地产的轻资产运作

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在众多业内人士看来，不管是商业还是住宅，轻资产模式都是未来的发展趋势。虽然轻资产运作非常困难，但市场总是需要有先行者。

前途光明道路曲折

不少业内人士关注到的一个现象是，“传统的房地产投融资模式正在发生改变，即由传统的拿地、建房、卖房、物管、融资为一体的开发模式，逐渐分离为土地运营商、房地产开发商和房地产投资商这种结构形态。”

传统的香港模式是，开发商向银行借钱拿地，之后施工建设进行开发，在还没开发完之前进行项目预售。本轮的项目销售完之后，资金回笼，然后开始下一轮的拿地、销售、建设。企业的经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。

而在西方一批房地产市场比较成熟的国家，美国模式更为普遍。在此种模式中，房地产企业更加注重持有型物业的经营，以期获得长久稳定的回报。在资金来源上，80%以上是社会资金，包括退伍基金、退休基金等，银行资金的占比低。

地产界的一位人士曾指出，未来房地产企业有两个发展方向，一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。

“轻资产实际是一种资本运作，相当于我就是一个投资者，我有钱想从事房地产行业投资，但我不是去建一个房地产开发公司，而是去投资一个项目，然后请项目经理来运作，我只讲赚了多少钱，不参与具体的运营，我可以收购现成的、现有的楼盘。”资本运作里有兼并、收购，还有破产，一个典型特征就是充分优化配置外部资源。

“从重资产慢慢转转到轻资产，这需要慢慢一段时间。开发一个房地产项目就要数十亿，不可能轻资产。轻资产就做销售，就做开发，目前市场真的还不是很成熟。”一位地产界人士告诉记者。

实现轻资产运作，从销售转向持有，在这个过程中，持有的量跟企业的资源和资金流的情况有紧密关系。商业公司在金融背景不完备的情况下，要做大就一定要把资产做轻，然后把规模做大。近期在做转型的，基本上除了一些金融融资途径的拓展外，在金融背景没有完全展开的时候，很大一部分靠的是销售现金流的回笼，实现了资金平衡。

一位业内专家指出，“在国外，乃至整个民间的融资渠道，还有包括银行的、正式的官方融资都在收窄，在管控的过程中，轻资产还是比较难的。要做的话，可能更多的是在内部融资方面来解决，也就是把自己内部自己盘活，还可以充分利用一些类似于股权或者合作伙伴的机制。”

“房地产基金去年下半年开始大量出现，实际真正做得好的没几家。政策银行收紧，大的环境摆在那里。一个是老百姓没人敢投了，做基金做房地产，虽然是好做一点了，但是开发商它们怎么办呢。”一家房地产基金的董事告诉记者。房地产市场中PE的业务，一方面有很多的基金管理公司已经成立起来，另外一方面，并没有太多的基金开始运营。

中国房地产要走美国模式还面临两个问题。第一是金融环境的配套，目前国内并没有形成一个比较完善的社会融资机制和渠道；第二是营运人才短缺。

“大家都知道房地产投资能够让你变得非常富有，但是我们却没有可用的工具来在这个领域进行投资。”

星浩基金模式

2010年复星集团的房地产业务成立了一个新的管理平台——复星地产控股。复星地产控股之下分设几个不同的团队，独立开展业务。让不同专业团队做市场当中不同专业业务方向，然后在集团层面形成一个总的管理平台。通过专业管理团队，在每一个业务发展方向上面，找到好的赢利点，以基金的形式开展更多的业务。

“最近两年当中来越多基金流向房地产版块，也有越来越多投资人愿意通过一个专业的管理公司，委托公司进行管理投资，未来整个房地产基金业务的一个很大增长空间，未来复星在房地产业务方向的重点是发展房地产基金管理业务。”星浩资本投资经理雷鸣介绍。

星浩资本成立于2010年8月，专注于城市综合体的开发，以房地产开发和房地产基金以及商业管理为三大主要方向，目前已经完成一期人民币37亿的募集，和二期基金20亿人民币的募集。

从目前的市场规模看，星浩资本募集规模已经在市场上占据相当大的位置，根据清科的调研文件，2011年整个房地产基金市场的募集金额为120亿人民币，星浩资本占三分之一。包括复星集团、阿里巴巴、巨人集团等诸多最顶级的中国民营企业的资本加入到星浩资本的投资人团队。

据了解，星浩资本的投资方向主要关注全国四个核心区域的一二三线城市，包括长三角、北京、环渤海、珠三角以及西部区域。目前一期基金已经完成三个项目的投资，分别是在大连的一个60万平米的综合体，在哈尔滨的一个130万平米的城市综合体，和在南通的一个33万平米的城市综合体，整体构成一个投资布局。

“项目里面70%做的是类住宅，可以实现滚动开发，每个项目规模在60到70亿。用后期手段加大杠杆，比如开发贷款、项目融资、或者以项目为主体发行信托，把资金效率用到最高。即使发生市场销售未如预期的情况，股东资源可以对我们提供足够的支持。”雷鸣介绍到。

开发商发起基金除了为自身开发的项目进行融资，还可以较少的自由资金撬动大量社会资金投资于第三方项目。通过一系列复杂的投资工具与契约的设计，既控制了自有资金的风险，最大化基金利润，又主导了第三方项目的运作，成为快速进军新区域房地产市场的一种手段。

“星浩资本，从募资到投资到开发到投后管理，一条线下来。星浩资本对内也是个开发公司，开发的钱通过基金公司来做，原来的钱无非通过银行。”一位接近星浩资本的人士告诉记者。

不少人士担心，相对于投资型基金，直接参与开发模式的局限性显而易见。其一，从项目的判断、设计、开发、监控到后期的物业管理，项目管理团队几乎要承担开发商的所有工作，将分散基金运作投资的精力。其二，基金将与所有开发商一样面临房地产行业的调控风险，即政府的限购政策和对房价的调控。其三，基金作为开发商，本身具有融资需求，否则，如果没有财务杠杆，基金的投资利润将大受影响，这就需要在建立项目实体时进行精密设计。作为项目投资主体，项目公司应具有融资能力，但是在项目公司与基金之间应建立防火墙，避免项目公司经营风险传导到基金投资者。

绿城代建模式

为应对此次房地产调控，绿城集团做出的最大变革就是推出了代建模式，也就是绿城建设管理公司。使原来开发模式由原来的重资产公司向轻资产公司转型。应对现在宏观形式，把土地的增值和开发的增值做一个明确的剥离。“好似现在引进的酒店管理公司，输出品牌、管理、服务，为中小开发商或者个人、基金，包括政府提供服务，借鉴的是美国汉斯集团的做法。”

截止2012年2月，绿城房产建设管理有限公司已签约代建项目67个，总占地面积近1000万平方米，总计容建筑面积1500余万平方米，预计总可售金额近1300亿元。项目已遍布浙江省内杭州、金华、温州、宁波、嘉兴、绍兴等地区，以及浙江省外上海、江苏、山东、河南、海南、内蒙古、新疆等省、市、自治区。

“从开发商向优秀的服务商转变。原有的绿城物管公司改成绿城服务集团，把物业管理改为园区服务，在绿城的园区当中，会把众多服务的理念，加到管理当中去。”绿城的一位负责人介绍。

据了解，绿城建设有三种代建模式。一是政府代建，与安置房、经适房、两限房等保障性住房项目对接，由绿城的专业团队承担项目建设任务。“保障房在建的有700万平方米，预期超过1000万平方米，保障房盈利不高，主要是打品牌。”

二是商业代建与外部已经确权的房地产项目对接，由委托方提供开发用地并承担全部或主要的开发投资，绿城根据委托方需要向项目输出品牌，并派驻专业的开发团队，承担开发任务，提升其产品的市场价值。

“很多非专业类的房地产开发商进入，面临大压力。管理的水平、管理的半径、各条管控线都会出现这样那样的问题，寻求绿城的帮助和介入。从资金角度上来说，国有大中型企业一些战略层面的合作，他们可能出大部分资金，绿城占有少量股权模式。”上述人士表示。

三是资本代建与各类金融投资机构对接，为外部资本投资房地产行业提供项目投资、项目开发管理等方面的服务。“和一些基金或者类基金的合作，绿城项目库提供选择机会。或者两家共同发起一个基金，找一些合适的项目共同投资，保证一定的回报和退出机制。”上述人士告诉记者。