选择购房位置重在性价比

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为什么二手房市场上是一房一价?的确，即便是在同一个小区里面，各方面条件都十分接近的房源，如房型、朝向、楼层一样，即使是装修状况也相似，但是挂牌价很有可能会不一样，这是为什么呢?相信这不管是卖家，还是买家，都想弄明白的一件事。

其实，对于买卖双方来说，绝大多数都是不懂评估、不了解房屋真实价格，对房源的定价往往是跟着感觉走。因此了解位置对房价的影响，这对购房有着不小帮助。

位置好坏影响房价

记者的熟人小林近日准备在位于闵行区古美板块买房，他在附近的中介门店看到，出自江南星城小区的两套房源，面积同样是110平方米，楼层、朝向、房型等相差无几，但挂牌价却不相同，一套挂牌价为128万元，另外一套却为140万元，两者相差12万元，这是为什么呢?他对此有些不解。

小林在房产经纪人带领下，实地探访之后才得到结果。原来其中一套房源靠近顾戴路，这条马路为交通主干道，路上过往的车辆较多，显得很嘈杂，打开窗户就得忍受噪音侵扰，这对居住多少会产生一些影响。而另外一套则位于小区中央位置，马路上传来的噪音经过树木的吸收，影响已经降至最低。可见，不同位置的房源，价格会有不同。

那么，同一个小区内、不同位置的房源，产生价差的因素到底有哪些呢?下面我们结合具体案例来进行分析。

原因一：景观因素影响大

就一手房而言，景观一直是一个卖点，有无景观价格差距很大。这在二手房市场也不例外。

案例：在上海浦东联洋板块内，位于小区中央的5号楼是景观房，楼层较高的房源报价是整个小区最高的，如一套出自5号楼22层的四房，面积为197.9平方米的精装修房，市场报价为792万元，单价在40000元／平方米左右。而小区里其他同楼层非景观房的报价则在33000～35000元平方米之问，相对来说要高出14％～21％不等。

点评：上海关联物业联洋分行经理程磊表示，景观意味着高价。在二手房市场上，景观房价格比一般的普通房源要高出15％以上。

原因二：靠近交通要道价格低

靠近交通主干道的房源可便宜20％左右。

案例：位于闵行区莘庄板块内的上海莘城，东面靠近莘奉金高速公路，路上车辆川流不息，尤其是大货车会发出很大的噪音。靠近高速公路有14号、15号两幢小高层，出自这两幢楼的房源，报价在10500元／平方米左右。而小区内位置相对较好的房源报价，一般在12500元／平方米左右。

点评：我爱我家莘庄分店经理潘宇告诉记者，房源临近闹区，或者靠近喧闹的马路等，都会使其售价偏低，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，两者价差一般在20％左右。

原因三：楼层价差最大约一成

最底层楼价价差可达10％左右。

案例：同样在仁恒河滨城内，一套位于3楼面积为122平方米的三房，报价360万元，单价为29200元，平方米左右，而同一幢楼17楼的房源，挂牌单价则达到33000元／平方米左右。

点评：程磊表示，房源所在楼层位置也是产生价差的一个因素，如对于小高层、高层而言，同一栋楼里最便宜的次低层与最贵的次高层，价差约10％；多层楼房的价差要小一些，在5％以内，价格最贵的房源为中间的3、4层。

原因四：东西朝向难接受

南北通透的房子最受欢迎，如果换成东西朝向，则有些不大灵光了。据了解，朝向对房价的影响可达5％。

案例：位于静安区武定路上的翰林府邸，其中1号、3号、5号楼为动迁房，由于规划方面的原因，有些房子朝向为东西朝向，这些房源报价一般偏低，如一套位于中间楼层的房源挂牌价约30500元／平方米，而相同条件南北朝向的房源挂牌价在32000元／平方米左右。

点评：上海德佑地产武定分行经理张剑东表示，购房者大都喜欢南北朝向的房子，因为这样的房子通风条件良好，同时采光性能也不错。记者在调查中发现，朝向因素对房源价格的影响在5％左右。

原因五：不能靠近污染源

如果房子靠近会产生有害物质或者产生污染的地方，其价格自然也不会高。

案例：位于黄浦区复兴路外滩板块的申江新苑，是名副其实的江景房，可以看到浦江对岸的陆家嘴。该盘在开盘之初，就要比周边楼盘报价低30％左右。原因在于住宅大厦的1～3层是“220KV复兴变电站”的控制室，虽然有关部门在降噪音，控制电场、磁场污染采取了相应措施，但是购房者对靠近变电站的房源还是退避三舍。目前六楼房源报价仅19000元，平方米，而18楼的房源报价则达到了25000元，平方米。

点评：刘剑东表示，靠近会产生污染的地方，房价会低一些。在小区周边，会产生污染的主要有垃圾站和变电站，而靠近大面积玻璃幕墙会受到光污染，靠近饮食店会受到油烟污染等。根据污染程度大小的不同，受到的影响也会各有不同，价差最高可达30％左右。

原因六：通风良好受欢迎

通风状况差的房源，房价要比通风状况良好的房源便宜2％左右。

案例：在古美社区的平阳三村内，同样是两套位于5楼的房源，由于其中一套房源位于小区通风通道旁，通风状况较好，因此挂牌价为72万元，而另外一套房源位于小区中央，前后均有其他楼房阻挡，通风条件稍差一些，因而其挂牌价为70.5万元。

点评：潘宇表示，房源通风条件的好坏，在一定程度也会影响到房价。购房者对于居住环境要求在不断提高，而通风状况是否良好也是一个重要参考因素，不但要求房内通风，而且也要求房源所在的位置通风状况较好。

走中间路线更实惠

买房选位置也很有讲究。选定小区之后，选择在哪个位置买房，其实关系到购房者能否买到性价比更高的房子。如果靠近中央景观区，可能会由此多付出一笔不小的“景观费”，而如果选择在小区内最便宜的房源，那么可能房源本身存在这样那样的缺陷。因此，如何避开不必要的开支，又能挑选到价廉物美的房源，在位置上下功夫不失为明智的选择。

上述分析发现，虽然各种情况都能有量化指标，但如果综合考虑，其实并非各个指标简单地叠加。业内人士表示，一般情况下，住宅小区内最好的房源与最差房源价差不会超过30％。

首先要减少不必要的开支。位置最好的景观房价差可达15％左右，如果追求景观效果，势必会增加购房支出。同时需要指出的是，景观房大都为大房型，总价较高，这也会增加购房支出。

其次是通风、采光要兼顾。通风状况好，不但能使室内空气质量得到保障，而且能够节省能源，如在夏季，通风状况良好的房子会凉爽得多，可以缩短使用空调的时间。而采光条件良好的房子，日照充足，也能减少电费开支。建议通风采光方面选择最佳位置，多支出2％。

当然，楼层因素以及朝向方面也要考虑。一般而言，小高层和高层住宅的价格越往上越贵，因此选择中间楼层以下的房源较为实惠一些，如对于总高为24层的高层而言，6层以上、12层以下的房源价位相对要实惠一些。同时尽量选择南北朝向的房源，这对通风、采光等都有好处。

综上所述，选择与住宅小区内最好位置的住房价差在10％左右的房子，相对是比较实惠的房源。这样的房源远离交通主干道、以及能够产生污染的地方，楼层不高(如小高层6层左右)，但通风、采光条件均不错，是比较适合居住的。