对“建议二次住房制度改革”的点评

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近年来，不止一次地听到有人建议进行第二次住房制度改革。我这个长期研究住房问题的工作者听了很高兴，因为提出如此重大的改革建议，肯定能提出许多份量重的新鲜理念供我研讨。但因无法看到建议的具体内容，也就无法进行研讨。2013年10月，有一刊物登出一篇“应尽快进行第二次住房制度改革”的文章（以下简称“改文”），提出了20条建议，使我能得悉建议的全部内容。

我国城镇住房制度改革（以下简称房改）的涵义是：在城镇中停止旧的住房制度，推行新的住房制度。1998年国务院23号文决定，在我国城镇停止推行了近四十年的公房低租金旧制度，改为推行新的住房分类供应制度。这一关于第一次房改的决定，完全符合房改的涵义。基于此，对“改文”做如下点评，并与其他提出二次房改建议的人士共同研讨。

一、“改文”提出了10条与现行住房制度有关的建议

内容是：1.建议在拍卖土地时要规定地块上配建保障房的比例。2.建议住房供应制度应走市场配置与政府保障相结合的路子。3.建议在住房供应方式上，改变单一的由房地产商供应商品房和政府供应保障房的做法，探索社会集资、行业集资、合作建房等供应方式。4.建议从我国人多地少的国情出发，要大力抑制住房消费。5.建议有限的住房资源不能交由市场自由支配。6.建议当前的住房限购政策有必要用法律的制度固定下来。7.建议坚持“支持首次购房，控制改善购房，抑制投资购房，遏制投机购房”的原则。8.建议用区别对待的办法来改进限购政策。9.建议提倡保障与自购，租房与购房，刚需与改善相结合的方式，走分级解决，梯度消费的模式。10.认定我国保障房制度已基本形成，建议通过立法来进一步完善和统一规定。以上10条，对现行住房制度正在施行的内容提出了肯定、维护和完善的建议。“改文”的作者应该明白（可能不大明白），肯定和维护现行住房制度，也就是反对进行二次住房制度改革。

二、“改文”另外提出了10条与城镇住房制度改革无关的建议

内容是：1.建议取消一次性收取士地使用权出让金制度，改为按年收取。2.建议农村集体土地上住房制度也应适当改革。3.建议在生产方式上，要加快推进住宅产业化。4.建议房产税在征收对象、范围、税率等方面一定要准确，并统一标准。5.建议房地产交易环节的税费，应以法律形式确保税费的稳定。6.建议中国应早日建立房产遗产税收制度。7.建议开征土地增值税。8.建议把好进入房地产市场的货币总量。9.建议住房信贷要坚持支持合理的购房消费，控制不合理购房需求的原则 。10.建议住房贷款要支持保障房、中小套型等住房，抑制别墅等高档住房。以上10条中的前3条与城镇住房制度改革不属于同一范畴，后7条则属于对许多不是住房制度改革的问题提出了改进建议，因而这10条都属于与城镇住房制度改革无关的建议。

这里补充一些当年讨论收取土地出让金的情况。上世纪八十年代，我国对土地供应制度进行了一次大改革，即将无偿无期供应土地的制度，改为有偿有期供应的制度。到了九十年代，有些人建议，将全部一次性收取土地出让金的办法，改为一次性收取和分期收取并举的办法。即对非住房建筑，如工业、商业、金融业等建筑用地实行土地出让金一次收取，而对住房用地则实行分期收取。建议者还讲了对住房用地分期收取出让金，有着可以降低房价等许多好处。后来经过反复讨论认为，对住房用地实行分期收取出让金存在的主要问题有：其一，一个城市一年出让几块、十几块土地，按一次性收土地出让金的办法，政府只向几家、十几家房地产商收取。如改为分年收取，则要面向广大拥有住房并需交纳土地出让金的居民收取，中小城市是几万、几十万户，大城市是上百万、几百万户，其工作量之大，是城市政府难以承受的。其二，向居民收出让金，政府就站在居民的对立面，不再站在矛盾之上而站在矛盾之中，是很不可取的做法。其三，当年实行公房低租金时，虽然租金很低，也有一部分房租收不上来。如果按商品价分期收土地出让金，收不上来的比例会更大。而一次性收土地出让金，一个城市一年只面对几家、十几家房地产商，多数城市的收缴率可以达到100%。其四，如果经过一段时期的努力，住房分类供应制度达到了预定目标，将是80%以上的中低收入者住保障房，不到20%的高收入者住商品房。我国对保障房的政策是免收和少收土地出让金。既然是免收和少收，就无需再来个分期收。对于高收入者的住房，也没有必要用分期收土地出让金的办法来降低房价。由于以上四条理由充分，得到多数人的认同，也就否定了分期收土地出让金的建议。“改文”的作者可能在旧报刊中看到了分期收土地出让金建议的文章，而没有看到讨论这一问题的文章，因而不幸地把当年否定了的建议提了出来。还要指出，从土地无偿无期供应改为有偿有期供应，属于土地制度改革。至于土地有偿供应如何收取出让金，是全部一次收取或者一次收取与分期收取并举，则只属于改变收费方法而不属于土地制度改革，更不属于住房制度改革。因而是一条与房改无关的建议。

三、总评

如要提出二次住房制度改革建议，应该做到两点：一是提出停止现行住房分类供应制度的充足理由，二是提出一套比现行制度更为优越的新制度。“改文”的作者通过广泛收集提出的20条建议，有10条是维护、完善和健全现行住房制度亦即反对二次房改的建议，另外10条是与城镇住房制度改革无关的建议。然而，却没有一条与二次房改“两点”要求有关的建议。因而总评是：“改文”是一篇以二次房改为名而无二次房改之实的文章。