论业主委员会的法律地位

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摘要：业主委员会是房地产行业为了更好的服务于业主，以及为了更好的协调业主和物业之间的相互关系才成立的一个服务组织。但是我国目前对业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出明确规定，本文就这点阐述了一些观点以供大家参考。

关键词：业主委员会法律地位 制度 确立

目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出明确规定，现状的业主委员会不具备民事主体资格，业主委员会的诉讼行为属于代表人诉讼，为了使业主能更好地维护自身合法权益，立法上应对此加以完善。

一、业主委员会制度产生的必要性

业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表全体业主和物业使用人对物业进行管理，维护全体业主和物业使用人合法权益的自我管理、自我服务的常设自治性组织。

一般情况下，业主在购买房屋，成为该房产的所有人后，物业管理权也随之转移给业主。但是对于建筑物区分所有的共有部分的管理，每个业主不可能都亲力亲为，人的精力有限，因此，需要把它托付给专门的组织来统一管理。为此，只有通过召开业主大会选举业主代表来集中业主的共同意愿，从而对物业进行管理。业主委员会作为日常工作机构，其成员(包括主任、副主任和委员)大多是本建筑物区分所有权人或者是由业主大会民主推选出的为大多数业主所认可的人，能够较好的代表业主利益。这样业主们不必天天为了其物业问题，事必躬亲，完全可以交由业主委员会处理。同时，由于业主人数众多，若要求所有业主对小区物业管理方面的问题，都能及时快速的沟通并达成共识，是根本做不到的。退一步讲，即使费尽周折，如通过正常的召开业主大会的形式进行民主决议等方式，最终达到了目的，也往往是事倍功半。

二、业主委员会制度产生的法律基础

业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业委会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的隶属，处于从属于业主大会会议的法律地位。

根据各地不同做法，对业主委员会的法律性质，主要有两种不同的意见：1.社团法人。此种意见认为，业主委员会是社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立行使民事权利，承担民事责任，也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，可根据自己的独立意志独立行事。2.非法人组织。在此种观点中，一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。实际上，条例并没有明确规定业主委员会的法律性质，但是通过法律解释，尤其是通过对业主委员会的职责的分析，可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。

三、我国业主委员会制度的立法缺陷

我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责只包括五项:一是召集业主大会报告物业管理的实施情况；二是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；三是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；四是监督业主公约的实施；五是业主大会赋予的其他职责。业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，根据业主大会的决定对外可以与物业管理公司签订合同，但本身没有独立行使能力。从最高人民法院关于适用民法的解释和法律责任上分析，业主委员会也不属于其它组织。因此，按照我国现行的法律规定，业主委员会目前并不具备任何法律主体资格。因此，立法上业主委员会民事主体资格的缺陷就益发显得突出，必须尽快加以改进和完备。

四、确立业主委员会的法律地位

通过业主自治管理体制维护业主合法权益，是物业管理行业发展的必然趋势。在物权法或《物业管理条例》中应明确规定业主自治机构的法律地位，只有这样才能根本上解决物业管理纠纷当事人的诉讼问题，才能使物业管理纠纷当事人合法权益得到保障。从法律规定来看，民事诉讼的主体是明确的，业主成为民事诉讼的当事人应该没有问题，但民事诉讼的参加人是否包括类似业主委员会这样的机构值得考虑。从合同和地方性法规来看，业主委员会并没有出庭诉讼的权利，不具有独立提起民事诉讼的主体资格，因此，不能把业主委员会的功能夸大，更不能由业主委员会代替业主处理实体上的权利义务。

现行《物业管理条例》并没有对业主委员会的法律责任作出规定，当出现业主委员会违法或者违背全体业主意愿情形时，难以追究业主委员会不履行职责的法律责任。因此，有必要对业主委员会的违法或者违反业主大会规定的法律责任作出明确规定。

2011-11-10