普洛斯在中国的发展分析
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作为世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商普洛斯(Prologis)，自2003年进入中国以来，发展迅速，已经完成对中国东部的布局。通过对普洛斯及其业务的介绍，分析其在中国迅速发展的原因，从中可以发现差距，学习创新，更好地发展我国的物流产业。
普洛斯 工业地产商模式 中国仓储业
随着物流业的发展，物流基地在物流较为发达的国家应运而生，如美国、日本、德国等。但各国的叫法却不一样，在日本叫物流园区（distribution park），在德国被称为货运村（freight village），虽然名称不同，各国的定义也不完全一致，但它们的建设目的、服务功能是基本相同的。物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和指挥、基础作用的特大型物流结点，是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地。它是一种新型的、集约功能强大的、超大规模的物流结点，适应了经济规模的增加和物流向集约化发展的趋势。
一、工业地产商模式
目前，我国中心城市物流基地在发展模式上大体有经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等。
工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。此外，日本的神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的操作方式。
普洛斯(Prologis)就是工业地产商模式经营物流基地的典型。普洛斯专注于物流地产的租赁服务，其物流地产规模堪称全球第一，它以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，如制造商、零售商、物流公司。之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，也就是说，地产开发商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或物流公司操作。物流地产模式的价值在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。
普洛斯是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。公司管理着280亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲19个国家超过80个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2460处，约3920万平米。全球服务客户超过4700位，在其长长的客户名单中包括了四大快递公司、宝洁、联合利华、HP，等等。普洛斯为工业房地产业带来了全新的视野，在世界上最先建立了全球化物流配送设施网络。
普洛斯于2003年4月正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展。经过4年多的努力，公司在国内18个城市投资并开发近40个物流园，建成物业总面积将近70万平方米。这些城市包括北京、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都和重庆。中国市场已经是普洛斯在全球重点考虑的地区之一，也是市场潜力最大的区域。
普洛斯进入中国市场并已经成为工业配送设施领域的一流供应商。普洛斯在中国的客户主要包括阿迪达斯、欧莱雅、Menlo、诺基亚。日邮集运、三星电子、UPS和百胜餐饮集团等。
三、普洛斯在中国的业务
普洛斯拥有全球最大的物流配送设施网络并且率先在中国引进“一站式”服务。由于普洛斯在行业内开创了以“客户为中心”的推动方式，在中国为客户提供整合的物流配送服务和解决方案，普洛斯得到了客户的广泛认可。
作为设施的长期业主，普洛斯为客户提供新颖、灵活的租赁方式，以帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。除了租赁仓储设施以外，普洛斯还通过专业的物流仓储设施发展团队开发定制设施及专业规划物流园区。丰富经验不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。普洛斯更致力于推广可持续发展的环保理念并运用到仓储设施设计及建造中。
四、普洛斯在中国迅速发展的原因
普洛斯在中国发展如此迅速，有它自身的优势，同时也有外部环境的机遇，总体来看，有以下几点：
1.普洛斯本身具有丰富的物流地产开发的专业经验，而且实力雄厚。普洛斯的客户很多是世界500强，其中全球四大物流公司租用普洛斯的物流设施总面积超过了150万平米。这些企业代表着当今世界物流的最高水平，普洛斯也因此成为实际一流的物流地产商。
2.拥有强大的客户资源。普洛斯全球服务客户超过4700位，在其长长的客户名单中包括了四大快递公司、宝洁、联合利华、HP，等等。普洛斯在中国的客户主要有阿迪达斯、欧莱雅、Menlo、诺基亚。日邮集运、三星电子、UPS和百胜餐饮集团等。如此强大的客户资源，为普洛斯的盈利提供了保障。
3.拥有先进的经营理念。普洛斯在正式进入中国时，曾引起业内的一片惊呼。时任宝供物流中国区市场经理的谢家涛说：“普洛斯来了！物流资产外包的理念也在中国登陆。而该公司的进驻有可能打破现有的行业格局，为中小型的3PL企业注入新的活力。”
在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。第三方物流公司的核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不会过多投资于仓库等基础设施。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这便成了普洛斯在中国绝好的机会。
4.中国仓储业发展严重滞后。目前国内仓库的平均利用率只有60％～70％，而国外一般能达到90％。国内目前大部分仓库都是建于20世纪七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，普洛斯中国区董事总经理梅志明说：“现在国内符合国际标准的仓库只占2％。”
在国外，一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而15％的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。国内60％～70％平均利用率，一方面，浪费了资源；另一方面，阻碍了国内仓储业的发展。
一边是国际物流地产大鳄，一边是经营维艰的国内传统仓储，其竞争态势显而易见。国内传统的物流产业已不能适应现代物流的要求，在降低成本，提高服务，提高效率上，都急待改善。在引进国外物流巨头的同时，国内同行应以此为契机，不停地学习与创新，早日实现中国物流产业的现代化。
参考文献：
[1]冯耕中．物流配送中心规划与设计．西安交通大学出版社，2004.
[2]姜超峰.物流中心模式研究．中国储运，2002，（4）：13-45.