两种相互冲突的房屋登记的处理
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张某将登记在自己名下的商品住房转让给李某，签订了房屋转让合同，并持转让合同、房屋所有权证等材料申请了房屋转让转移登记。不久，张某意外死亡。张某的独子张小某从外地回家办完后事后，到登记机构查询，得知登记簿上张某名下的房屋无转移登记和限制处分记录。遂后，张小某以继承人名义凭记载张某为所有权人的登记簿打印件、继承权公证书等材料申请房屋继承转移登记。试问：登记在张某名下的一套房屋，登记机构受理了转让转移登记后，还可否受理继承转移登记？如果可以，受理后如何处理？
一、基于同一房屋，转让转移登记未记载于登记簿上，登记机构应当受理申请人申请的继承转移登记
《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。该法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此可知，本案中，张某生前将登记在其名下的房屋转让给李某，并与李某一起申请了转让转移登记，但在该转移登记记载于登记簿之前，李某还不能享有受让于张某的房屋所有权，享有的只是因房屋转让合同产生的债权。
《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。据此可知，本案中，如前所述，张某与李某虽然共同申请了转让转移登记，但在该转移登记记载于登记簿之前张某死亡。基于登记簿的记载，该房屋的所有权人还是已经去世的张某，属于张某的遗产。张小某因继承自张某死亡时起，依法取得了该房屋的所有权。
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第32条第（四）项规定，在继承事实发生后，当事人应当申请转移登记。但该办法第33条第（四）项规定，房屋所有权证是申请继承转移登记时必须提交的要件。本案中，被继承人张某名下的房屋所有权证，在张某与李某共同申请转让转移登记时，作为必须要件已经提交给登记机构，张小某申请继承转移登记时，无法再向登记机构提交该房屋所有权证。若如此，不能满足《房屋登记办法》第33条规定的申请继承转移登记应当提交材料的要求，对张小某申请的继承转移登记，登记机构不予受理。
但是，《物权法》第11条规定，当事人申请登记，应当根据不同事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。质言之，其中的“权属证明”，在不动产转移登记中，应当是不动产物权已经登记的证明。该法第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿是权利人享有不动产物权的依据，不动产权属证书是不动产登记簿的表现形式，是权利人享有不动产物权的外在证明，二者的记载一致时，都是不动产物权已经登记的证明。二者的记载发生冲突时，以登记簿的记载为准。概言之，不动产登记簿是当然的不动产物权已经登记的证明。申言之，本案中，张小某申请继承转移登记时，可以用所有权人为张某的登记簿打印件，替代张某的房屋所有权证。若如此，《物权法》的规定与《房屋登记办法》的规定不一致，《房屋登记办法》是行政规章，《物权法》是法律，按下位法服从上位法的法律适用原则，《房屋登记办法》的效力低于《物权法》。因此，张小某依《物权法》的规定提交登记簿打印件等材料申请的继承转移登记于法有据，登记机构应当受理。在司法实践中，终审法院广东省佛山市中级人民法院在审理“崔甲上诉某房产管理局房屋行政登记一案”时认为“被上诉人根据原审第三人崔乙提交的房地产权登记申请书、公证书、刊登有遗失产权证声明的报纸、国有土地使用证、申请人身份证明等材料，认定崔为佛山市某路某房的合法继承人，并为崔乙核发房地产权证，属认定事实清楚，证据充分，应予维持”。遂判决维持原审法院维持某房产管理局的房屋登记。本案中，人民法院的认为和判决体现，申请继承产生的房屋转移登记时，申请人无法提交房屋所有权证的，可以凭房屋所有权已经登记的证明（本案中房屋所有权已经登记的证明为登有遗失产权证声明的报纸）替代之。
二、基于同一房屋，登记机构受理继承转移登记后，与先行受理但尚未记载于登记簿上的转让转移登记形成冲突
在先行受理转让转移登记后，又受理了继承转移登记，不管先办理哪个登记，则后一个登记目的无法实现。房屋所有权转移登记关系到房屋所有权的归属，该两种基于不同原因产生的转移登记在实现登记目的时形成冲突。有观点认为，申请的先后顺序决定了在登记簿上记载的先后顺位，除非在先的申请不符合受理条件而被拒绝受理，否则登记机构必须按照申请的先后顺序办理同一不动产上的各类登记。据此可知，本案中，张某与李某一起申请的转让转移登记，先于张小某申请的继承转移登记，故应当优先办理。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第22条第（三）项规定，申请登记的事项与登记簿记载相冲突的，属于不予登记的情形。概言之，本着先申请先登记的原则，登记机构应当为李某办理转让转移登记，即对登记在张某名下的房屋所有权，先转移登记到李某名下，对张小某再申请的继承转移登记，以与登记簿的记载相冲突为由，登记机构对该继承转移登记作不予登记处理。
也有观点认为，如前所述，《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时生效。据此可知，自张某死亡时起，张小某因继承已经依法享有了房屋所有权，属于物权。张小某申请继承转移登记，只是将自己非经登记即依法享有的房屋所有权予以公示，而李某与张某一起申请的转让转移登记，须记载于登记簿时起，李某受让取得的房屋所有权才生效，在此之前享有的属于合同债权。按物权优于债权的原则，张小某申请的继承转移登记优于张某与李某一起申请的转让转移登记，因此，应当优先办理张小某申请的继承转移登记。继承转移登记后，适用《房屋登记办法》第22条第（三）项规定，以张某与李某一起申请的转让转移登记与登记簿的记载相冲突为由，作不予登记处理。
上述两个观点，孰是孰非？
三、基于同一房屋产生的转让转移登记与继承转移登记冲突的处理
本案中，就现时登记在张某名下的房屋所有权，李某与张某一起申请的转让转移登记，张小某申请的继承转移登记，都关系到该房屋所有权将来的归属，换言之，李某和张小某对现时登记在张某名下的房屋所有权将来的归属发生了争议。《物权法》第33条规定，因物权归属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。那么，李某和张小某可否请求登记机关确认房屋所有权的归属呢？
《物权法》第12条规定，登记机构的职责为查验登记资料、询问申请人、对满足登记要求的事项如实并及时登记。质言之，登记机构不是房屋权利归属的确认机构，不能应李某和张小某的请求确认争议的房屋所有权的归属。若如此，李某和张小某该向哪个机构请求确认房屋所有权的归属呢？
《民事诉讼法》第3条规定，公民之间因财产关系可以依法提起民事诉讼。据此可知，房屋所有权是公民最重要的财产权利之一，由此而产生的财产关系可以依法提起民事诉讼。本案中，李某或张小某都可以以对方为被告，向人民法院提起确认房屋所有权归属之诉，尔后，凭人民法院生效的法律文书申请登记。
但是，《房屋登记办法》第23条规定，国有土地上的房屋所有权，登记机构原则上须在30日内将申请登记的事项记载于登记簿或作不予登记处理。即使延长期限，也必须在90日内完成登记或作不予登记处理。在期限内，登记机构对已经受理了的这两种相冲突的登记申请，在李某或张小某向人民法院前，或不向人民法院的情形下，该如何处理？
如前所述，若对其中之一作登记处理，而对另一个作不予登记处理，谁先谁后，无法把握，也无法律、法规和规章的规定作依据。若都作不予登记处理，则不具备《房屋登记办法》第22条规定的不予登记的情形。可否按暂缓登记或中止登记处理呢？
《房屋登记办法》第75条和第78条规定，更正登记或异议登记期间，应当暂缓登记。异议登记期间，权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请。据此可知，本案中，李某和张小某是对现时登记在张某名下的房屋所有权将来的归属发生争议，对现时登记在张某名下的房屋所有权及相关事项是否有错误无异议，故不具备申请更正登记和异议登记的前提。概而言之，按《房屋登记办法》的规定，对这两种已经受理了的相冲突的登记，也不能作暂缓登记和中止登记处理。那么，登记机构该如何处理呢？
《物权法》第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。据此可知，本案中，登记机构可告知李某和张小某，须进一步提交房屋所有权属于自己的更有力的证明材料，建议他们通过诉讼解决争议，补充生效的法律文书后，再决定已经受理的登记申请继续完成或不予登记。
结论：笔者认为，申请人若通过诉讼的途径解决房屋权属纠纷，由于我国的诉讼制度实行二审终审制，纠纷解决的周期较长，且纠纷解决后，当事人应当凭生效的法律文书重新申请权利登记，原来提交的申请材料无实际意义，故在房屋登记实务中，来种相冲突的登记申请，在满足申请条件时，可以同时受理，但都作不予登记处理，即区分申请人的登记申请权和登记机构的登记决定权。故建议修改《房屋登记办法》第22条为“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）就同一权利或事项，出现两种相互冲突的登记申请的；（五）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（六）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（七）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（八）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形”。若如此，本案中，登记机构在受理了李某与张某共同申请的转让转移登记和张小某申请的继承转移登记后，对该两种转移登记均可以直接作不予登记处理。