如何计算中国式物业税税基

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“物业税”，得名于1960年代的香港。其含义是对土地、建筑物或土地连建筑物的应评税净值，以标准税率征收的收益税。而国际上的物业税，更确切点说，应该叫财产税，它是对动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税。不同的国家根据其社会发展的阶段和房地产发展水平，选择物业税的计税依据。从征税目的来看，是实现地方财政收入，分配社会财富。物业税作为财产税的一种，构成了房地产税收中的主体，如美国、日本均以财产税作为房地产税收的主要来源，美国财产税占地方政府全部税收的75%左右。

我国物业税概念，按照财政部非官方表述为：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。覆盖的范围还包括契税、营业税。从这点来看，我国的物业税不同于香港的物业税，是涉及了租、税、费等概念的广义物业税。那么，这些内容是否就是合理的物业税税基呢？

应该明确，物业税是一种财产税，征收依据就是房屋、土地以及它们的收益。

在加拿大、美国、日本等一些国家，土地价值被纳入物业税征收范围。对于这些土地私有制的国家来说，征收地价税有助于实现地方政府收入，同时，如日本对地价税按地价总额和特别用途的土地设置不同税率，有利于资源配置和抑制土地投机。那么，我国是否可以仿效这一做法呢？答案是否定的。

我国实行的是土地国有制，土地方面没有私人财产的概念。那么，拿地时支付的土地出让金又是什么呢？出让金其实是我们为利用土地而向国家支付的地租，也就是使用权。

这里有一个概念不得不提，就是土地的增值部分。刚才我们说土地是国有的，我们交的是地租，由于土地增值地租也应该提高。由于我国的土地出让金是一次交清的，所以土地的增值无从体现，使政府收入流失了。这里笔者有两个建议，第一，把土地增值的部分并入房产中计算，不再单独征收土地定期增值税；第二，缩短土地使用年限，将几十年用地分为十年、二十年，以体现土地价值在一定时期内的变动。

再来看房屋，这里有两部分，一是房屋价值，二是房租收入。国际上较多的做法是对房屋评估价值定期收物业税，而把房租收入并入所得税；或者是只对租金收入课税，如我国香港。房价税是典型的财产税。自从1998年推出商品房制度以来，我国住房私有率已达76%左右，这就为房产税征收提供了现实依据。比较发达国家可以发现，我国的住房私有率已处于“领先地位”，美国为68%，德国为42%。租赁市场严重畸形并不利于整个房产市场的健康发展。究其原因，税收制度不可忽视。保有的房产税过低，不能体现财产持有税的功能，而对于租金收入又有重复征税之嫌，使得中国家庭大量持有实物资产。所以，将房屋价格纳入物业税范围定期征收，同时建立我国的房地产所得税体系，是很有现实意义的。

在具体征收的时候，还应考虑减免的问题。多数征收物业税的国家都制定了相关减免政策，对一定收入以下者进行减免，如美国。结合我国情况，笔者认为首先是应实行差别税率，区别经营性用途和非经营性用途房屋；对于同时拥有多套住房的产权所有人，提高其适用税率。

由于物业税的设立牵涉到整个房地产税收体系的改革，因此在物业税设立后，不少现有税种需要改革，比如契税。应新设带有惩罚税的空地税等，取消房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、印花税等。