地下空间基准地价评估的理论与方法—以长沙市为例
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前言
《物权法》规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，把建设用地使用权表述成一个空间的概念，往下延伸就是地下空间使用权（以下简称“地下权”），是指对于不动产的地下部分的使用和收益权，如利用地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。
·地下空间使用权实例
对于地下管线，如供电线路、煤气管道、自来水管线、电话线等可以用《物权法》中的地役权来设定权益。对于可以单独设立使用权的地下空间，从建筑形式上可分为两种：一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程， 出现比较多的情况是地上为公园、广场等公共设施用地；一种是独立开发建设的地下工程，如杭州武林广场地下空间开发利用项目，其地上为现状的武林广场，项目东至武林广场东通道、南至体育场路、西至杭州剧院和杭州大厦、北至环城北路，总建筑面积6.9万平方米，规划建设地下三层，其中，地下一二层为购物商场，地下三层为地下停车库及地铁区间。
2005年2月，深圳市国土资源局土地房产交易中心成功挂牌出让两宗地下空间项目用地，平面投影面积接近1.4万平方米，建设地下空间总建筑面积2.4万平方米，土地使用年期为40年，金额为1680万元，单位地下空间价格为1200元/平方米，单位建筑面积上分摊的地下空间价格为700元/平方米。这是全国有史以来以经营性土地方式首次出让的地下空间使用权。
国外城市地下空间估价研究综述
德国：各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
日本：日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，以此作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。1楼的效用比率最高，在1楼为基准，向下和向上均逐层递减。
土地使用权宗地价格评估我国经过多年的发展已形成比较成熟的评估方法体系，地价评估方法主要分为以下五个方法：成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法。地下空间使用权价格评估性质、思路、方法理论上与土地使用权价格评估一致，但不同方法的选择及应用受到市场发育状况限制。我国地下空间使用权市场属于起步阶段，市场不发育，交易案例少，由此决定了现阶段地下空间使用权价格评估方法选择的差异性。
·市场比较法
市场比较法是以替代原则为理论基础，它要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，更适宜于市场比较发育地区经常易的土地价格的评估。而目前国内地下空间的开发利用尚在发育，交易案例很少，且是不完全规范的非市场产权交易，难以满足市场比较法的应用条件。
·剩余法
理论上，剩余法适用于地下空间地价评估，但该方法需对地下开发项目的预期价值、成本及开发商正常利润率等有精确把握，在目前国内市场不完善的情况下，在实际应用中也有一定难度。但对于作为地下车库、车位等的停车用途，由于市场上交易已十分普遍，对应用剩余法所需的预期价值、成本及开发商正常利润率等条件可以清晰掌握，应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟。
·成本逼近法
由于成本逼近法主要是用于农用地转为城镇用地所需支付的土地征收补偿、相关税费及基础设施开发成本，这些问题在地下空间使用权中均不涉及，在实践中没有实际意义。
·收益还原法
由于地下空间的特殊环境特点及长期收益的预测、各种不同类型收益的分解和资本化率确定也不易把握，收益还原法整体上难以应用在实际操作中。但对特定地区如义乌等地下商铺租赁比较活跃的地区收益还原法评估地下空间使用权价格一定程度具备了可行性。
·基准地价系数修正法
其应用的前提条件是要先建立城市地下空间使用权基准地价体系，由于目前我国尚未建立城市地下空间使用权基准地价体系，缺失可行的前提条件，暂不具备应用基准地价系数修正法的条件。
地下空间使用权基准地价评估思路探讨
我国目前城镇基准地价评估的技术路线分两种，一种是在土地市场比较发育，土地交易活跃，各种交易类型的样本丰富地区，主要以市场交易样本地价为依据，通过样本分区整理，采用适当的数理统计方法划分土地级别、评估基准地价。另一种在土地市场不发育的城镇，各种交易类型的样本少，不具备直接采用市场交易样本直接评估基准地价的客观条件，则采用以土地定级为基础，土地收益为依据、土地交易价格为参考的技术路线。土地定级则主要采用多因素赋权加和法进行定级，其基本思路通过选择一组影响土地级别的因素如商服繁华度、道路通达度，在单因素评价的基础上，计算评价单元总分，按总分高低划分土地级别。
理论上地下空间使用权基准地价评估可以采用上述市场不发育条件下的技术路线，但由于定级工作量巨大以及目前地下空间使用权评估缺乏市场信息的客观条件，又考虑到地下空间使用权价值的空间分布差异与地上土地使用权价值具有相对一致性.在全国城镇已普遍建立城镇基准地价体系的基础上，最简洁、有效的评估思路是以城市基准地价为基础，以地下空间开发利用项目规划及开发过程中资金的占用及期望收益的分析为依据，结合地面空间与地下空间土地利用的效用比率关系，通过地价分配率系数进行修正评估形成地下空间使用权基准地价。
评估对象主要针对经营性地下空间如商业、停车、仓库等。