投资性房地产计量的理论倾向与现实选择
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在2006年颁布的《企业会计准则》中，新增的“投资性房地产准则”对以租赁或资本增值为目的而持有的房地产的相关会计问题进行了规范。该准则着重解决了投资性房地产的后续计量问题，允许在成本模式之外，在满足特定条件下也可以采用公允价值模式。根据准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。本文重点探讨了理论上和现实中企业对这两种计量模式的选择。
一、投资性房地产后续计量的理论倾向――公允价值模式
以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，对比传统的成本模式，大大增加了上市公司盈余管理的空间。因此在准则尚未实施之前，很多专家学者预测上市公司会偏向选择公允价值计量投资性房地产。从理论上分析，采用公允价值计量，上市公司盈余管理空间的增加主要表现在以下几方面：
1.从近年房地产走势来看。
会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。”近年来我国房地产价格呈现不断上升的趋势，企业所持有的房地产账面价值往往低于市场价值。而且在许多经济较发达的大中型城市中，房地产具有活跃的交易市场，符合使用公允价值模式进行后续计量的条件。与成本模式相比，在房地产价格上升时期，采用公允价值计量可以增加投资性房地产的账面价值，同时增加企业的所有者权益。从而降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，有利于企业进行融资，扩大生产经营规模，实施并购重组等融资经营活动。这相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在历史成本计量原则下一般是禁止。
2.从资产折旧或摊销来看。
会计准则规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产，在后续计量中不对其计提折旧或进行摊销。”这也就意味着，企业减少了每期的固定费用，有利于增加企业利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房地产核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销。因此，在目前的条件下，投资性房地产采用公允价值计量不会增加企业的税收负担，也不会使企业失去折旧的“税收杠杆”作用。
3.从资产类别转换来看。
会计准则规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”准则还规定：“采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。”
这两条规定就给企业盈余管理提供了一定的空间。企业可以通过与关联方签订租赁合同，将原先的固定资产转换为投资性房地产并使用公允价值模式进行核算。然后，企业在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。通过这两次转换，企业既减少了固定资产的折旧费用，又获得了公允价值变动带来的收益，达到了盈余管理的目的。
笔者从网上收集到上市公司投资性房地产项目近几年的相关数据。在2007年，即我国上市公司全面执行企业会计准则体系的第一年，在630家年报中有披露投资性房地产的上市公司中，仅有18家选择公允价值模式进行计量，占比2.86%。2008年，披露投资性房地产的公司增加了60家，但仅新增2家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，占比为2.90%。2009年，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅为25家，占772家披露有投资性房地产公司的3.24%。该比例直至2010年仍未超过5%，每年增幅较小。为什么上市公司对投资性房地产计量模式的选择，并不是对上市公司盈余管理有利的公允价值模式而是传统的成本模式呢？笔者在研究之后，提出以下几方面成因：
1.公允价值较难获得。
我国会计准则规定：“企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。”该规定似乎表面上解决了公允价值的取得问题，但实际中会计人员很难操作。由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到同类或类似房地产，其实很不容易。这样，仅靠企业会计人员的专业判断是不够的，必须依赖资产评估师、房地产估价师、土地估价师等独立第三方进行房地产公允价值评估。如果采用公允价值模式，企业每年需聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这个过程将会增大企业的信息成本。因此，相比成本模式较低的信息成本，在现实中大多数企业选择放弃公允价值计量模式。
2.企业对房价下行的担忧。
目前，我国的投资性房地产物业市场进入加速发展阶段，房价升值潜力较大。但伴随房价的飞速增长，政府相继出台政策抑制房价，各热点区域城市的房价涨幅都相应放缓，有些城市甚至出现了房价下跌。根据会计准则，投资性房地产公允价值的价格下降将减少上市公司的当期损益，进而影响企业的市场形象及其股票价格。为了防止房价下降带来的不利影响，本着谨慎性的原则，企业宁可放弃房价上升时采用公允价值模式计量带来的好处，也要实现公司利润的稳定。
3.公允价值模式加大企业利润分配难度。
在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观。这就使得在权责发生制下的净利润与现金流进一步偏离。在资产负债日，将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益，增加或减少了企业的净利润。但在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，所以在没有现金流变动的情况下报告企业利润的增减，可能会加大企业利润分配的难度。
三、促进投资性房地产公允价值计量的对策探讨
1.深入公允价值研究。
公允价值的评估给企业提出了一个较大的挑战，公允价值的确认方法是否恰当、合理、可行，成为投资性房地产后续计量是否采用公允价值模式的关键。FASB于2006年9月FAS 157号准则――《公允价值计量》，该准则于2007年11月15日正式生效。IASB也于2005年9月启动了修订《公允价值计量》准则的工作计划。而我国在这方面的研究才刚刚起步，虽然在新准则中大量运用了公允价值，但对公允价值的运用都是体现在其他具体准则中，没有一个单独的有关公允价值内容的具体准则，使公允价值的运用缺乏理论的指导。因此，只有深入公允价值的研究，健全公允价值的理论体系，才能全面指导多变的实际问题。否则，对理论研究的缺失，将极大地阻碍公允价值的应用与发展。
2.统一资产评估体系。
目前，我国企业的房地产公允价值主要依靠第三方房地产评估机构获得。具备房地产评估资格的资产评估师、房地产估价师和土地估价师，分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理，因为他们在进行房地产估价时会依据各自的评估细则，所以投资性房地产价值的公允性难以保证。因此，有必要统一目前的相关评估细则，建立起一套统一的资产评估制度，以增强公允价值的有效性。同时，相关监管部门应强化对资产评估机构的监管，以保证公允价值计量的独立性。
3.强化公允价值信息披露。
目前，投资性房地产准则主要强调披露公允价值的确定方法和依据，较少涉及其他公允价值计量披露的条款。上市公司对于公允价值信息的披露仍取决于其自觉性，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。这就使得有意采用公允价值模式的公司无章法可循。因此，国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，要求上市公司披露包括公允价值的确定方法、确定投资性房地产时所聘请的评估机构、评估方法、证据来源、估计假设等要素，从而保护广大投资者等利益相关者的利益。
（作者单位：江铃汽车集团公司
内饰件厂、江西广播电视大学）