试论房地产登记审核委员会制度
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2012年6月1日起实施的《房地产登记技术规程》中规定，房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会，负责会审房地产登记重大疑难事项，这为各地登记机构建立房地产登记审核委员会制度提供了依据。
一、人员构成
房地产登记审核委员会应由3人及以上单数组成，其中登记官不应少于总人数的1/2。由于房地产登记业务中复杂问题的形成具有多种原因，所以要解决这些疑难问题，仅依靠单个登记官的知识、经验难以作出准确判断，而且房地产登记行为的实施，涉及到民事、行政等多种法律关系，其中包括了多种行为主体。所以，房地产登记审核委员会组成人员除登记官外，还可聘请法官、专业律师、以及与房地产登记相关的行政主管部门管理人员参加。
1.房地产登记审核委员会成员应以登记官为主，登记官人数不应少于总人数的1/2
房地产登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，登记工作的质量，直接影响到房地产权利人的权益和交易的安全。面对房地产登记工作中的重大疑难事项，作为房地产审核委员会组成成员的登记官，不仅需要具备足够的法律相关知识水平、符合要求的专业能力，更要有丰富的登记审核工作经验，这样才能保证会审结果的客观性、准确性。所以，业务水平过硬的登记官群体应成为房地产登记审核委员会成员的主体。
2.应聘请法官参加房地产登记审核委员会
登记机构与人民法院既具有横向的工作关系，又具有司法监督行政关系。两个单位对于审查标准的理解应当保持一致，如果不一致，则登记机构将无所适从，还可能招来更多的行政败诉。而在实践中，对于登记机构应尽审查责任的认定，一方面，非但登记机构与人民法院的理解不同，各地的人民法院也各自为战，缺乏统一的指导，造成做法不一，导致房地产登记案件裁判错误、不当的几率增高，妨碍了审判功能的正常发挥。另一方面，人民法院内部各审判部门的理解也有出入，因理解不同造成的同案不同判的问题更是广为诟病。上述问题不仅制约着人民法院的审判质量和效率，也制约着房屋登记制度功能的发挥，从而对人民群众的财产利益乃至社会的和谐稳定产生重大影响。因此，应聘请法官参加房地产登记审核委员会，以使法院较好地认知登记机构应尽的审查责任，减少行政审判法官对审查标准的理解差异，有利于统一法院对登记行为审查的审判口径，也有利于构建行政与司法共同的判断标准。
3.应聘请专业律师参加房地产登记审核委员会
由于近年来律师行业进入门槛较低，队伍增长较快，律师数量虽庞大，但教育、管理手段没有完全跟上，造成律师队伍职业道德水准普遍不高，所以在处理与房地产登记业务有关的相关事务中，水平差参不齐。为了让律师更好地认知登记业务，使律师在相关房地产登记事项时，在一定程度上把虚假的、无效的或者可以撤销的原因行为有效地排出在房地产登记之外，确保申请人的提交资料的合法性、真实性、有效性，进而保证房地产登记的准确性，登记机构应加强与专业律师事务所的沟通，并聘请专业律师参加房地产登记审核委员会，让有道德水准和良好社会责任的执业律师发挥在房地产登记中的作用，提高房地产登记效率和法律安全。
4.应聘请与房地产登记相关的行政主管部门管理人员参加房地产审核委员会
由于登记疑难事项的成因复杂多样，所以在会审过程中，需要各部门相互支持、互相配合，建立有效的工作联系机制。如在房地产登记中如何处理好实际建筑面积与规划许可面积不一致的问题，由于缺乏明确的法律依据，长期以来一直困扰着登记机构。这类登记事项的解决处理，不仅是房地产登记机构的工作，更是多部门、多层次的综合性工作，涉及国土、规划、房产、建设和财政等部门。因此，应聘请与房地产登记相关的行政主管部门管理人员参加房地产审核委员会，一方面，在会审过程中，积极主动地加强相关部门的沟通，力争将登记疑难问题通过磋商达成一致意见，让出现该问题的建设单位或个人有一个明确的调整途径，也使登记机构进行权属登记时有明确的法律依据。另一方面，可以促使房地产登记的前期相关政府部门各司其职，对本部门出具的相关证明材料严格审核，确保合法有效。另外，房地产登记是最终生成物权等房地产权利的行政行为，房地产登记依据的是一系列由其他机构出具的证明或成果，但基于当前市场行为诚信度普遍不高的现实，为提高登记簿的公信力，登记机构要积极创造条件提高收件的真实性、有效性、合法性。聘请与房地产相关的行政主管部门管理人员参加房地产审核委员会，可以使登记机构与相关行政部门建立良好的互访互询机制，通过相互核对更好地掌握当事人提交证件的真实性，为登记机构核查申请主体、客体及相关证明材料的真实性提供便利。
二、职能
按照《房地产登记技术规程》有关规定及具体工作实际，房地产登记审核委员会主要应具体解决以下两种问题。
1.会审房地产登记中的历史遗留问题
房地产登记历史遗留问题主要是指因历史原因，一些通过合法途径购买、建造的房屋，由于其建房手续不齐、销售不规范、建房年代久远、资料缺失、建房主体已经消失或改变、权利人不及时申请登记等原因，造成当前权属登记困难，导致部分单位和群众的房地产无法及时进行权属登记并领取权属证书。为妥善解决矛盾，在遇到这类情况的房地产登记申请时，登记机构应报房地产登记审核委员会申请会审。在会审过程中，一方面，要尊重历史，以历史的眼光看问题。遗留房屋的成因很多，并且很复杂，但大多是由于当时经济发展的需要和时代局限造成的。要本着“尊重历史、面对现实、坚持原则、灵活把关”的方针，区别对待历史遗留问题房地产的审查，分析不同时期产生的不同现象，探寻产生问题的根源，寻求简捷的处理方式，以事实为依据来看待和解决问题。另一方面，各部门的审核委员会成员之间要密切配合、相互协作。处理历史遗留问题是多部门、多层次的综合性工作，涉及国土、规划、房产、建设和财政等部门，一个部门脱节，工作就无法展开。所以在进行会审的过程中，要加强横向部门之间的联系和沟通，相互支持、互相配合。
2.会审房地产登记中的疑难问题
房地产登记工作情况复杂，在登记过程中，会不断产生一些新的、难以处理的问题。这些在登记实务中长期存在得不到解决的疑难杂症大致可以分为两类：一类是登记实务中普遍存在的典型问题，问题的根源是目前法律法规尚未明确界定，登记机构无有效的法律依据。如由于不具备登记要件导致民事判决难以执行问题、由于申请人虚假申请导致登记行为被判决撤销或认定违法问题等；另一类是由于新的法律法规及规章的制定实施、新的登记类型开始运作而引发的新问题，如异议登记的注销如何进行、登记机构是否存在有调查异议登记申请人立案情况的义务。为妥善解决这些问题，登记机构应报房地产登记审核委员会申请会审。疑难登记问题彰显的法律关系复杂，相互交织，涉及知识面广丰富，因此，各部门的房地产审核委员会成员之间要密切配合、相互协作。审核委员会成员应认真钻研法理，吃透立法精神，制定出可操作的操作规定，破解登记疑难问题。
三、会审程序及结果的效力
登记机构相关业务科室发现疑难问题后，经过调查分析认为需要提交房地产登记审核委员会进行会审的，应当填写《疑难业务会审表》，并报房地产登记审核委员会申请会审。审查委员会接到会审申请后，认为有必要进行会审的，可在一定期限内组织相关人员会审。参加会审的人员针对疑难业务提出各自的处理意见，进行讨论，并形成会审结论。由登记机构参加会审的人员负责填写会审结论，并需所有参会人员签字认定。会审结论一致同意可以办理登记的，由登记机构相关科室按照会审结论进行登记，并将《疑难业务会审表》归入该房地产档案，会审结论应当作为办理该疑难业务的依据。若会审结论一致认为不可以办理登记，当前无法找到可行的解决方法的，提出会审申请的登记机构相关科室应在三天内告知当事人并陈述理由，此类情形的《疑难业务会审表》则作为普通办公文书资料归入登记机构的办公文书档案。登记机构还应及时做好会审会议记录及会审结果的整理，应统一建立台帐，经会审形成的处理方案可作为今后处理同类问题的参考。