，今年的CPI也不可能出现大的跃升，其对房地产市场的影响也必须引起我们的高度重视。
另外，当前的政策面对房地产市场也是有“保”有“压”，一方面为促进经济增长出台了不少“救市”政策，另一方面在力度上仍然有所控制。国务院参事、著名经济学家任玉岭分析认为，当前政策招招都在促使房价理性回归，几年后房地产将最终形成保障性住房、商品房和租赁房的多元化体系，房价过高的尴尬局面会得到改善。“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受。因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”近日住房和城乡建设部部长姜伟新如此表示。而在近期，银监会也表态不会放松二套房贷政策。
大涨大跌都不可能
不同的市场环境造就的是不同的结果，现在我们可以明确地作出这样一个判断，期待楼市再次大涨已不现实，所以在当前心存恐慌完全没有必要，这反而会干扰自己买或租的选择。“要放弃买好房之后就等着涨价的惯性思维，这种想法是很危险的。”知名房产专家蔡为民如此告诫购房者。
在蔡为民看来，10年房改使得住宅需求得到极大释放，而改革开放30年又使得经济保持高速增长，因此造就了长达8年的房地产市场“黄金岁月”。记者曾亲历房价最为疯狂的2007年夏天，房价如脱缰的野马，二手房卖家不断“跳价”也是家常便
饭，而这种情形随着美国金融危机的爆发而戛然而止。“买了房马上就会赚钱的说法现在已经靠不住了。”蔡为民说。
在此前文章的分析中我们已经可以发现，宏观经济的景气度对于房地产市场有着举足轻重的影响。大家从图2的GDP走势图中可以看到，伴随着2000年开始的楼市“黄金8年”，中国GDP的增长率也走出了一波“顽强”的上升浪。而现在GDP的走势已经发生了逆转，新的一轮调整已是明摆着的事实。过去30年的历史表明，在宏观经济周期中，经济增速的下滑往往会持续3年以上，如1979～1981年、1985～1991年、1993～1999年。此轮经济增速下滑才刚刚开始一年，尽管2008年下半年以来连续出台降息、减税、加强信贷投放等多项政策，以促进宏观经济增长，但种种迹象表明，经济增速调整会持续相当的一段时间，那么在这期间楼市的走势也就是不言而喻的了。
当然，从各方面的情况分析，楼价要出现大跌的可能性也不大。前一段时间，楼市成交萎靡不振时，有关方面接连出台了多项提振楼市的措施，包括降税、减息等等，这些措施对活跃楼市成交，帮助楼市走出低迷，还是起到了一些作用的。
另外，楼市的兴衰也将直接关系到整个经济能否健康发展，如果楼市暴跌的话造成大量的坏账也将危及金融企业，进而影响整个宏观经济的运行，这也是我们的经济主管部门不愿意看到的，因此，在适当的时候也必定会出手干预，避免这种情况的发生。
那么，未来房价运行轨迹会如何变化呢?蔡为民表示将会由此前的接近直线形向上改为锯齿形向上。他说：“从长远来看，房价还有上涨空间，但这并非意味着房价就一直上涨而不回头。”他进一步解释道。所谓锯齿形向上，就是说房价总体趋势是上涨，但是在上涨的过程中会存在反复。时涨时跌。针对这种情形，他认为购房者应该放平心态，“如果抱着买房就赚钱的想法入市，无疑会让自己陷入被动境地。”他说。
而对于最近一年内的房价走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，在市场不太明朗的情况下，大规模的房产投资行为不会出现，市场成交主要是以自住和改善需求为主。在这种成交结构下，2009年住宅价格将形成稳中有降的格局，同时配合成交量的波动性上升。具体到成交情况，他说：“2009年将是普通消费者主导市场的一年。随着开发商打折让利进入高峰期，2008年积攒的消费需求将逐步释放，预计2009年上海住宅市场成交量会略高于2008年。”
买房租房对号入座
既然今年内市场出现大涨大跌的可能性都不大，接下来回答买与租的问题就非常简单了，即应该根据自己的实际能力和情况，理性地作出选择。一句话，如果你已经具备了购房的能力和条件，那就可以趁着当前市场的回调期，从容地选择适合自己的住宅。反之，假使在当前自己的“水平”还不够格，那也千万不要勉强，更不用因害怕“踏空”而患得患失。更何况今年整体经济形势不佳，企业有可能减薪、裁员，在这方面。你还得留出足够的预算空间才不至于事情发生变化时捉襟见肘。在这种情况下，先租房也是不错的选择。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，当前尤其要讲究理性置业策略。在他看来，购房者在作出决定之前，一定要根据自己的实际情况综合判断，如购房首付款、收入情况等，并制订比较安全的消费计划，不能透支消费。而在接下来的文章中，我们就将为你度身定制一些方案，看看你究竟是适合买房还是租房。
能够及时支付银行按揭贷款，现在就买房自住亦无不可。但对于首付款尚未凑齐，而且收入水平不高的人群来说，暂时租房则是更为实际的做法。专家表示，对于准备购房的人来说，应该对宏观经济多做研究、分析，如果人云亦云，判断出错，吃亏的还是自己。如后文中我们提到的郑建国，他的个人资产(包括房产)已经达到250万元，而且年收入已超过20万元，生活工作都比较稳定，这是较为适合购房的人群。
现在有不少人为买不买房而苦恼，其实关键是内心深处“恐涨”的心态在作怪，退一步海阔天空，租房同样也是改善居住条件的好手段。从某种程度上讲。租房也有着不少优点：比如，不用一下付出几十万元现金做首付，可省下一大笔开支：有钱了就住大房子，经济暂时困难了就租小点的，没有银行来卡自己脖子；可以随时设计自己的未来，职业变换和充电提高都可随心所欲：不用为银行和房产商打工，不用整天盘算房价涨了跌了；等等。这次我们专门采访了庞振华，他虽然经济状况不错，但却通过巧妙的“换租”形式，不仅提升了自己的居住品质，甚至还有“赚头”。这样的租房，又何乐而不为呢?所以究竟是租房好还是买房好，记者认为还是要取决于你自身的状况来进行对号入座。