分析中国房地产金融发展现状与存在问题
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【摘要】分析我国现行我国房地产金融发展的现实状况，指出我国我国房地产金融存在的问题。运用文献研究法、经验总结法。改善我国房地产金融融资渠道单一，蕴含着较高的系统性风险，从业人员素质有待提高，房地产金融缺乏完善的配套法规。
【关键词】房地产；金融制度；住房信贷
随着国家住房制度改革的深入，房地产业正逐渐成为国民经济的支柱性产业和引领消费的新增长点。住房的商品化，促进了房地产业的发展，房地产的发展需要金融业大力支持。因此，对我国房地产金融的发展进行系统化的对策研究无疑具有重大的理论价值和现实意义
1 我国房地产金融发展的现状
1.1 商业银行住房信贷发展迅速
我国住房信贷的发展与我国住房体制改革、金融体制改革的进程是一致的。1997年以来，影响我国住房信贷发展的环境发生了深刻的变化，东南亚国家出现金融风暴之后，当年我国出口受到较大影响，同时内需不足，经济增速下降，因此，如何刺激消费和投资、促进经济增长则成了主要任务。国家决策层对消费和储蓄关系进行了重新审视，启动住房消费则成为国家扩大内需的重要选择。从1998年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展房地产金融，培育和规范房地产交易市场。这个通知精神的贯彻落实，极大地推动了个人购房和对住房信贷的需求。另外，金融的市场化导致银行的经营环境发生了积极的变化，从而迫使银行在经营观念、经营机制、经营手段等方面的转变。
由于宏观经济环境的变化和住房体制改革、金融体制改革，中国人民银行出台了相应的住房信贷政策，着重对贷款对象、贷款利率、贷款期限、贷款额度等各方面作出调整。信贷政策的变化与住房制度改革相结合，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。
1.2 住房信贷结构得到优化
国家加快住房制度改革步伐和重点发展房地产业，使各商业银行逐渐认识到房地产金融的巨大发展潜力和广阔的发展前景。根据国家宏观政策和房地产市场的发展需要，商业银行住房信贷结构由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费信贷，突出“以销定产”，保持开发贷款与个人消费信贷之间的比例合理，住房开发贷款也以支持普通住房和经济适用住房为主。
个人住房信贷业务己经在当前银行的改革与发展中发挥着重要的作用，其贷款质量和效益在各项信贷品种中居于前列，其不良率远低于其他信贷品种，收益率居各项信贷品种前列。个人住房信贷在银行全部信贷中比例的提高对于银行优化信贷结构、提高资产质量、创造效益发挥了重要的作用，这也是目前国内银行业纷纷加大对个人住房贷款业务的投入的重要原因。
1.3 激烈的市场竞争促进了金融服务的明显改善
1997年亚洲金融危机后，我国经济增长乏力、国有企业效益低下以及贷款风险的加大，我国商业银行面临着从未有过的借贷现象，相对来说个人住房贷款则是一种风险较小的贷款品种，而且经过几年的运行，住房信贷的管理也积累了一定的经验，因此，住房贷款便成为各商业银行优先发展的贷款业务，贷款投放量每年都有较快的增长，商业银行之间竞争也日趋激烈，在央行信贷政策的基础上拿出更优惠的贷款政策，这直接促进了金融服务水平的明显改善。主要体现在以下几个方面：
1.3.1 创新业务品种。为适应房地产市场发展的需要，各家商业银行在改进房地产金融服务的同时，纷纷创新房地产金融业务品种。目前，房地产开发贷款已在最初的经济适用房开发贷款、商品房开发贷款、房地产企业流动资金贷款的基础上又增加了土地储备贷款、项目储备贷款、商业用房开发贷款等新业务品种，购房贷款也在单位购建房贷款、个人商用房贷款、个人住房按揭贷款的基础上增加了个人住房装修贷款、个人住房转按揭贷款、家居组合贷款等新业务品种。
1.3.2 简化手续。手续过于繁琐是影响居民申请住房贷款积极性的重要原因，各家银行为了在住房信贷业务竞争中取胜，竞相出台了简化手续的措施。
1.3.3 延伸网点，建立合理的经营机构布局。各银行规定，具备个人住房贷款发展条件的大中城市分行均要设立办理该项业务的专门机构，把服务机构延伸到储蓄所、分理处，使之成为住房贷款政策的宣传窗口和接受申请的柜台。
2 目前我国房地产金融发展存在的问题
近六年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，房地产金融发展总体形势较好。但是我国房地产金融的发展还存在着一些问题，并对经济和金融稳定有着潜在的重大影响，这些问题主要表现为：
2.1 融资渠道单一
由于我国房地产金融的发展还处于初级阶段，资本市场发展还不完善，国有商业银行本身改革还不到位，这导致了我国房地产业的融资主要依靠商业银行。根据推算，中国房地产开发企业的资金来源有18%来自于自有资金，2%来自于其他渠道，剩余的80%都来自于商业银行贷款。
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，商业银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，商业银行实际上直接或问接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
2.2 蕴含着较高的系统性风险
系统性风险问题实质上是资金来源单一性和融通效率低下产生的风险在银行体系巾的表现，房地产资金供给的80％来源于银行本身就说明了风险的高度集中。这种系统性风险主要来源于两个方面：
一是房地产供求失衡带来的房地产金融风险。近几年房地产开发速度很快，与需求的增速不成正比，商品房空置总量和空置率仍在上升，一旦房地产业出现一些大的起伏，资金链出现断裂，容易带来金融风险。
二是个人住房信贷违约而形成的信用风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但是按照国际惯例，个人住房信贷的风险暴露期通常为5～8年，我国的个人住房信贷业务是最近5年才开始发展起来的，一方面，基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另一方面，我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露，因此，个人住房信贷还存在着潜在的信用风险。
2.3 从业人员素质有待提高
我国房地产金融从业人员素质还有待提高。房地产金融业务的开展，需要大批精通房地产业务和法律、具有丰富实践经验的专门人才，如测量师、估价师、房地产律师、经纪人等，我国目前这方面的人才无论在数量上还是在质量上都远远不能适应房地产金融业务的客观需要，专业人才的素质和管理水平尚未达到高水平，这些缺陷将直接制约着未来行业整体水平的提高，不利于我国房地产金融业的健康发展。
2.4 房地产金融缺乏完善的配套法规
目前我国房地产金融市场还很不规范。相当多的开发商现在还存在着一种“钱不借白不借，借了也可不还’的现象，搞的是“打一枪换一个地方。一个人购房者信用观念淡薄，导致违约、违规、逃债、赖账、诈骗等失信行为屡见不鲜。加上我国本来就缺乏个人信用体系，银行很难掌握借款人的真实收人与财富情况，使房地产金融风险突出。
参考文献
[1]包宗华.在发展中解决房地产金融存在的问题[J]_中国房地产，2004， (9)
[2]陶恒喜.金融深化与房地产金融的完善与发展[J]．中国房地产金融．1999，(1I)
[3]杨继瑞.发展房地产金融的思考[J] 城市开发，1994，(11)
作者简介：
武彩霞（1981-）女，内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗人，房地产经济研究。