优帕克的物业管家试验
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2011年，房地产行业陷入了持续低迷，但中高端租赁服务行业的发展却并未停下脚步。继经济型酒店和服务公寓之后，不同于传统租赁市场经营模式的一种新型商业模式——连锁住宅式服务开始浮出水面。其中，国内提供中高端住宅式公寓服务的运营商优帕克（Yopark），经过10年的发展，目前管理的房产资产规模已达数百亿元，客房面积超过10万平方米，他们在某种程度上引发了房屋租赁观念的彻底改变。
用服务增值的新“二房东”
简单来概括优帕克的商业模式就是：获取房源，附加增值服务，将房产再转租给客户。但这一看似简单的住宅服务创意，却有着复杂的实施过程，更有着广阔的市场。“很多人称优帕克是‘二房东’，其实我们是通过服务增值，是一个真正意义上的物业管家。”上海优帕克投资管理有限公司董事、副总经理全雳表示，中国的传统中介从来没有延伸服务，只是考虑把房产快速出租。“优帕克所有的服务都有专人来负责，但所有服务都收费，收费是因为租客没有时间去做。只要有了优帕克，住房遇到的所有服务问题应该都可以解决。”
“林林总总的增值服务，只要是租客能想到的，我们都会尽力提供。”全雳介绍，优帕克提供的物业租期和入住非常灵活，租户可长期入住也可短期租赁。通常，优帕克会在租户入住一个月后收集需求和建议并进行服务的调整。“针对租户中大部分的上班族，优帕克在浦东和浦西设有六条通勤班车线路，包括陆家嘴、淮海路、古北和虹桥地区。”同时他们还提供比如24小时的维修热线并可以在第一时间解决租客存在的房屋和生活问题。以及提供电话唤醒、送水、洗衣和家政、个人保险箱、订阅报刊、快递、航班查询订票、联系宠物托管和法律咨询、搬家、害虫防治等方方面面的服务。
曾不被看好的创意
全雳表示，优帕克的创意源自2000年，是一个全新且在国外也没有完全可参考样本的新模式。
虽然模式新颖，但创业初期的优帕克并未受到认可，从世茂滨江的1套房产开始做起。“在和仲量行、戴德梁行的资深人士交流优帕克的模式后，他们当时都认为不可能实现。”全雳说，优帕克将住宅式服务公寓定义为物业管家，这其实是房地产行业延伸服务的一个内涵。取名于Yopark的英文也有两种解释，一是谐音“Your??Park”，即“你的花园”；二是“让你停留”，即“You? Park”，其含义都是让客户真正感受到服务和家的温馨与舒适。
试水外籍客户
相对来说国外在房产租赁增值服务方面更为成熟，优帕克将初期的客户群也铆牢在外籍人士中。“优帕克服务的人群目前基本都是外籍人士和外企高管，一方面我们的团队理解西方文化，同时这些客户对服务的要求也很高，可以接受平均租金加服务每个月在1.7万元左右的价格。优帕克的客户主要以欧美和日本为主，其中日本占30%，60%来自欧美各地，剩余的亚裔人士占10%。”全雳说。
目前已管理着上海400余套滨江、静安、虹桥和古北等区域高档物业的优帕克却并不认为自己走的就是绝对高端路线。全雳表示，在上海月租金超过2.5万元的物业才可能算是高端，而目前上海有约600万人在租房，因此初步估算上海能租2.5万元以上的客户不会低于2万人。这个阶层的人租房需求其实是供不应求的，现在市中心和周边的别墅基本都已租完。因此，高端公寓成为了这一阶层人的首选。而目前这一市场竞争者并不多，优帕克在选择范围、价格和服务方面具有一定竞争优势。
“上下家的双赢”
任何一个可行的商业模式都离不开有效的盈利模式。全雳认为，中介和业主的双重属性使优帕克是一个“上下家”双赢的模式。优帕克一方面从中介处大量获取房源，另一方面把加入增值服务的房源通过涉外中介和门店中介进行出租，赚取服务收益。
“优帕克创业初期，主要依靠涉外中介和门店中介，因为他们有很强的渠道资源和信息源，且优帕克和传统中介不存在竞争，完全是一个互相换位的上下游关系。”全雳说，“优帕克从世茂滨江的1套物业到现在的400余套，也得到了许多物业公司的认可，通过物业公司配合营销，增加了租客的信任度。”
优帕克还有一部分客户是直接联系世界500强企业在沪机构进行销售，通过拓展和销售部门对接这些公司的行政或人事部，用现场考察交流简化了入住手续，吸引了很多客户。“500强企业往往发传真就可安排租客拎包入住，而退租时优帕克和500强企业人事部门也会一起确保所有程序的顺利进行。”
而对于业主而言，大部分投资客往往长居海外或是在外地开展业务，无暇花很多时间去面对租客、家具和维修等“繁琐”的问题，而优帕克所提供的服务正好满足了他们的需求。“我们前后接触的业主大概有3万到4万个，如果有适合服务的公寓，我们会立刻签约。”全雳表示，投资型的业主出租往往首要考虑的是放心和省心，其次是租金稳定且没有空置期，第三才考虑租金回报，而优帕克目前的服务水准和规模，也给业主建立了很强的信任感，形成了良性循环。
好位置+好管理=增值
全雳初步算了一笔账，通过优帕克的资源系统和销售体系，从业主处获得房产后通过各类增值服务来实现收益，毛利率可控制在35～40%之间。全雳认为，传统房地产是赚快钱的行业，因此未来10年如果房地产是熊市，那么只有通过服务比拼来增值，尤其对于高档房产而言，好的地理位置加上好的物业管理，才是让物业产生价值的条件。
“运营中，我们也发现，并不是较新的物业就容易出租。有些物业其实就隔了一条街，但出租的单价最高可差3千到5千。原因就在于即使地理位置毗邻甚至相同，但物业和管理的品质决定了物业最后可出租的价格，而不在于装修有多豪华、会所有多大，主要是租客住在里面要舒适。”全雳说。
目前，优帕克的物业按房型、地理位置和服务要求的不同，价格差异很大，长租的月均价格在17000元左右，而对于短期三天起的日租则有600元至800元不等。林林总总的服务使得优帕克除去租房成本之外的最大的投入就是服务团队的人员成本。据全雳介绍，优帕克目前有300人左右的团队，主要来自五星级酒店和服务式公寓行业。
海外上市计划
全雳表示，连锁住宅式服务需要的是资金和时间的投入，更需要专注。很多人没有做大规模的原因在于心眼太活，涉足的行业太多。“我们只会专注于做这个行业，因为这个行业的空间很大，能再用10年时间做好就很不错。优帕克成立10年来就做了这一件事，也没跟别人去怎么比较，今天回头看，可能已经暂时领先，但我们也在思考如何进一步发展。”
2013年优帕克将试水北京市场。目前，北京服务公寓的价格远高于上海，因此在北京的客户群体不会少于上海。优帕克将先在北京通过一两个小区、200套物业来以点带面。
未来优帕克还将进一步走出上海。“立足于中国，起源于‘老外’，但还是要发展‘老中’客户。”全雳表示，市场的需求决定一切，由于生活品质的提高，需求的提高所产生的新概念住宅式连锁。优帕克已连续多年盈利且近两年呈现高增长，加之社会已慢慢认同业主资产管理和服务产生价值的模式，风投资本也正在进入这个市场。
“优帕克发展至今，一直都没有接受风投的资金，自身的经营和财务也都比较健康。2012年以来，优帕克开始陆续接触风投，我们希望风投资本能够真正理解这一模式，通过评估价值让大家走到一起。”全雳说，“对经营过房地产、租赁、商业地产的产业投资者更感兴趣，希望优帕克未来能够成为一个规划化且跨地区的服务公寓管理品牌，实现海外上市。”