团购房可行否

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在楼市进入观望后，轰轰烈烈的“万人购房团”运动无疑成为了楼市一道瞩目的风景。许多人在问；万人购房团到底怎么回事儿，团购房怎么买，有发展前景吗?带着这些问题，记者采访了北京市世华律师事务所合伙人吕艳丽女士。

楼市低迷购房团乘势而起

团购在国际上的通称是B2T(Business To Team)，是继B2B、B2C、C2C后的一种新型商务模式，即组成一个团队向商家集体采购，如以网络为载体的家电团购等。吕艳丽指出，团购并不是一个新鲜事物。大家都熟悉的旅行团、观光团等，本质上都属于其范畴，团购进入楼市的时间也不短，一度比较流行的单位集体购房、集资建房等，就是内部团购房的表现形式。早在几年前，一些银行也曾经举办过团购活动，给予特定合作楼盘按揭利率优惠。但是在楼市上行通道中，团购房的发展受到了很大的制约。

购房团成潮流

2008年以来，房地产市场成交量持续萎缩，楼市一直处于观望状态。就是在这样的市场环境下，团购风生水起，渐成潮流。各类消息不仅充斥在报刊、网站、电视等各类媒体上，现身于秋季房展等大型活动中，而且关于团购的讨论也在业内广泛展开。

北京、西安、沈阳、深圳、济南及武汉等多个城市出现了形形的“万人购房团”，很快就成为了各界关注的焦点。仅在北京一地，除邹涛组织的“万人住房团购平台”之外，还出现了由搜房网、房龙网、焦点网等著名地产门户网站组织的购房团活动，还有联众团购网万人购房团和北京购房联盟社、新浪网乐居看房团、草根购房网万人淘房团等，可谓举不胜举。

具有深刻必然

住房团购的兴起具有一定的必然性。我国房地产市场还不健全、不成熟，消费者希望联合起来增强谈判力量。市场低迷并不意味着需求不旺盛，在北京等城市，楼市的刚性需求依然很强，但由于房价还没有回归理性，许多消费者持币观望，不敢贸然出手，购房者通过团购的有效组织，将从个人零售式的购买转为批发式购买，将享受一定的优惠。

团购为开发商开拓了新的营销渠道，在目前房地产低迷的情况下，开发商也可借机名正言顺地打折优惠，同时有利于他们更快地回收资金。组织者通过组织购房团来减少信息不对称的程度，并从中获利，进而将之变成一种新的盈利模式。这种模式的潜力非常大，购房团的砍价能力肯定会强于单个买房人，中间的价差就是组织者的潜在收益。

成效不高整体处于造势起步阶段

根据发起者的不同，住房团购可分为自发式团购、单位团购和开发商为吸引客源发起的团购等，目前市场上占主导的购房团模式可以说介于自发式团购和单位团购之间，并不是一种成熟模式。在当前，这些活动还是处在处于造势起步阶段，真正做出成果的不多。

以价格折扣为主

吕艳丽认为，住房团购是购房者联合起来跟开发商争取优惠的购房行为，严格来说，主要目的应该有两个：一是价格上的折扣，二是合同条款、物业服务上的优惠，目前的购房团活动大都形式单一。搜房网组织的活动主要集中在免费看房上，不组织团签，团体售后服务更谈不上。邹涛组织的团购平台从不组织看房活动，而是由市民买房前自己进行详细的调查和核实，平台只是做些相应的指导，在市民选好楼盘范围之后，把情况反馈到平台，平台的志愿者再把名单整理出来，统一制定出团购名单，再派人去和房地产商谈：“你们愿意卖就卖，不愿意就算了。”

不向消费者收费

目前参加购房团都是免费的。一直坚称公益准则的邹涛认为直接收费不可取，期望通过开发出一些团购的增值服务以及制定出一套合理的赞助机制来消化成本。房龙网则通过向开发商收取佣金来赢利，且房子成交时才收取。有消息称，房龙网可能向开发商收取住房成交价2‰的佣金。

优惠有限

已经组织过看房活动的搜房、新浪和焦点网的看房团，拿到的折扣都是2～5个点。房龙网拿到的折扣宣称七五折，但设有实际成交。业内人士指出，开发商给购房团的价格，也能给散客，但不是所有的散客都能谈得下来。

成效不高

在楼市整体低迷的大环境下，团购想要获得市场的广泛认可殊为不易，邹涛(深圳)万人住房团购平台最新公布的数字是有300多位报名者交易成功，效果如何难以评说。由于多方面原因，邹涛(北京)万人住房团购平台已于2008年11月10暂停接受报名，至今没有实质性消息。搜房网组织的多次看房活动，实际成交量也不理想，2009年1月3日，兰州万人购房团首次看房活动结束，但现场无一人签约。

发展空间有限谨防现实法律误区

团购房的发展前景如何，购房者需要注意哪些问题?

特定历史时期的产物

吕艳丽表示，她对团购房的发展前景持谨慎的态度。团购房的兴起是特定历史时期的产物，是消费者，开发商与房产中介在观望市下所作的一次博弈。待观望市过去，博弈的基础就很可能不存在了。

历史经验证明，团购做得好的商品，一定是标准化程度高的商品。住房不同于彩电、冰箱等普通商品，替代性不高。不同区域的住房不具有同质性，同一套住房对不同的消费者其价值也不尽相同，消费者的购买意向不具有可比性，区域性、便利性等因素对每个人来说都不相同。购房团很难形成统一的购买意愿，在博弈中难以形成理想中的合力。

不走向市场的行为，是难以有持久生命力的，如果在住房团购中收费，就会面临着新的博弈。鉴于住房团购的优惠本身就偏小，如果再收费的话，即使是对开发商收费，最终也大多转嫁到消费者身上，这样就未必划算了。

需要注意的法律问题

吕艳丽指出，当前的住房团购还处在初级阶段，更多靠消费者和少数公益人士以及中介结构的热情维持，近乎请愿式的进程使得团购效果较差，在近期的法律咨询中，很多业主只注重合同的订立和价格折扣，忽视购房合同的履行及实施，特别是交房环节，还没有出现哪个团签组织会全程负责购房直到小区业委会成立。

在购买团购房时，要注意相应法律问题，一定要确保房产的安全性。亲自查看房产的“五证”，确认经营者的主体资格。要谨慎签订购房合同，对一些广告内容和规划中的设施和配套，最好在合同中体现出来，防止开发商反悔，参与团购时，不仅要慎重选择组织者，还要提前了解所要团购房产的一些具体情况，以防在签订团购协议中处于被动地位，在参与团购和签订正式购房合同之前，还要对房产和自己的要求进行比较，在团购协议和购房合同签约时，建议最好聘请专业的房地产律师陪同。